近一段時(shí)間，冷市中冒出個(gè)別“熱盤”，其共性之一就是小戶型、價(jià)格低，它們的熱銷為企業(yè)帶來了調(diào)控下亟需的資金流。不過，看“穿”這些品牌房企的低價(jià)入市樓盤，往往背后不乏定位中高端的“不調(diào)價(jià)”樓盤。開發(fā)商旗下產(chǎn)品線豐富，“兩手抓兩手硬”的策略使其能夠在調(diào)控時(shí)期尋找平衡。

目前，如萬科、保利、金融街這樣的品牌房企，一面推低價(jià)產(chǎn)品快速回籠資金，一面推利潤(rùn)型產(chǎn)品保證“賺錢”。在此之外，他們還不會(huì)顧此失彼，而是策略性地購(gòu)進(jìn)土地，摸索出了一條調(diào)控下品牌房企中的戰(zhàn)略道路。

　“高低”搭配，應(yīng)對(duì)調(diào)控

在近來的調(diào)控期觀察樓市銷售市場(chǎng)，一些暢銷產(chǎn)品引人矚目。

比如，7月25日開盤的中糧萬科·長(zhǎng)陽半島，854套小戶型房源在調(diào)控僵持期上演了“日光盤”，其一個(gè)重要原因就是約13400元/平米的銷售均價(jià)比新政前的價(jià)格預(yù)期少了2000元-3000元/平米。

無獨(dú)有偶，同樣熱銷的產(chǎn)品大興的保利·茉莉公館。8月1日二次開盤，由于保利繼續(xù)采取低價(jià)策略，毛坯小戶型開盤均價(jià)17000元/平米，僅比上期上漲了200多元/平米，引發(fā)熱購(gòu)。

萬科與保利的舉措通過市場(chǎng)實(shí)踐證明了，低價(jià)策略可以撬動(dòng)市場(chǎng)剛性需求。不過，作為逐利或者說要對(duì)股東負(fù)責(zé)的商家，一味對(duì)市場(chǎng)讓利是不符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。記者發(fā)現(xiàn)，在這些品牌房企的低價(jià)盤背后，不乏堅(jiān)挺價(jià)格的高價(jià)盤。高、低價(jià)樓盤搭配出售，使得公司對(duì)于此輪調(diào)控具有一定的免疫力。

比如，相對(duì)于調(diào)控后低開的長(zhǎng)陽半島項(xiàng)目，銷售均價(jià)在39800元/平米的萬科藍(lán)山則是公司內(nèi)部的高端產(chǎn)品。萬科北京公司總經(jīng)理毛大慶表示，“萬科藍(lán)山項(xiàng)目不會(huì)調(diào)價(jià)，慢慢賣，目前萬科北京的產(chǎn)品銷售結(jié)構(gòu)比例是很合理的”。

與萬科類似，保利·茉莉公館在調(diào)控中打了頭陣，但在這個(gè)低價(jià)盤快速銷售的背后，保利西山林語、保利壟上這樣的高價(jià)盤并不急賣。

金融街控股在北京的產(chǎn)品同樣有類似特點(diǎn)。金融街相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，亦莊的金色漫香林屬于旗下的利潤(rùn)型產(chǎn)品，而位于大興的金色漫香郡就屬于快速銷售型產(chǎn)品。據(jù)悉，金色漫香郡定價(jià)約在萬元左右，為低開策略。

　拿地各有側(cè)重，一線市場(chǎng)受關(guān)注

除了在銷售策略方面的“兩手抓”之外，品牌房企一直沒有放松今年對(duì)土地市場(chǎng)的關(guān)注。在“調(diào)控時(shí)段”，他們卻各有策略。

據(jù)半年報(bào)顯示，萬科上半年新增項(xiàng)目大多仍位于房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲較少的二三線城市，新進(jìn)入昆明、貴陽、唐山、吉林等城市，累計(jì)新增項(xiàng)目38個(gè)，對(duì)應(yīng)的按萬科權(quán)益計(jì)算的規(guī)劃建筑面積合計(jì)893萬平米。新增項(xiàng)目的平均樓面地價(jià)在2300元/平米左右，繼續(xù)保持在較低水平。但是，萬科方面稱，下半年公司將密切關(guān)注市場(chǎng)調(diào)整中可能出現(xiàn)的機(jī)遇，尤其關(guān)注在一線城市以合理價(jià)格獲取項(xiàng)目資源的機(jī)會(huì)。

萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人接受記者采訪時(shí)表示，去年萬科項(xiàng)目發(fā)展主要在二三線城市，并不是因?yàn)椴豢春靡痪€城市的市場(chǎng)前景，而是當(dāng)時(shí)一線城市土地競(jìng)爭(zhēng)過于激烈，地價(jià)明顯偏高。調(diào)整期內(nèi)公司當(dāng)然關(guān)注在一線城市以合理價(jià)格獲取項(xiàng)目資源的機(jī)會(huì)。不過，萬科也不會(huì)人為刻意設(shè)定項(xiàng)目發(fā)展的城市。公司獲取項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)仍然取決于是否有利于提升股東回報(bào)。

據(jù)記者了解，在今年上半年，保利在北京、上海、天津、中山、成都、武漢、青島、沈陽等城市新拓展15個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，權(quán)益容積率面積506萬平米。而對(duì)于調(diào)控政策，保利地產(chǎn)方面則表示，行業(yè)調(diào)控已成“常態(tài)”，保利將加大二三線城市的投資，提高市場(chǎng)占有率和產(chǎn)品覆蓋率?！?

(作者：張曉蕊)