當中國的房地產(chǎn)業(yè)迎來了又一個“金九銀十”，已經(jīng)沒有人敢斷言未來的市場走向。盡管各方人士都明白，從長遠來看，中國的房地產(chǎn)行業(yè)一定是全面向上，但是在短期內(nèi)，政策、市場、價格、資金鏈……所有的一切似乎充滿變數(shù)。

　　從4月17日算起，被業(yè)內(nèi)稱為“史上較嚴厲調(diào)控”的《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(即國十條)出臺近半年。半年中，地產(chǎn)行業(yè)仍處在膠著狀態(tài)。

　　頭先，北京、上海、深圳等在2009年房價大幅度上漲的一線城市，成交量急劇下降。但是，面對門可羅雀的市場，一手房、二手房價格均無大幅度下跌，近期甚至出現(xiàn)“樓市全面回暖”的報道。

　　其次，隨著市場趨冷、地價下跌，實力雄厚的企業(yè)開始拿地，預備新一輪鏖戰(zhàn)，上海甚至出現(xiàn)了新“地王”，顯示出企業(yè)對后市的信心。

　　9月，眾多上市房企的半年報紛紛出爐，房企披露的上半年業(yè)績大多比較好，營業(yè)收入及凈利潤均出現(xiàn)了一定幅度的同比增長，但資產(chǎn)負債率的增長卻顯示了部分企業(yè)“過冬”的艱難。

　　安邦公司地產(chǎn)分析師蘇晶對《英才》記者表示：“目前，開發(fā)商和市場、政府仍處于博弈之中”。而在眾多地產(chǎn)企業(yè)家眼中，博弈、調(diào)控根本就是常態(tài)。在他們眼中，與其拘泥于細節(jié)的微末改變，不如在循環(huán)往復、紛繁復雜的變化中，尋找若干行業(yè)共性，加速行業(yè)健康發(fā)展、革除積弊，似乎這才是整個中國地產(chǎn)業(yè)應該為之不斷努力的長期追求。

　　央企越洗越強

　　“這次調(diào)控加速了行業(yè)洗牌的進程。它實現(xiàn)了一個目標：淘汰小企業(yè)。而且淘汰速度非?？臁！痹诒本╆柟?00置業(yè)集團董事長易小迪看來，此次調(diào)控前后，整個地產(chǎn)行業(yè)中的變化就是洗牌。

　　根據(jù)易小迪掌握的數(shù)據(jù)，3年前，全中國手握項目的房地產(chǎn)公司大概有6萬多個，但調(diào)控半年后的現(xiàn)在，有活可干的可能不足2萬。易小迪推斷，經(jīng)過多輪洗牌后，中國較終可能僅會剩下約1000家房地產(chǎn)公司，保有連續(xù)開發(fā)的能力。

　　“現(xiàn)在，很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)變?yōu)楹苄⌒偷捻椖抗玖?。”易小迪觀察到，近期，諸多退出一線競爭的地產(chǎn)企業(yè)開始將興趣轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)基金。這種基金的作用把中小企業(yè)的錢和社會的錢集中起來，投向擁有更大品牌的地產(chǎn)公司或被看好的房地產(chǎn)項目?；鹂纱罂尚?，有時候，甚至為了一座樓盤，都可以成立一個基金運作。

　　目前，運作房地產(chǎn)基金的投資基金公司已經(jīng)有上千家。這種改變正是此次調(diào)控的方向之一，“就是把房地產(chǎn)變?yōu)橥顿Y密集型和資金密集型的企業(yè)，讓強者恒強?！?

　　在市場的力量之外，尚有部分國有房地產(chǎn)公司，不容易、不愿意被清洗，他們正在以各種理由延遲轉(zhuǎn)變，希望留在牌局中。

　　根據(jù)《英才》半年前的調(diào)查，對于央企清退問題，專家和地產(chǎn)商們的意見相對統(tǒng)一。如復地集團董事長范偉，全國工商聯(lián)地產(chǎn)商會會長聶梅生等眾多被調(diào)查者都表示了同樣的態(tài)度：16家地產(chǎn)主業(yè)外的央企，要完成國資委要求，基本退出地產(chǎn)行業(yè)，時間起碼在兩年以上。

　　具體分析轉(zhuǎn)讓方式后會發(fā)現(xiàn)，很多轉(zhuǎn)讓設想不現(xiàn)實，客觀上“阻礙”了央企的退出。如央企旗下地產(chǎn)企業(yè)是非上市公司，注銷即可退出，但是企業(yè)資產(chǎn)以及員工如何安置？如是上市公司，可出讓股權(quán)退出。然而，國企身價絕非一般民企所比。以遠洋地產(chǎn)為例，8月16日，中遠國際宣布擇機出售所持16.85%遠洋地產(chǎn)控股有限公司約9.5億股股份。但是，這件配合政策的好事卻受阻于51億港元以上的交易價格。市場人士表示，很難有企業(yè)能一下子拿出這么多錢做財務投資。

　　盡管大多數(shù)人認為，未來，國資、民資、外資相融合的機會將增加。但顯而易見，“非地產(chǎn)主業(yè)的央企退出房地產(chǎn)業(yè)”政策的贏家，只是16家以地產(chǎn)為主業(yè)的央企。

　　至此，“強者恒強”一詞再現(xiàn)。似乎，在這場調(diào)控中，國有地產(chǎn)企業(yè)會被越洗越強。

　　幾千億信托資金流入樓市

　　8月的較后，A股房地產(chǎn)類公司中報的全部出爐，給行業(yè)帶來了欣喜，也帶來了憂慮。

　　112家地產(chǎn)類公司中，77家的經(jīng)營性現(xiàn)金流為負值；超過80家上市公司的資產(chǎn)負債率超過50%、其中負債總額超過100億的公司有17家，地產(chǎn)四大龍頭企業(yè)“萬保招金”(萬科A、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金地集團)的中期負債占行業(yè)總體負債額的35%。

　　毫無疑問，半年以來，由于銀行房貸收緊、資本市場融資難度加大，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈問題已迫在眉睫。而近期松動的保險公司資金這池遠水，似乎也沒能解了開發(fā)商的近渴。

　　“我們今年明顯感覺中小開發(fā)商的資金鏈有收緊的趨向，融資渠道越來越窄。”建銀精瑞資產(chǎn)管理有限公司董事長李曉東表示。而針對資金困難，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭指出：“中小企業(yè)可以停止拿地、暫緩開發(fā)以渡過資金難關；但上市公司為了支撐業(yè)績，不得不繼續(xù)跑馬圈地，資金壓力更大?！?

　　“萬保招金”四大龍頭中，負債率較低的是招商地產(chǎn)(000024.S Z)，達到了61.3%。而其半年報顯示：公司經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流入從去年同期的31.46億元，大幅縮減至-19.98億元；長、短期借款加上其他應付款，總額達到167.83億元，已逼近其股東權(quán)益171.8億元。有分析師表示：“如果成交量繼續(xù)下降，借款的各種途徑則已基本用盡，繃緊的資金鏈甚至會有斷裂的可能。”

　　8月中旬，清華大學經(jīng)濟管理學院博士杜麗虹做了一組測算：若調(diào)控期小于一年，10%的房企會面臨資金威脅；但如果調(diào)控期延長，30%的地產(chǎn)企業(yè)將突破安全底線。杜麗虹提出警告稱：要應對持續(xù)期在2年的低谷，國內(nèi)地產(chǎn)上市公司的財務安全底線，即凈借貸資本比上限平均為44%，而測算結(jié)果顯示有45%的地產(chǎn)上市公司已突破財務安全底線?！?

　　于是，在“銀行和股市都卡得比較緊”的情況下，成本高昂的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品成了不少地產(chǎn)商的無奈之選。

　　“今年信托產(chǎn)品的收益率的確比較高。債權(quán)類的產(chǎn)品，平常年份的年化收益率大約在12%-15%之間，今年大部分都超過了15%，股權(quán)類的還要再高，有些甚至達到20%。”李曉東介紹說。

　　數(shù)據(jù)顯示：2010年上半年，新成立的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品接近140款，規(guī)模超過350億元——這個數(shù)字已超過2009年全年的規(guī)模。而中國信托業(yè)協(xié)會較新出爐的數(shù)據(jù)則顯示，在2010年季度，有3153.63億元的資金投向了房地產(chǎn)。

　　其實，李曉東所說的收益率數(shù)字還只是投資者從信托產(chǎn)品中得到的部分，對于地產(chǎn)商來說，實際的融資成本要更高。根據(jù)上海普益投資顧問有限公司研究員趙揚的計算，如果某個信托產(chǎn)品的收益率為17%，意味著整個項目的融資成本將接近30%。蘇晶甚至透露，多數(shù)小開發(fā)商依靠民間借貸的融資成本已達到了年息48%-60%。但即便如此，地產(chǎn)商們對以信托產(chǎn)品為代表的資金來源仍然趨之若鶩?！澳瓿?，產(chǎn)品年化收益率還可以做到10%以下，現(xiàn)在較低也要11%或12%，高的能到15% -17%。開發(fā)商都后悔去年沒把地賣出去，現(xiàn)在有些已經(jīng)砸手里了，如果再不籌錢開工，以后可能更難賣。到時候政府來收地，銀行來收賬，會死得很難看?！?

　　有從事房地產(chǎn)信托產(chǎn)品設計工作的不具名人士表示，“由于融資成本高，開發(fā)商不到萬不得已是不愿意找信托公司的，現(xiàn)在這么多開發(fā)商都忍痛來做房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，足見資金鏈困難非常?！?

　　當然，“也有一些大房企并不是因為資金緊張才融資的，他們混在融資隊伍中找錢，是為了趁市場低迷拿地、甚至兼并其他企業(yè)?！睏罴t旭告訴《英才》記者，雖然現(xiàn)在的成本高，但比起拿地、兼并可能帶來的利益，融資“還是值得的”。

　　活下來的幾種選擇

　　A股市場和信托產(chǎn)品之外，地產(chǎn)商集體融資的身影也出現(xiàn)在香港。8月4日，碧桂園(02007.HK)宣布發(fā)行一筆優(yōu)先票據(jù)，以購購尚未贖回的可換股債券和資助新增的房地產(chǎn)項目。雖然這次發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)價值4億美元，但碧桂園只能從中得到3.88億美元的集資凈額，而每年的利率高達10.5%。如果這些票據(jù)全部兌現(xiàn)，至2015年，利息總額就高達2.1億美元。對此，楊紅旭評價道：“碧桂園一向以土地儲備多而著稱，現(xiàn)在相關政策比較緊，政府大力清查閑置土地，他們手里的很多項目可能得抓緊時間開工，所以對資金的需求格外迫切?！?

　　同，保利香港(00119.HK)也宣布將以每股8.8港元配售4億股，所得款也是用于房地產(chǎn)項目的運營。此前，合景泰富(01813.HK)、世茂房地產(chǎn)(00813.HK)和遠洋地產(chǎn)(03377.HK)也都發(fā)布了形式各異的集資計劃。顯然，地產(chǎn)商們并不像他們自己宣稱的那樣“不缺錢”。

　　對于住宅類地產(chǎn)商的資金窘境，中坤集團董事長黃怒波笑稱自己現(xiàn)在可以“隔岸觀火”了：“較近，住宅項目的貸款基本停滯了，而銀行得完成自己的放貸任務，于是商業(yè)地產(chǎn)就成了香餑餑?，F(xiàn)在，我的管理班子天天跟各大銀行談判，比較誰給錢更快、條件更優(yōu)惠?！?

　　不少業(yè)內(nèi)人士都表示，“商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)幾條腿走路”是一種比較好的規(guī)避風險的方法。然而，想要“幾條腿同時走路”，并不是很容易做到的事情?！爸袊髽I(yè)大多數(shù)沒有長期戰(zhàn)略，主要因為經(jīng)濟形勢變化太快，所以大家都在‘賭’。遇到調(diào)控再想要掉頭，是很困難的。就拿商業(yè)地產(chǎn)來說，要完成一個項目，至少需要5-7年時間?！秉S怒波說道。

　　轉(zhuǎn)戰(zhàn)受調(diào)控影響較小、銷售回款速度不受明顯影響的二、三線城市，可能是地產(chǎn)商們的另一個選擇。此前，任志強在接受《英才》記者采訪時表示：“我們在北京的項目已經(jīng)不多了，現(xiàn)在主要在西安、長沙這樣的城市做，受調(diào)控影響不很大?！边@種趨勢已經(jīng)是地產(chǎn)界的共識。易小迪也如是說：“二三線城市成為區(qū)域以后，就會承接很多從一線城市轉(zhuǎn)移過來的產(chǎn)業(yè)，所以，二三線城市會是未來的?！?

　　看來，對房地產(chǎn)企業(yè)們來說，靠拿地王就能輕松進賬的日子或許已經(jīng)一去不復返了，多樣化、精細化生存將是他們的下一堂必修課。記者 王雨佳 羅影

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