在推進(jìn)城鎮(zhèn)化、土改加速等背景下，一線房地產(chǎn)企業(yè)紛紛謀求轉(zhuǎn)型。從萬科、保利、世茂等房企近期的動(dòng)作來看，拓寬產(chǎn)品線、豐富產(chǎn)品類型已成為較主要的轉(zhuǎn)型方向。事實(shí)上，房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)率步入了下行通道。分析人士認(rèn)為，產(chǎn)品的分化不僅是房地產(chǎn)企業(yè)自發(fā)調(diào)整的結(jié)果，也是企業(yè)基于市場(chǎng)環(huán)境變化的考量，這種調(diào)整是大勢(shì)所趨。

　　利潤(rùn)攤薄洗牌提速

　　房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率正在走低。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)，截至11月初，公布三季報(bào)的上市房企合計(jì)135家，總營(yíng)業(yè)收入達(dá)4675億　　元，總利潤(rùn)為835億元，行業(yè)利潤(rùn)率只有17.9%，凈利潤(rùn)率只有13%。

　　北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率在2013年上半年為19.2%，2012年同期則為21.3%，近年來出現(xiàn)了持續(xù)下滑。

　　分析人士認(rèn)為，樓市調(diào)控政策擠出了相當(dāng)部分的投資需求，是導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率下滑的主因。從事數(shù)據(jù)研發(fā)的中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)公司總經(jīng)理郝文嘉說，隨著房?jī)r(jià)不斷攀升，在購(gòu)房者消費(fèi)及投資能力與房?jī)r(jià)相比不斷下降的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格暴利上漲趨勢(shì)已經(jīng)開始衰減。該機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，近3年來，全國(guó)82個(gè)城市的住宅投資收益率與2009年相比明顯呈下降趨勢(shì)。

　　成本提高、開發(fā)周期縮短也在壓縮該行業(yè)的利潤(rùn)率。據(jù)悉，在房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)成本中，占據(jù)大部分比重的土地成本提升較快，企業(yè)拿地難度加大，在制約房企的開發(fā)規(guī)模和利潤(rùn)率。此外，近幾年人力資源和資金成本也大幅攀升。

　　近日全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌在“第五屆地產(chǎn)中國(guó)論壇”上表示，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入到分化時(shí)代，除不同城市之間的分化外，企業(yè)也在分化。即品牌公司正在做大做強(qiáng)，集中度越來越高，不少中小企業(yè)被淘汰或兼并，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入資源整合的時(shí)代。

　　蘭德咨詢發(fā)布的報(bào)告稱，2013年房企關(guān)鍵詞是利潤(rùn)攤薄、競(jìng)爭(zhēng)加劇、洗牌加快。2013至2015年間，至少將有30%的房企出局，其中主要是中小企業(yè)。

　　專家認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品出現(xiàn)分化，即產(chǎn)品更加細(xì)分并具有差異化特征。如商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等產(chǎn)品類型，已吸引越來越多的資金投入。這種差異化競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，一方面促進(jìn)了產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí)，同時(shí)使產(chǎn)品從物質(zhì)產(chǎn)品向服務(wù)產(chǎn)品轉(zhuǎn)變。

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