在今年樓市形勢(shì)嚴(yán)峻、調(diào)控沒有放松的預(yù)期之下，恒 大、中海外、保利等大型房企的高管普遍表示，今年的銷售目標(biāo)和去年持平或者略有增長(zhǎng)。

　　大型房企對(duì)今年樓市行情普遍看淡，這是房地產(chǎn)行業(yè)2008年以來(lái)從來(lái)沒有出現(xiàn)過的情形。今年1月份標(biāo)桿房企的銷售已經(jīng)出現(xiàn)端倪。1月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)122億銷售，同比下滑大約4成。廣發(fā)證券分析師認(rèn)為，1月銷售數(shù)據(jù)大部分來(lái)自去年12月簽約數(shù)據(jù)的滯后。如果剔除這類因素，估計(jì)萬(wàn)科1月銷售同比和環(huán)比下滑幅度都在50%以上。龍頭房企中海外主席孔慶平說，今年主要的銷售指標(biāo)、開工指標(biāo)等都和去年一樣。預(yù)計(jì)，今年樓市成交量將會(huì)繼續(xù)下跌。在看淡樓市行情的同時(shí)，龍頭房企拿地的動(dòng)作也更加謹(jǐn)慎。萬(wàn)科聲稱"寧可少拿、也不錯(cuò)拿"，往年拿地十分積極的金地集團(tuán)，也對(duì)投資節(jié)奏和方向都做出了適當(dāng)調(diào)整。經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰對(duì)此作出了分析和評(píng)論。

　　內(nèi)憂外患致樓市受挫

　　銷售目標(biāo)集體下沉，拿地策略更加謹(jǐn)慎。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說，今年樓市不容樂觀。今年樓市究竟會(huì)受到哪些因素的影響?

　　陳云峰：我覺得主要是四個(gè)因素：，政府這段時(shí)間實(shí)行了嚴(yán)厲的“三限”，在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行限購(gòu)、限貸和限價(jià)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)是控制的狀態(tài);

　　，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的庫(kù)存還是在大量增加，這樣就占?jí)毫舜罅康馁Y金。北京現(xiàn)在庫(kù)存量已經(jīng)達(dá)到13萬(wàn)套，在通州區(qū)域這些庫(kù)存能夠賣到五年的時(shí)間，這也是影響房地產(chǎn)行業(yè)制定較高目標(biāo)的一個(gè)原因;

　　第三，資金確實(shí)太緊了，不光是開發(fā)貸款國(guó)家嚴(yán)格限制，包括按揭貸款也是嚴(yán)格限制的，上周國(guó)家才恢復(fù)了對(duì)頭套購(gòu)房的利率下調(diào)到基準(zhǔn)利率，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)雪上加霜;

　　第四，現(xiàn)在的拆遷非常難，拆遷難地價(jià)就上升，2011年130個(gè)城市有900多塊地流拍了，但是地價(jià)反倒同比上升了6%。綜上所述，這四個(gè)原因是開發(fā)商下調(diào)銷售目標(biāo)包括拿地的主要原因。既有政策的緊縮以及資金面的缺乏等外部因素，也有庫(kù)存的壓力以及拿地方面存在問題等內(nèi)部因素。

　　房企深入布局三四線城市

　　有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)調(diào)控不放松，短期市場(chǎng)是難以回升的，很難再出現(xiàn)過去像高達(dá)30%甚至是50%的增長(zhǎng)，因此那些不能夠完成銷售目標(biāo)或者業(yè)績(jī)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)房企，可能會(huì)更加傾向于三四線城市進(jìn)行布局，房企深入布局三四線城市的策略，能不能夠填補(bǔ)一線城市成交量下跌產(chǎn)生的這種空白?

　　陳云峰：我覺得不光是在一線城市拿地困難的企業(yè)走到了三四線城市，實(shí)際上萬(wàn)保招金，萬(wàn)科、招商、保利、金地這些一線的大型的上市公司，也已經(jīng)都走到了三四線城市來(lái)布局了，原因也是幾個(gè)方面。，一二線的市場(chǎng)趨向于相對(duì)飽和，而且房?jī)r(jià)太高了，像現(xiàn)在北京的一手房的房?jī)r(jià)還是在一萬(wàn)八九，二手房還是在兩萬(wàn)以上，確實(shí)脫離了老百姓的購(gòu)購(gòu)力，逼得這些企業(yè)走到了三四線城市。

　　，樓市限購(gòu)都是在一二線城市，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)主要是在一二線城市發(fā)燒，這些城市也都被國(guó)家列入了限購(gòu)的范圍。但是三四線城市好多是 的，也就是說還是有市場(chǎng)的，所以這個(gè)也是大家主動(dòng)的走到這里的一個(gè)原因。

　　第三，比較敏感的原因就是市場(chǎng)的因素，在三四線城市大多是硬性需求，老百姓拆遷了或者需要結(jié)婚購(gòu)房，硬性的需求占得比重還是偏大，這個(gè)和一二線城市投資性需求比較偏大形成了一個(gè)鮮明的反差。這些需求都是健康的，所以這樣三四線城市大家比較看好。

　　政策、資金、庫(kù)存三大因素致樓市難言樂觀

　　今年房地產(chǎn)行業(yè)資金面緊張的局面暫時(shí)不會(huì)改變，那么房?jī)r(jià)下降的預(yù)期是不是也會(huì)更加的強(qiáng)烈?

　　陳云峰：實(shí)際上真正能夠逼著開發(fā)商下調(diào)價(jià)格的就是資金，由于開發(fā)商的資金現(xiàn)在比較緊張，特別是庫(kù)存資金增加，開發(fā)貸款又受到了限制，所以他就要回籠資金，回籠資金就必須以價(jià)換量，用降低價(jià)格來(lái)?yè)Q取銷售量來(lái)增加流動(dòng)資金的增加，所以2012年的房?jī)r(jià)在開發(fā)商集體的資金鏈緊張的情況下，下降應(yīng)該是共識(shí)，只不過是一二三線城市大家由于區(qū)位的不同略有區(qū)別而已。

　　但是我覺得不能完全地填補(bǔ)一二線城市成交量下跌產(chǎn)生的空白，但是這或許是開發(fā)商能夠規(guī)避整個(gè)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，而且要必須再發(fā)展的一個(gè)救市的主要舉措。

　　經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，政策、資金、庫(kù)存三大因素，決定了今年樓市難言樂觀，預(yù)計(jì)全年市場(chǎng)總體形勢(shì)將略差于去年，全國(guó)新建商品住宅成交均價(jià)將比去年下跌不超過5%。中投證券分析師李少明表示，近期的房企購(gòu)地行為并不能說明拿地策略發(fā)生轉(zhuǎn)變。很多企業(yè)的拿地是因?yàn)榍『糜泻线m的地塊，在公司現(xiàn)金流允許的情況下，開發(fā)商作出了拿地的舉動(dòng)。這樣的拿地行為不能說明房企拿地策略發(fā)生變化。國(guó)泰君安分析認(rèn)為，土地市場(chǎng)走弱的趨勢(shì)確立，部分地方政府財(cái)政壓力明顯加大。政府為促進(jìn)土地成交，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)溢價(jià)率下降。土地市場(chǎng)的持續(xù)冷清將對(duì)房?jī)r(jià)的下降形成影響。另有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地市場(chǎng)的博弈還將持續(xù)。對(duì)于去年擴(kuò)張放緩而且現(xiàn)金流充裕的公司而言，今年或許會(huì)出現(xiàn)值得把握的機(jī)會(huì)。而對(duì)于那些擴(kuò)張過快、資金鏈持續(xù)緊張的公司來(lái)講，保持一個(gè)健康的現(xiàn)金流顯然比購(gòu)置土地更重要。

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