繼上周理財周報推出《中糧地產(chǎn)被指造假:3年淪落末流 回報率低如債券》,中糧地產(chǎn)的問題一一浮出水面。

奇怪的成都項目

2010年3月10日,中糧地產(chǎn)發(fā)布了《前次募集資金使用情況鑒證報告》。

該鑒證報告細(xì)數(shù)了2007年配股募集資金投向的6大項目的較新進(jìn)展。值得注意的是,承諾投資額的成都天泉·聚龍國際生態(tài)園項目,離回本似乎仍無期,目前開發(fā)進(jìn)度為32%。

2007年8月中糧地產(chǎn)《配股說明書》披露,該項目為中糧地產(chǎn)與鵬利國際(四川)置業(yè)合作開發(fā),總投資10.8億,中糧地產(chǎn)后續(xù)投資額為3.63億,該項目分四期建設(shè)。

其時,一期工程已全部完成并基本銷售完畢。二期工程又分為A、B、C、D、E區(qū),其中:B區(qū)已竣工;C區(qū)已完工,僅剩園林景觀工程的收尾工作。

巧合的是,一期、二期B區(qū)、C區(qū)工程面積合計恰占總項目約32%,與2009末開發(fā)進(jìn)度基本一樣。而在這期間,據(jù)其鑒證報告,截至2009年12月31日,已投入2.5億募集資金,即承諾投資總額的69.37%。這意味著,這2年4個月來,耗資2.5個億卻只做了一個原二期C區(qū)外圍景觀改造、房屋整改工作。

按規(guī)劃,該項目靜態(tài)投資回收期為2.64年,按10%基準(zhǔn)收益率計算動態(tài)投資回收期為2.91年。不論如何計算,2010年,該項目理論上即可回收成本。但截至目前僅貢獻(xiàn)利潤5788萬。

而照此投資效率,余下的1.1個億能補(bǔ)上剩下的工程窟窿嗎？

無期的“生死”一盤

可以稱作“生死局”的資本運(yùn)作“26億重金轟下的沙峪項目”更加難堪。

2010年1月22日,北京市國土局公布了19個2008年12月31日之前購購但至今仍未開工的項目。中糧地產(chǎn)在順義后沙峪吉祥莊的C06和C03兩幅地塊榜上有名。

北京市國土局公布的信息還顯示,中糧地產(chǎn)的C-03和C-06兩幅地塊于2008年6月24日簽訂了土地出讓合同。合同約定的開工時間是2008年12月31日,約定竣工時間是2011年6月30日。但截至發(fā)布通知之日,兩幅地塊的工程進(jìn)展,仍處于“辦理規(guī)劃審批”狀態(tài)。

而據(jù)其年報披露,該項目一期預(yù)計竣工時間是2012年4月。但從中糧地產(chǎn)2009年10月16日提交給北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會的《順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)吉祥莊村項目建設(shè)方案》[順義(2009)14號]公告看,稱該由中糧地產(chǎn)投資(北京)有限公司開發(fā)的項目共分三期開發(fā)建設(shè),分別在2013年10月、2014年6月及2015年6月前完工,其較遲竣工時間比其年報披露的時間晚三年兩個月,比合同約定竣工時間晚了長達(dá)四年之久。

順義項目究竟要拖到何時？

這背后隱藏的,仍是一個巨大的資金問題。據(jù)公開信息,該項目總投資將達(dá)到73億之巨。為運(yùn)作該項目,中糧地產(chǎn)母公司中糧集團(tuán)雖多次伸手援助,給予高達(dá)約42億的貸款,但這仍舊杯水車薪。隨后中糧地產(chǎn)股東大會通過35億的配股方案,用以收購及后續(xù)開發(fā),其中9.1億輸血后沙峪項目。

為了募集資金,中糧地產(chǎn)甚至以后沙峪項目在建開發(fā)產(chǎn)品用于抵押,獲得20億元貸款合同。截至年報,該項目除去項目收購資金外,僅投入1.6億左右。

而在2012年4月之前,數(shù)十億的投資沒有任何現(xiàn)金可供回收。這對沒有商業(yè)地產(chǎn)操盤經(jīng)驗的中糧地產(chǎn)來說,這盤“生死”棋破解之日無期。

公司治理重大漏洞

項目運(yùn)作效率的低能,對中糧地產(chǎn)來說已經(jīng)不是什么新鮮事。

中糧地產(chǎn)2002年在深圳拍得的瀾山項目,因color社區(qū)在施工時擅自更改規(guī)劃,導(dǎo)致延遲交房。一直到2009年,該項目才較終完成交售,整整耽誤了7年之久。

一位業(yè)內(nèi)分析人士向理財周報指出,中糧地產(chǎn)的資金運(yùn)用似乎成惡性循環(huán):“項目運(yùn)作效率低——資金周轉(zhuǎn)慢——項目資金間拆東墻補(bǔ)西墻——需要更大量資金補(bǔ)漏洞”,上述北京項目即為一個鮮明案例。而中糧地產(chǎn)的現(xiàn)金流實際上一直處于捉襟見肘的境地。

為此,中糧地產(chǎn)動用了各種融資方法:配股、反復(fù)的資產(chǎn)注入、債券、向母公司借債及上述抵押貸款等。幾乎中糧地產(chǎn)開工的每一個重要項目,都伴隨著一次融資,而來自于經(jīng)營活動現(xiàn)金流的支持一直非常無力。

募集資金的管理之混亂更讓人難以置信。

2009年3月5日,中糧地產(chǎn)發(fā)布的《關(guān)于深圳證監(jiān)局巡檢發(fā)現(xiàn)問題的整改報告》稱,深圳證監(jiān)局在2008年10月中旬的巡回檢查中發(fā)現(xiàn)中糧地產(chǎn)存在五大問題。

值得注意的是,《整改通知》指出的點(diǎn)是:“你公司董事會授權(quán)董事長競拍土地的權(quán)限過大,使董事會在重大投資的決策中無法發(fā)揮作用,也不利于你公司控制購購?fù)恋氐娘L(fēng)險。”

令人吃驚的是,據(jù)該公告,此前中糧地產(chǎn)董事長孫忠人竟然可以不受金額限制的決定通過市場公開招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式獲取土地并開發(fā)房地產(chǎn)項目。而震驚業(yè)界的上述北京項目的獲取,正是在該整改通知發(fā)出之前。

而在募集資金使用與披露中,中糧地產(chǎn)存在更嚴(yán)重問題。深圳證監(jiān)局指出五大方面:中糧地產(chǎn)募集資金的存儲不符合規(guī)定,募集資金專用賬戶的設(shè)立未經(jīng)批準(zhǔn);募集資金的使用未進(jìn)行專戶管理;未對募集資金使用情況進(jìn)行報告;未明確募集資金使用的分級審批權(quán)限;募集資金實際投入金額計算錯誤、披露數(shù)與實際發(fā)生數(shù)不符。

其中多處違規(guī)均可影響財務(wù)報表的真實性。而在此之前,中糧地產(chǎn)獨(dú)立董事、監(jiān)事會及審計機(jī)構(gòu)開元信德會計師事務(wù)所均認(rèn)為中糧地產(chǎn)內(nèi)部控制比較完備。