“地王”迭出的2007年,房地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)歷了一場(chǎng)的洗牌,行業(yè)集中度明顯提高,中國(guó)前四大開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)份額由2006年的4.6%上升至2008年的7.7%。此次同樣由“地王”引發(fā)的洗牌之戰(zhàn)會(huì)將行業(yè)引向何方?　　“地王熱”未退

進(jìn)入10月,土地市場(chǎng)并沒(méi)有退溫跡象。

10月22日,保利地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng),在10月10日和20日兩天,公司再收杭州、南京、廣州琶洲村改造以及佛山市東平新城共四幅土地,總成本價(jià)約為93.31億元。9月份,保利地產(chǎn)已揮金90多億用以增持土地。兩月接近200億元,數(shù)字可謂驚人。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年9月份,房企拿地王的力度明顯比2007年要大,2007年9月份全國(guó)的地王不超過(guò)30個(gè),但9月僅在監(jiān)控范圍內(nèi)的就有50個(gè),成交總價(jià)達(dá)800億元左右。

中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告稱(chēng),上個(gè)月,10城市中,一線(xiàn)城市地塊溢價(jià)水平明顯高于二線(xiàn)城市。上海、北京溢價(jià)水平超過(guò)100%,上海更是高達(dá)125%。南京9月的溢價(jià)水平72%,為二線(xiàn)城市中較高。

“地王”已成為土地市場(chǎng)中的“經(jīng)常事件”。

資金主導(dǎo)

追根溯源,持續(xù)“地王熱”的背后定有資金量的強(qiáng)大支持。

來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的較新數(shù)據(jù),今年前三季度,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源38991億元,同比增長(zhǎng)38.8%。其中,國(guó)內(nèi)貸款8190億元,增長(zhǎng)47.2%；企業(yè)自籌資金12787億元,增長(zhǎng)14.5%；其他資金17654億元,增長(zhǎng)62.4%。

記者也注意到,在其他資金中,定金及預(yù)收款10269億元,增長(zhǎng)52.0%；個(gè)人按揭貸款5345億元,增長(zhǎng)107.7%。今年二季度以來(lái),樓市火爆的行情也為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了源源的資金流。今年前三季度,全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積58371萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)44.8%。商品房銷(xiāo)售額27532億元,同比增長(zhǎng)73.4%。

當(dāng)然,房地產(chǎn)的融資平臺(tái)也少不了資本市場(chǎng)。

“相對(duì)于五年前這種單一的依賴(lài)銀行體系的系統(tǒng),房地產(chǎn)公司的融資多樣化的渠道正在被打開(kāi),現(xiàn)在融資可以通過(guò)股權(quán)、二次發(fā)行、債券?！敝袊?guó)證券市場(chǎng)研究總干事王波明日前稱(chēng),三季度以來(lái),一批房地產(chǎn)公司相繼推出公司債,規(guī)模達(dá)百億以上?！叭f(wàn)科、保利、招商、金地”四大房企業(yè)近期已經(jīng)完成或者即將實(shí)施的再融資規(guī)模就超過(guò)280億元。

王波明預(yù)計(jì),今年房地產(chǎn)公司在資本市場(chǎng)的融資額或?qū)⑦_(dá)到500億美元以上。

上市房企與國(guó)企雙主導(dǎo)

資金的力量是巨大的。在目前的房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境下,資金不僅締造了“地王”,同樣,也加速了行業(yè)格局調(diào)整。

“從原來(lái)的低準(zhǔn)入門(mén)檻,轉(zhuǎn)向因?yàn)榈貎r(jià)推動(dòng)下的高門(mén)檻、高資金要求,并推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)集中度提高?！卑褪锼芍赋?。

克而瑞(中國(guó))、中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)較新公布的數(shù)據(jù)顯示,土地儲(chǔ)備前十名的房企,其土地儲(chǔ)備之和已達(dá)3.05億平方米。按目前的銷(xiāo)售速度,個(gè)別房企土地儲(chǔ)備量夠其銷(xiāo)售10多年。

與2007年相比,此輪房地產(chǎn)格局重塑一個(gè)重大的變數(shù)就是,從2007年上市公司唱“獨(dú)角戲”演變成由上市公司和國(guó)企同臺(tái)的“二人轉(zhuǎn)”了,保利地產(chǎn)、萬(wàn)科地產(chǎn)、碧桂園、雅居樂(lè)地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、世茂房地產(chǎn)、綠城集團(tuán)、中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地等,是這場(chǎng)精彩“二人轉(zhuǎn)”的主角。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹指出:“拿地門(mén)檻越來(lái)越高了。如果不是一個(gè)上市的公司或者實(shí)力雄厚的國(guó)有企業(yè),沒(méi)有很好的融資途徑,要一下拿出40個(gè)億50個(gè)億,確實(shí)是非常困難?！?p>“在本次金融危機(jī)中,政府采取寬松的貨幣政策來(lái)刺激經(jīng)濟(jì),4萬(wàn)億的財(cái)政款,資金大多都流入了央企和國(guó)企,面對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)能過(guò)剩,房地產(chǎn)項(xiàng)目顯然是一種更好的投資渠道?！比A高萊期市場(chǎng)研究部門(mén)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,這使得國(guó)企在此輪“地王熱”中的叫價(jià)能力超出了行業(yè)和公眾的判斷力?！岸鴩?guó)企與政府密切的關(guān)系使得他們的行為多少帶著未來(lái)政策的導(dǎo)向和訊息。而對(duì)于一個(gè)當(dāng)時(shí)處于弱市的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō),沒(méi)有什么比政策更重要?！边@或是國(guó)企受命于“地王”的更深層次原因。

(作者：楊麗萍)