7月15日~17日，美林銀行在中國內(nèi)地組織了一次針對(duì)地產(chǎn)公司的考察之旅。多名來自香港的基金經(jīng)理除了參觀中國海外發(fā)展（00688.HK）、萬科（000002.SZ）等公司的項(xiàng)目外，還遠(yuǎn)赴廣州和重慶考察了恒大地產(chǎn)旗下的多個(gè)樓盤。

作為恒大地產(chǎn)的注資方之一，美林此行目的便是確認(rèn)公司重啟IPO(頭次公開發(fā)行股票)的時(shí)機(jī)是否成熟。

自6月5日證監(jiān)會(huì)宣布A股IPO重啟，再度喚起了恒大地產(chǎn)等眾多房企的上市熱情。包括上海綠地集團(tuán)、大連萬達(dá)集團(tuán)、中信地產(chǎn)和北京住總等多家地產(chǎn)公司都在積極籌備A股上市。而隨著國際投資環(huán)境的改善，北京金隅集團(tuán)等10余家房企也在伺機(jī)登陸H股市場(chǎng)。

7月以來，各大房企IPO的動(dòng)作頻出。就在許家印透露IPO重啟后兩天，A股IPO停滯9個(gè)月的中國建筑宣布“解凍”，擬發(fā)行120億股，融資426億元；之后，低調(diào)國企北京金隅集團(tuán)率先登陸港股展開路演。

據(jù)《投資者報(bào)》統(tǒng)計(jì)，本次IPO重啟后有超過20家房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃在A股和H股上市，募集資金規(guī)模將超過1000億元。

風(fēng)向轉(zhuǎn)變，房企扎堆IPO

“只要國際資本市場(chǎng)條件成熟，重啟IPO很容易?！?月10日，恒大地產(chǎn)董事局主席許家印再一次拋出上市宣言。在經(jīng)歷了16個(gè)月的“停滯期”后，恒大地產(chǎn)終于看到了登陸H股的希望：公司上半年銷售127億元，位列非上市房企位。

銷售成績是房企上市的資本，這一次許家印能否如愿以償？一年前，恒大地產(chǎn)的上市擱淺就如一個(gè)里程碑，此后眾多謀劃在國內(nèi)和海外上市的房企也紛紛折戟。

2009年樓市與股市的雙雙大幅回暖，大量資金涌入，房企上市的熱情再度被點(diǎn)燃。“兩個(gè)市場(chǎng)的反彈是房企上市的較有利因素，流動(dòng)性資金越多，資本市場(chǎng)越活躍，上市也就越有利可圖?！蓖瑯釉谥\求上市的陽光100(樓盤詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)副總裁范小沖表示。

7月13日，北京金隅集團(tuán)已經(jīng)率先登陸港股展開路演，發(fā)行約9.33億股，集資較高60億港元。20日，至少有1200億港元資金參與申購，受追捧程度可見一斑。在海外投資者看來，擁有國資背景的北京金隅發(fā)展前景十分光明，兩大主業(yè)水泥建材與房地產(chǎn)都將從“4萬億”經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃中直接獲益。

除了來自市場(chǎng)的刺激，政策面利好消息也不斷。證監(jiān)會(huì)宣布暫停審批10個(gè)月的A股IPO重啟；隨后央行又表示年內(nèi)都將維持寬松的貨幣政策。

國務(wù)院發(fā)展研究一位官員向《投資者報(bào)》透露：“無論是IPO還是發(fā)債融資，政府態(tài)度都已經(jīng)轉(zhuǎn)為支持?！?

據(jù)記者了解，近期在上海和北京大量拿地的上海綠地集團(tuán)，率先完成私募的大連萬達(dá)集團(tuán)以及正進(jìn)行資產(chǎn)重組的北京住總集團(tuán)都計(jì)劃于近期在A股上市。2008年曾上市未果的30余家房企中，也有過半的企業(yè)表示仍將繼續(xù)努力。

此外，復(fù)地集團(tuán)、富力地產(chǎn)、頭創(chuàng)置業(yè)等多家H股上市公司也表示，回歸A股的計(jì)劃也將重新啟動(dòng)?！拔覀円呀?jīng)開始排隊(duì)了，不過具體的還要看證監(jiān)會(huì)審批。”頭創(chuàng)集團(tuán)總經(jīng)理劉曉光表示，頭創(chuàng)置業(yè)回歸A股的計(jì)劃不變。

一位接近證監(jiān)會(huì)高層的官員透露：“截至7月20日，在A股‘排隊(duì)’等待IPO審批的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)有14家。”

應(yīng)對(duì)歧視政策，房企各顯神通

目前房地產(chǎn)企業(yè)上市包括三種路徑：國內(nèi)IPO、境外IPO和借殼上市。從融資角度來看，國內(nèi)A股更受投資者關(guān)注，因此也就成了房企上市的頭選。在本輪重新涌起的上市潮中，央企和國企的表現(xiàn)引人關(guān)注。

7月22日，被稱作“巨無霸”的中國建筑正式登陸A股進(jìn)行網(wǎng)上申購，北京住總集團(tuán)和中信地產(chǎn)也在緊鑼密鼓地為上市做準(zhǔn)備。

“地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)利潤本就不小，若是再有上市融資手段，會(huì)肆無忌憚地捂盤屯地造成樓市泡沫。正是出于這種擔(dān)心，政府對(duì)民營房企登陸A股的審核尤為嚴(yán)格。”一位開發(fā)商坦言，“房企登陸A股很困難?！?p>相比之下，負(fù)責(zé)政策性住房建設(shè)工程的央企和國企上市就容易許多。中國建筑如此大規(guī)模IPO能夠通過審核，很大程度得益于該公司負(fù)責(zé)“5.12”汶川地震災(zāi)后住房重建工作，需要大量資金支持。北京住總董事長張貴林也向記者表示：“公司將以保障性住房為主體在A股上市?！狈N種跡象表明，政府對(duì)于央企和國企的“偏心”。

但對(duì)于主營商品住宅的民營房企來說，通過IPO方式登陸A股仍困難重重。據(jù)了解，目前在A股市場(chǎng)109家房地產(chǎn)企業(yè)中，只有45家企業(yè)是通過“審核過會(huì)”程序上市，連華遠(yuǎn)集團(tuán)這樣的知名企業(yè)，也通過借殼ST幸福實(shí)現(xiàn)上市。進(jìn)入2009年，已有金科集團(tuán)等多家房企以借殼的方式登陸A股。

無論國有還是民營，借殼都是更可靠的選擇。近來在北京上海等地接連拿下地王的綠地集團(tuán)似乎正沿著這一路線前進(jìn)。2008年，國企背景的綠地集團(tuán)以4000萬平方米的土地儲(chǔ)備量超越碧桂園排名；2009年，綠地又斥資95億元在多個(gè)城市新購15塊土地，新增面積250多萬平方米。這樣大的購地投入，已經(jīng)超過萬科（40億元）和保利（43億元）同期之和。在銷售方面，綠地集團(tuán)也以90.9億元的成績名列2009年上半年中國房企銷售金額的第8位，僅次于恒大地產(chǎn)位列非上市房企第2位。

據(jù)綠地集團(tuán)內(nèi)部人士透露：“綠地正在計(jì)劃借殼上市，目標(biāo)很可能是金豐投資或ST白貓。”不過記者對(duì)此求證綠地集團(tuán)時(shí)，相關(guān)負(fù)責(zé)人卻表示不便透露任何有關(guān)上市的信息。

海外投資者：只看業(yè)績

如果說在A股IPO需要獲得證監(jiān)會(huì)審批，那么在門檻較低的H股上市就需要以業(yè)績說服海外投資者。

2008年3月，謀求赴港上市的恒大地產(chǎn)啟動(dòng)全球路演并公開招股，因其龐大的土地儲(chǔ)備，估值高達(dá)1300億港元。然而從美國蔓延的次貸危機(jī)重創(chuàng)了全球經(jīng)濟(jì)和投資者信心，恒大地產(chǎn)陷入無人認(rèn)購的尷尬，只能宣布暫停IPO。

目前，隨著海外投資需求的活躍，H股投資者的信心也大大恢復(fù)?！皟?nèi)地房企能否順利實(shí)現(xiàn)IPO，很大程度上取決于境外基金經(jīng)理們對(duì)其業(yè)績的評(píng)價(jià)?！蹦澈Ｍ鈱?duì)沖基金經(jīng)理在接受《投資者報(bào)》采訪時(shí)表示。港股投資者大多是通過土地儲(chǔ)備、銷售額和負(fù)債率等數(shù)據(jù)指標(biāo)了解內(nèi)地房企的情況。

北京金隅之后，恒大地產(chǎn)的上市計(jì)劃仍在緊鑼密鼓進(jìn)行。今年上半年，恒大地產(chǎn)開工在建面積1006萬平方米，銷售127億元，在國內(nèi)開發(fā)商中排名前五；銷售面積為265萬平方米，緊隨萬科、保利之后位列國內(nèi)房企第三。

在7月10日表示將重啟H股IPO的同時(shí)，許家印高調(diào)宣布：2009年恒大地產(chǎn)銷售目標(biāo)為300億元，到年底實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備5000萬平方米——這樣的業(yè)績，將使恒大坐穩(wěn)行業(yè)第三的位置。此后5天，便傳出美林銀行聯(lián)合多家香港基金經(jīng)理參觀考察的消息。一連串的造勢(shì)活動(dòng)就如同提前進(jìn)行的公開路演。

房企“搶錢”千億，股市、樓市將會(huì)怎樣？

“房地產(chǎn)本來就是一個(gè)資金密集行業(yè)，任何時(shí)候都想上市，無非是時(shí)機(jī)的選擇和估價(jià)高低的問題罷了。”在華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)看來，企業(yè)上市的核心目的就是實(shí)現(xiàn)融資。而目前股市就能滿足房企的“圈錢”夢(mèng)想。

2009年上半年，房地產(chǎn)板塊成為領(lǐng)漲A股和H股的重要力量。截至7月17日，A股地產(chǎn)板塊年內(nèi)累計(jì)上漲167.32%，100多家地產(chǎn)公司中，83只地產(chǎn)股股價(jià)翻番，萬科A上漲118.14%。

而一旦這些躊躇滿志的房企如愿以償，集中上市融資的結(jié)果必然會(huì)對(duì)地產(chǎn)板塊乃至整個(gè)資本市場(chǎng)帶來巨大影響。

以中國建筑為例，預(yù)計(jì)將引發(fā)500萬~800萬戶網(wǎng)上申購，從而導(dǎo)致1.86萬億資金凍結(jié)，這一數(shù)字相當(dāng)于近期滬深兩市一周的成交量。

“對(duì)一個(gè)長達(dá)9個(gè)月脫離擴(kuò)容環(huán)境的市場(chǎng)來說，驟然產(chǎn)生擴(kuò)容壓力將沖擊短線交易。”國信證券頭席分析師方焱分析稱，中國建設(shè)400億元的發(fā)行規(guī)模將使部分二級(jí)市場(chǎng)資金會(huì)參與到新股申購中，必然會(huì)對(duì)資金流動(dòng)性產(chǎn)生影響。

而在中國建筑后，綠地集團(tuán)、萬達(dá)集團(tuán)和北京住總這樣的行業(yè)龍頭融資規(guī)模同樣不可小覷?！斑@些企業(yè)年銷售額都是百億級(jí)的，上市融資規(guī)模都會(huì)在數(shù)十億元以上?！闭劦綌M在A股上市房企的“胃口”， 張貴林這樣說道。

萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林也曾表示，上市融資80億并不困難，這一數(shù)額只相當(dāng)于他旗下兩、三個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值。

據(jù)《投資者報(bào)》不完全統(tǒng)計(jì)，如果算上頭創(chuàng)置業(yè)、富力地產(chǎn)與合生創(chuàng)展等計(jì)劃回歸的企業(yè)，本輪IPO重啟后，包括中國建筑在內(nèi)的幾家大型房企的融資需求將在千億元以上。而金隅集團(tuán)、恒大地產(chǎn)等H股上市企業(yè)融資規(guī)模也超過500億元。

截止7月23日，A股地產(chǎn)上市公司平均市盈率已達(dá)50倍以上，如果地產(chǎn)公司紛紛上市，必將影響A股已上市公司的估值，助推地產(chǎn)股泡。中國建筑的51倍發(fā)行市盈率就是其與上市地產(chǎn)公司的比價(jià)后做出的所謂合理估值。

另外，今年上半年新增貸款中，流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸資金超過8000億元。伴隨而來的是：地王不斷涌現(xiàn)，房價(jià)重現(xiàn)2007年巔鋒。如果地產(chǎn)企業(yè)集中上市成為事實(shí)，搶地成“瘋”的現(xiàn)象較終將導(dǎo)致房價(jià)倍增。

或許更為重要的是，上市只是地產(chǎn)企業(yè)融資“圈錢”的步，具備上市公司身份后，增發(fā)、配股、發(fā)債以及股權(quán)質(zhì)押融資都是其常用的功能，千億IPO背后可能橇動(dòng)萬億資金。當(dāng)這些錢涌入樓市，地產(chǎn)商擁有了更大的溢價(jià)空間，屯地、捂盤、推高樓市、業(yè)績?cè)鲩L、股價(jià)上升，輕車熟路般的上演一場(chǎng)資金推動(dòng)的盛宴。

“主管部門擔(dān)心資金過度涌入房地產(chǎn)行業(yè)，從而造成新一輪的泡沫。因而IPO重啟后，政府對(duì)房企上市融資規(guī)模的審批將比較嚴(yán)格?！眹鴦?wù)院發(fā)展研究官員告訴記者，“即便加強(qiáng)監(jiān)管，但能否起到減小對(duì)股市的沖擊目前尚難判斷?！?p>(作者：朱藝)