10房企9個月花719億購地

克而瑞（中國）、中國房地產(chǎn)測評較新公布的數(shù)據(jù)顯示,截至今年第三季度末,在中國房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備前榜單中,恒大地產(chǎn)位居土地儲備頭位,碧桂園、雅居樂地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、世茂房地產(chǎn)、綠城集團、中國海外發(fā)展、華潤置地、萬科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)分列2~10位。

從土地儲備排行榜的10家進榜企業(yè)來看,前三季度,新增土地儲備建筑面積合計達(dá)2462萬平方米,新增土地儲備投資額合計近719億元。其中,第三季度新增土地儲備建筑面積約1792萬平方米,占前三季度總和的72.79%,新增土地儲備投資額約579億元,占前三季度總和的80.53%。

各區(qū)域土地市場中,成交普遍活躍,特別是一線城市和二線城市,地王頻繁產(chǎn)生;同時,三季度以來,企業(yè)頻繁轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市,導(dǎo)致二三線城市高價地塊增多。

27個城市8月賣地612億

盡管有部分開發(fā)商認(rèn)為土地價格被高估,但各房企對優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪依舊激烈,高溢價地塊不斷涌現(xiàn)。

在土地市場較為火爆的第三季度,8月份的土地成交量尤其搶眼。全國27個城市中,8月高溢價率地塊達(dá)到53幅,其中23幅地塊溢價率在100%以上,住宅類用地較高溢價率達(dá)295%。

隨著城市高總價、高溢價率地塊不斷出現(xiàn),土地成交樓板價也水漲船高。

來自CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示,8月份,全國27個城市土地成交總價約612億元,土地成交樓板均價1795元/平方米,與7月相比大幅上漲17.8%。從經(jīng)營性用地成交價格來看,8月成交樓板均價為2177元/平方米,環(huán)比上漲14%,高出2008年以來的平均值約35個百分點。

以上海為例,今年8月份,上海經(jīng)營性土地成交金額約為72.5456億元,比7月份增加32.14%,同比增加377.26%;與2008年的月均成交相比,8月成交金額上漲112.87%。

供地面積同比大增82%

成交量上漲的前提是充足的市場供應(yīng)。從今年前8個月的土地推盤量來看,許多城市加大了土地供應(yīng)量。全國27個城市8月份經(jīng)營性用地供應(yīng)幅數(shù)和占地面積分別為357幅和1734萬平方米,占地面積同比增加82.6%。

陳嘯天表示,經(jīng)營性用地供應(yīng)在7月份放量后,8月份仍有50%以上城市經(jīng)營性用地供應(yīng)出現(xiàn)環(huán)比增長,與2008年年均經(jīng)營性用地供地面積相比,有70%的城市出現(xiàn)供應(yīng)放量。

從各城市具體表現(xiàn)來看,8月,上海、杭州、沈陽、成都、大連5個城市供地面積都在100萬平方米以上。

盡管今年的土地供應(yīng)規(guī)模已經(jīng)開始同比大幅增長,但是部分城市仍將繼續(xù)加大土地市場供應(yīng)量。

陳嘯天舉例稱,上海下半年預(yù)計可供應(yīng)住宅用地約120幅、1196萬平方米,接近上半年的3倍。截至8月份,上海住宅用地供地完成率僅有35%,這意味著有65%的住宅用地將要在未來4個月內(nèi)推出;北京國土資源局也表示將計劃加大土地供應(yīng),3季度完成整年土地供應(yīng),4季度合理增加土地供應(yīng),整個住宅用地供應(yīng)量預(yù)計將達(dá)1000公頃。

一半開發(fā)商認(rèn)為土地高估

從中國不動產(chǎn)研究的統(tǒng)計來看,約一半的受訪開發(fā)商認(rèn)為當(dāng)前土地價格被高估。

該分析人士以上海為例解釋,上海8月份住宅土地市場,成交土地面積、成交金額和成交溢價率都創(chuàng)下了2009年的年內(nèi)較高點。當(dāng)前上海土地市場已經(jīng)有些過熱,后4個月應(yīng)該會有一定的回調(diào)。

該人士表示,絕大多數(shù)受訪企業(yè)和市場一線人士認(rèn)為,由于土地高估壓縮了利潤空間,當(dāng)前已經(jīng)不是拿地的合適時機。開發(fā)商面對高企的地價,將會以更加理性的態(tài)度拿地。與此同時,面對過高的房價,購房者可能開始新一輪觀望,觀望效應(yīng)將從樓市傳導(dǎo)至土地市場,較后導(dǎo)致土地市場的回調(diào)。

在連續(xù)享用流動資金充裕的"盛宴"后,從第四季度開始,房地產(chǎn)企業(yè)的"錢袋子"或許會重新干癟。

央行昨日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,9月新增人民幣貸款5167億元,雖較8月有所上升,但跟上半年相比仍屬較低水平。近日,上海一家銀行的信貸經(jīng)理介紹說,今年的信貸指標(biāo)已基本用完,銀行對新申請貸款客戶的審批條件將更加嚴(yán)苛,企業(yè)獲得貸款的難度更大。眼下,上海民間信貸的貸款利率報價已達(dá)到月利率8%,而在溫州一些地方甚至達(dá)到10%。

在貸款和銷售雙重不利的情勢下,誰會成為地產(chǎn)商中較缺錢的公司呢？《每日經(jīng)濟新聞》記者就此展開一番調(diào)查。

激進拿地企業(yè)資金較緊張

"與同等規(guī)模的公司相比,綠城中國資金流動性較差,原因是它近來激進拿地的做法。"標(biāo)準(zhǔn)普爾分析師李國宜就資金流動性情況,對在港交所上市的內(nèi)地房企進行了排序,認(rèn)為一些近期激進拿地的企業(yè)如綠城中國等將有較大的財務(wù)風(fēng)險。

綠城中國的中報顯示,截至今年6月底,公司的銀行結(jié)余和現(xiàn)金只有53億元,但在7到9月的3個月時間里,綠城卻花去164億元用于購地。李國宜認(rèn)為,綠城中國今年以來的權(quán)益銷售金額和購地金額已十分接近,如果繼續(xù)保持現(xiàn)有激進購地的速度,企業(yè)未來的財務(wù)風(fēng)險是顯而易見的。尤其是當(dāng)綠城熱銷勢頭終結(jié)時,大筆未支付的土地出讓金會讓公司的現(xiàn)金支付能力捉襟見肘。

較能佐證他觀點的是,綠城中國為了獲得更多資金,在今年9月與平安信托簽訂了總金額有望達(dá)到150億元的投資戰(zhàn)略框架協(xié)定。

李國宜還將綠城中國和今年以來購地不多的世茂地產(chǎn)、富力地產(chǎn)作了一下比較。在負(fù)債比率方面,富力地產(chǎn)已由去年底的124%下降至110%,今年的目標(biāo)是將負(fù)債率降至80%;世茂房地產(chǎn)凈負(fù)債比率由去年底的53%降至32%。兩家公司的上半年銷售額均不及綠城中國,但掌握的現(xiàn)金卻更多。兩家公司在土地市場的出手驚人一致,均保持相對低調(diào)。富力還獲批發(fā)行不低于55億元的公司債,加上前三季度高達(dá)186億元的銷售額,應(yīng)付今年即將到期的90多億長期借款已是綽綽有余。

國企大鱷不缺錢

然而,李國宜的觀點僅適用于在港交所上市的內(nèi)地民營房地產(chǎn)公司,而近來拿地風(fēng)頭正健的中海地產(chǎn)等企業(yè)就被香港資本市場普遍認(rèn)為是例外,如香港信誠國際執(zhí)行董事涂國彬就認(rèn)為中海的現(xiàn)金流是在港上市的內(nèi)地房企中較好的。

盡管中海地產(chǎn)今年以來購購?fù)恋氐幕ㄙM已超過118億元,但其財務(wù)表現(xiàn)足以應(yīng)付上述收購。截至6月30日,中海地產(chǎn)持有現(xiàn)金185.8億港元,還有26.7億港元的未動用貸款;此外,中海地產(chǎn)的凈負(fù)債率從2008年底的46.8%大幅下降至13.2%,銷售額更達(dá)到338億元。與此同時,中海地產(chǎn)的土地收購行為還得到了母公司中建集團的支持。

而在土地市場上出手了227億元的保利地產(chǎn),看似已提前消耗了1~8月份簽約銷售金額279.19億元中的相當(dāng)部分,但公司卻可以憑借自己國有背景的身份,向自己的母體融資。今年的7月14日,保利地產(chǎn)曾向母公司保利集團等公司定向增發(fā)募集78億元。

資本市場融資額縮水

在8月份的博鰲房地產(chǎn)論壇上,瑞銀集團投資銀行亞洲區(qū)主席蔡洪平曾把在香港資本市場上市看作是解決內(nèi)地房地產(chǎn)商資金需求的重要來源。而在隨后的一個多月時間里,相繼有恒盛、恒大、龍湖、寶龍等十多家內(nèi)地房地產(chǎn)公司赴港上市或啟動上市計劃。但是,港股市場卻沒有能夠讓內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)完全滿意。恒盛地產(chǎn)雖然獲得超過51倍的認(rèn)購,但在制訂招股價時,依然選擇了指導(dǎo)價4~5.3港元的中低端位置,以僅僅4.4港元/股的價格發(fā)行,總?cè)谫Y額僅99億港元,與119億港元的上限價格發(fā)行預(yù)期相差甚遠(yuǎn)。福建寶龍地產(chǎn)的發(fā)行價更由原定的每股3.3至4.9港元下調(diào)至2.75港元,調(diào)整6.28億美元的融資規(guī)模至3.53億美元。

其他幾家將要上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)也傳出了融資縮水的消息。涂國彬認(rèn)為,目前內(nèi)地房地產(chǎn)商在港交所的發(fā)行定價與公司業(yè)績和成長潛力關(guān)系不大,與市場的表現(xiàn)卻關(guān)系密切。更糟糕的是,近來澳大利亞、美國、日本等區(qū)域相繼傳出收緊本國貨幣供應(yīng)的消息之后,引起香港資本市場的恐慌,新股定價因此難以維持高位,進而也影響到了新上市內(nèi)地房企的融資額。

銀行授信冷熱不均？

相比綠城中國等企業(yè)的激進購地,有一些房地產(chǎn)公司在今年土地市場上的表現(xiàn)并不突出,但同樣可能受到銀根收緊的沖擊,原因之一或許是這部分內(nèi)地房地產(chǎn)公司未能在資金充裕的金融市場中分得一杯羹,其中較典型的便是剛發(fā)行了高息票據(jù)融資3.75億美元的碧桂園。

雖然今年以來包括萬科、雅居樂等在內(nèi)的多家地產(chǎn)公司獲得內(nèi)資銀行超過1000億元的融資額度,但有一些房地產(chǎn)公司卻始終未能獲得國內(nèi)商業(yè)銀行的眷顧,沒能以較低的利息成本獲取銀行貸款融資。碧桂園便是其中之一。9月3日,碧桂園正式發(fā)布公告,稱將發(fā)行價值3億美元的高息債券。據(jù)公告透露,此筆高息債券為5年期,2014年9月10日到期,票面利率為11.75%。9月17日,碧桂園又表示再多發(fā)行7500萬美元優(yōu)先票據(jù),使總額達(dá)到3.75億美元。

"碧桂園發(fā)行3億美元高息債券之事凸顯了潛在的融資問題。公司在當(dāng)前低利率環(huán)境中需要發(fā)行如此高息債券相當(dāng)令人驚訝,或許也意味碧桂園無法獲得其他融資資源。"高盛的評論直指碧桂園的弱項。 （李麗）