激進(jìn)派代表之萬科：567億拿地金額排名

銷售額突破千億的萬科（000002.SZ）在2010年的拿地策略較2009年的中庸顯得有些激進(jìn)。在新增土地儲(chǔ)備較2009年增長(zhǎng)68%的同時(shí)，拿地金額較2009年增長(zhǎng)122.7%，幾乎相當(dāng)于公司當(dāng)年銷售額的一半。

在剛過去的12月，萬科的拿地勢(shì)頭更為激進(jìn)。在年銷售額快速增長(zhǎng)的同時(shí)，萬科全年新增土地儲(chǔ)備與其基本保持同步增幅，增持土地儲(chǔ)備面積總量在國(guó)內(nèi)各地產(chǎn)商中位居。

萬科向《財(cái)經(jīng)（微博)日?qǐng)?bào)》提供的數(shù)據(jù)顯示，去年萬科新增項(xiàng)目數(shù)量為90個(gè)，分布在珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、中西部四大區(qū)域的40個(gè)城市，新增土地權(quán)益建筑面積共約2100萬平方米，平均樓面地價(jià)約為每平方米2700元。

在2009年，萬科全年新增土地儲(chǔ)備1244萬平方米，全年新增項(xiàng)目的土地款為254.6億，平均樓面地價(jià)為每平方米2047元。2010年萬科所拿地塊的平均樓面地價(jià)較2009年漲幅接近32%。

如果對(duì)比公司的年銷售額和體量而言，萬科在2010年的購(gòu)地相對(duì)數(shù)量增長(zhǎng)并沒有明顯加速。萬科去年全年新增土地同比增幅為68.85%，銷售額同比增長(zhǎng)為70.5%。但比起銷售面積同比增長(zhǎng)35.3%而言，萬科新增土地增幅并不保守。

值得關(guān)注的是，以萬科提供的數(shù)據(jù)推算，萬科在2010年拿地合計(jì)支付地價(jià)款約567億元，在國(guó)內(nèi)各地產(chǎn)商中排名。其中，拿地總金額較2009年同比增長(zhǎng)約123%，平均樓面地價(jià)同比增長(zhǎng)31.9%。

拿地金額和平均樓面地價(jià)增長(zhǎng)，在很大程度上歸因于去年土地價(jià)格的整體上漲和萬科在一線城市拿地?cái)?shù)量有所增加。按照該公司新購(gòu)地量適當(dāng)高于開工量和銷售量的一貫思路，萬科在2010年土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)，僅僅是完成了計(jì)劃內(nèi)的任務(wù)。數(shù)據(jù)推算可以發(fā)現(xiàn)，萬科去年拿地成本相當(dāng)于其住宅銷售均價(jià)每平方米12049元的22%，全年土地款相當(dāng)于銷售金額1081.6億元的53%左右，該比率在開發(fā)商中位居中等。

萬科一直都宣稱并不擔(dān)心被同行超越。而作為萬科拿地的另一種方式則一直被業(yè)界所忽略，即收購(gòu)擴(kuò)張。公告資料顯示，萬科2010年以來的收購(gòu)力度明顯在加大，前后涉及大大小小的收購(gòu)約20宗，但涉及土地?cái)?shù)量并未披露。

萬科向本報(bào)表示，公司獲取項(xiàng)目資源是為了滿足開發(fā)和增長(zhǎng)的需要，并不追求過多的土地儲(chǔ)備，一般認(rèn)為約兩到三年開發(fā)量是比較合理的水平。而在2011年，萬科將繼續(xù)堅(jiān)持謹(jǐn)慎投資的原則，公司在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估時(shí)，會(huì)將內(nèi)部收益率作為一項(xiàng)核心的指標(biāo)，并在此基礎(chǔ)上，綜合考慮收益空間、資金占用以及項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)等因素，做到兼顧效益和風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)提高投資的質(zhì)量。

激進(jìn)派代表之恒大地產(chǎn)：拿地量排名

2010年，恒大地產(chǎn)（03333.HK）的土地儲(chǔ)備基本上是進(jìn)行了一次完整的細(xì)胞分裂，從而使其成為國(guó)內(nèi)目前為止土地儲(chǔ)備量的開發(fā)商，總儲(chǔ)備量逼近1億平方米。也許，從恒大開始，土地儲(chǔ)備的單位將不再使用萬平方米，而是億平方米。

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激進(jìn)派代表之萬科：567億拿地金額排名

銷售額突破千億的萬科（000002.SZ）在2010年的拿地策略較2009年的中庸顯得有些激進(jìn)。在新增土地儲(chǔ)備較2009年增長(zhǎng)68%的同時(shí)，拿地金額較2009年增長(zhǎng)122.7%，幾乎相當(dāng)于公司當(dāng)年銷售額的一半。

在剛過去的12月，萬科的拿地勢(shì)頭更為激進(jìn)。在年銷售額快速增長(zhǎng)的同時(shí)，萬科全年新增土地儲(chǔ)備與其基本保持同步增幅，增持土地儲(chǔ)備面積總量在國(guó)內(nèi)各地產(chǎn)商中位居。

萬科向《財(cái)經(jīng)（微博)日?qǐng)?bào)》提供的數(shù)據(jù)顯示，去年萬科新增項(xiàng)目數(shù)量為90個(gè)，分布在珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、中西部四大區(qū)域的40個(gè)城市，新增土地權(quán)益建筑面積共約2100萬平方米，平均樓面地價(jià)約為每平方米2700元。

在2009年，萬科全年新增土地儲(chǔ)備1244萬平方米，全年新增項(xiàng)目的土地款為254.6億，平均樓面地價(jià)為每平方米2047元。2010年萬科所拿地塊的平均樓面地價(jià)較2009年漲幅接近32%。

如果對(duì)比公司的年銷售額和體量而言，萬科在2010年的購(gòu)地相對(duì)數(shù)量增長(zhǎng)并沒有明顯加速。萬科去年全年新增土地同比增幅為68.85%，銷售額同比增長(zhǎng)為70.5%。但比起銷售面積同比增長(zhǎng)35.3%而言，萬科新增土地增幅并不保守。

值得關(guān)注的是，以萬科提供的數(shù)據(jù)推算，萬科在2010年拿地合計(jì)支付地價(jià)款約567億元，在國(guó)內(nèi)各地產(chǎn)商中排名。其中，拿地總金額較2009年同比增長(zhǎng)約123%，平均樓面地價(jià)同比增長(zhǎng)31.9%。

拿地金額和平均樓面地價(jià)增長(zhǎng)，在很大程度上歸因于去年土地價(jià)格的整體上漲和萬科在一線城市拿地?cái)?shù)量有所增加。按照該公司新購(gòu)地量適當(dāng)高于開工量和銷售量的一貫思路，萬科在2010年土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)，僅僅是完成了計(jì)劃內(nèi)的任務(wù)。數(shù)據(jù)推算可以發(fā)現(xiàn)，萬科去年拿地成本相當(dāng)于其住宅銷售均價(jià)每平方米12049元的22%，全年土地款相當(dāng)于銷售金額1081.6億元的53%左右，該比率在開發(fā)商中位居中等。

萬科一直都宣稱并不擔(dān)心被同行超越。而作為萬科拿地的另一種方式則一直被業(yè)界所忽略，即收購(gòu)擴(kuò)張。公告資料顯示，萬科2010年以來的收購(gòu)力度明顯在加大，前后涉及大大小小的收購(gòu)約20宗，但涉及土地?cái)?shù)量并未披露。

萬科向本報(bào)表示，公司獲取項(xiàng)目資源是為了滿足開發(fā)和增長(zhǎng)的需要，并不追求過多的土地儲(chǔ)備，一般認(rèn)為約兩到三年開發(fā)量是比較合理的水平。而在2011年，萬科將繼續(xù)堅(jiān)持謹(jǐn)慎投資的原則，公司在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估時(shí)，會(huì)將內(nèi)部收益率作為一項(xiàng)核心的指標(biāo)，并在此基礎(chǔ)上，綜合考慮收益空間、資金占用以及項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)等因素，做到兼顧效益和風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)提高投資的質(zhì)量。

激進(jìn)派代表之恒大地產(chǎn)：拿地量排名

2010年，恒大地產(chǎn)（03333.HK）的土地儲(chǔ)備基本上是進(jìn)行了一次完整的細(xì)胞分裂，從而使其成為國(guó)內(nèi)目前為止土地儲(chǔ)備量的開發(fā)商，總儲(chǔ)備量逼近1億平方米。也許，從恒大開始，土地儲(chǔ)備的單位將不再使用萬平方米，而是億平方米。

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嚴(yán)厲調(diào)控下誕生千億級(jí)房企 中小房企資金吃緊

不久前，該集團(tuán)通過其發(fā)行海外優(yōu)先票據(jù)的公告披露了其土地儲(chǔ)備的規(guī)模。該份公告顯示：截至2010年12月31日，我們是中國(guó)眾多地產(chǎn)開發(fā)商之中，擁有土地儲(chǔ)備的開發(fā)商，我們的土地質(zhì)量高、成本低，總建筑面積約達(dá)9600萬平方米，平均土地成本為每平方米約人民幣520元我們是中國(guó)所有地產(chǎn)開發(fā)商之中，土地儲(chǔ)備覆蓋較多省會(huì)及直轄市的開發(fā)商。

字里行間，看得出恒大地產(chǎn)對(duì)于其土地儲(chǔ)備的總量、質(zhì)量以及成本都格外自信，并將此作為集團(tuán)未來發(fā)展空間的一個(gè)側(cè)面呈現(xiàn)給投資者。

對(duì)比2009年的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，恒大地產(chǎn)在當(dāng)年的新增儲(chǔ)備非常少，2009年和2010年兩年，基本都在消化其2008年上市之前攢下的家底。但從2010年年中開始，恒大地產(chǎn)就悄然啟動(dòng)了規(guī)模的購(gòu)地戰(zhàn)役。

曾經(jīng)有未經(jīng)證實(shí)的消息稱，為了調(diào)動(dòng)各個(gè)區(qū)域公司的負(fù)責(zé)人購(gòu)地積極性，恒大地產(chǎn)董事局主席許家印開出每購(gòu)一宗地便加薪五萬的超級(jí)誘惑。

盡管恒大地產(chǎn)官方?jīng)]有對(duì)此傳言進(jìn)行過任何正面回復(fù)，但不可忽視的是，就在2010年的下半年，恒大地產(chǎn)頻繁出現(xiàn)在各地土地交易市場(chǎng)，并且頻頻增持項(xiàng)目。值得提及的是，去年10月的一次媒體見面會(huì)上，該集團(tuán)相關(guān)人士稱其土地儲(chǔ)備為7200萬平方米，但兩個(gè)月之后，該數(shù)字又快速上升到9600萬，幾乎讓國(guó)內(nèi)同行無法望其項(xiàng)背。

是什么促使恒大地產(chǎn)大肆購(gòu)購(gòu)?fù)恋?？也是在上述媒體見面會(huì)上，許家印對(duì)此有過一次極為間接的解釋：公司在經(jīng)過近兩三年的發(fā)展后遇到了一個(gè)矛盾，即日益擴(kuò)大的規(guī)模和項(xiàng)目數(shù)量不足之間的矛盾，要支撐公司的銷售增長(zhǎng)速度，旗下的項(xiàng)目數(shù)量就必須進(jìn)一步擴(kuò)大，經(jīng)過測(cè)算，項(xiàng)目數(shù)量在130個(gè)左右，是比較理想的狀態(tài)。

據(jù)悉，截至去年12月31日，恒大擁有項(xiàng)目數(shù)量已經(jīng)為121個(gè)，離許家印130個(gè)項(xiàng)目的理想狀態(tài)相去不遠(yuǎn)。

恒大地產(chǎn)有內(nèi)部人士透露：到明年，集團(tuán)動(dòng)工面積有望達(dá)到3000萬平方米，這意味著現(xiàn)有土地儲(chǔ)備僅供3年可用，其實(shí)還算不上很多。

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