“土地增值稅是一個比較復(fù)雜的稅，涉及的方面比較多，計算方法比較復(fù)雜，實施起來也比較麻煩。關(guān)于土地增值稅的法律文件及征收程序也需要時間去建立，并不是這么容易可以實施?！备涣φJ為。

由于上半年，國稅沒有完成預(yù)設(shè)目標，先進火爆的房地產(chǎn)市場成為爭議的熱點。房地產(chǎn)稅務(wù)師李明俊認為：“一季度稅收下降了7%左右，去年對2009年的稅收預(yù)計是增加的，預(yù)收目標在上升，實際上在下降。所以國家一定會有所動作。”

“全產(chǎn)業(yè)鏈”模式的節(jié)稅效應(yīng)

“估計3-5年時間應(yīng)該可以完善。”對近期刮起的土地增值稅清繳之風(fēng)，富力也認同清繳是大勢，只是時間問題。

據(jù)記者了解，目前廣州跟許多城市一樣，都按照銷售金額的1%進行預(yù)付。

富力告訴記者：“我們土地增值稅的撥備到2009年上半年是18億元。”

但是據(jù)李明俊講，各家開發(fā)商每年計提的土地增值稅僅僅是一小部分，一旦下半年國家開始清算土地增值稅，稅負將增加2倍。這對很多企業(yè)來說，都將是一筆大的支出。

李明俊舉例，廣州某開發(fā)商2003年在北京拿的地，地價估計較多三四千，加上建安成本，再加上其他的隱性成本，總成本就算1.5萬元/平方米，現(xiàn)在賣4.5萬元/平方米，凈利潤是3萬，200％的毛利，要征收28％的土地增值稅。之前預(yù)交了2%，還要交26％，再加上補交的所得稅，加起來近30％，如果銷售額是100億元，那么這個項目無疑要拿出近30億的土地增值稅。這對企業(yè)的現(xiàn)金流將產(chǎn)生重大的影響。

因此，他認為，“要想合理攤薄土地增值稅，設(shè)立外圍公司是華山一條路，是分流利潤的先進辦法?！?p>在他看來，富力這樣的企業(yè)，由于自身產(chǎn)業(yè)鏈較長，已經(jīng)具備了合理節(jié)稅所需要的組織框架，并不需要額外打造，比起走專業(yè)化道路的萬科，富力應(yīng)對土地增值稅有著先天的優(yōu)勢。

據(jù)了解，富力集房地產(chǎn)設(shè)計、開發(fā)、工程監(jiān)理、銷售、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介等業(yè)務(wù)于一體，擁有住建部頒發(fā)的一級開發(fā)資質(zhì)、設(shè)計資質(zhì)、工程監(jiān)理資質(zhì)、一級物業(yè)管理資質(zhì)及一級房地產(chǎn)中介資質(zhì)。選址、購地、策劃、設(shè)計、工程、銷售、物業(yè)服務(wù)等環(huán)節(jié)的產(chǎn)業(yè)任務(wù)，富力均是通過自己旗下子公司完成。

正是粵派地產(chǎn)不放過每一環(huán)節(jié)利潤的“全方位包攬”做法，令富力的組織構(gòu)架具備分流利潤基礎(chǔ)。不僅如此，富力地產(chǎn)還與全球連鎖酒店管理集團——萬豪國際集團、凱悅酒店集團、洲際酒店集團等合作，共同打造多家酒店，起到了進一步分流利潤的作用。

富力表示，“如果大范圍一次征收土地增值稅，對現(xiàn)金流會有一定的影響，但是根據(jù)我們現(xiàn)在手頭的現(xiàn)金，這也不是問題，截至2009年上半年手上現(xiàn)金有60億元，加上每月銷售18億元左右，問題也不是這么大?！痹谕恋卦鲋刀惖那謇U面前，富力的底氣源于自己的一體化模式。

“外圍公司”帶來管理難題

接近富力的人告訴記者，“稅務(wù)部門統(tǒng)計過，富力1%的預(yù)征金額和項目銷售完畢清算后繳納的土地增值稅差不了多少。”

這固然與富力的產(chǎn)業(yè)鏈模式所帶來的優(yōu)勢有關(guān)，但另一面，產(chǎn)業(yè)鏈過于綿長，機構(gòu)設(shè)置過于臃腫，對整個公司來說，管理難題也將加大。

記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，富力的組織構(gòu)架相當(dāng)豐富，除了廣州、北京等眾多的地產(chǎn)分公司外，旗下還有多家外圍公司，例如：廣州天力建筑工程有限公司、廣州市住宅建筑設(shè)計院有限公司、廣州恒量建設(shè)工程有限公司、廣州天富建設(shè)工程監(jiān)理有限公司、廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司、廣州富力美好置業(yè)發(fā)展有限公司、廣州富力裝飾工程有限公司、廣州富力國際空港綜合物流園有限公司、廣州富力百貨商貿(mào)有限公司。

富力認為，“對于公司一體化經(jīng)營的模式，我們覺得可以實現(xiàn)管理及各部門間溝通更加容易，成本控制方面也會更勝一籌。

但是，管理問題同時也在凸顯。

2004年底，“拖欠民工工資 北京富力城上演討薪慘劇”一事曾被多家媒體報道。盡管富力事后表示糾紛發(fā)生在建筑商和施工隊之間，和富力城并無關(guān)系，但參與打架的一方為廣州天力建筑工程有限公司（曾經(jīng)是富力地產(chǎn)集團的子公司，現(xiàn)已從集團剝離）機電部的部分員工，也顯現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)鏈豐富帶來的管理問題。

2005年末，據(jù)新華社報道，廣東部分知名樓盤使用劣質(zhì)建材。廣東省質(zhì)監(jiān)局在對商品樓盤使用的建材質(zhì)量進行專項監(jiān)督抽查時發(fā)現(xiàn)，包括珠江俊園、半島碧桂園、富力現(xiàn)代廣場等在內(nèi)的知名樓盤使用劣質(zhì)建材，給樓盤質(zhì)量造成安全隱患。

某地產(chǎn)公司華南公司總經(jīng)理說：“產(chǎn)業(yè)鏈豐富，不一定是好事，采購的東西都是自己下屬公司的，也不是通過公開招標來的，時間長了，會有問題發(fā)生?！辈粌H如此，他還認為，“產(chǎn)業(yè)鏈豐富，對公司的創(chuàng)新等問題也不利?！?p>他舉例，富力在珠江新城這么多寫字樓，但是在外形設(shè)計上并沒有太多的差異。廣州這么大一個城市，能稱作的、有特色的建筑實在是少之又少。

有專業(yè)人士認為，當(dāng)一個公司規(guī)劃定形之后，會形成一定的路徑依賴，改變路線將影響上下游的配套，因此，在粵派地產(chǎn)商的產(chǎn)品中，樓盤規(guī)劃、戶型、售樓處等環(huán)節(jié)，南北方幾乎一樣。但南北氣候?qū)е碌谋ＥO(shè)施、材料以及每一個城市由于歷史原因造成的市政設(shè)施差異，都使粵派地產(chǎn)商在北上過程中，付出不菲代價。深圳萬科式的委托外圍管理在跨地域擴張時，能更為輕松一些，而試圖留下每一環(huán)節(jié)利潤的粵派地產(chǎn)商，則由于材料、施工均由自己控制，使得前后銜接、磨合需投入更多本土化力量，事實上較后利潤如何也很難說。近于金融產(chǎn)品的房地產(chǎn)，事實上現(xiàn)金流動的速度才是位的。

萬科總裁郁亮對記者表示：“這種打造外圍公司的做法只適合非上市公司，他們可以把利潤轉(zhuǎn)化為酒店等資產(chǎn)，但是上市公司是要利潤的，時間長了，這種做法行不通。”

(作者：王凱)