目前香港**公司是世界上運(yùn)營(yíng)效率較高、盈利情況較為理想的**公司之一。其核心的盈利模式可總結(jié)為“**＋地產(chǎn)”的組合。在其公司的利潤(rùn)結(jié)構(gòu)中，物業(yè)開發(fā)的比重占到一半以上，可以說物業(yè)開發(fā)在平衡**建設(shè)的現(xiàn)金需求、改善負(fù)債結(jié)構(gòu)、等方面發(fā)揮了重要作用。

所謂“**＋地產(chǎn)”的開發(fā)模式就是以**為核心，沿線開發(fā)新的社區(qū)，相互配合，形成一種良性循環(huán)。**建設(shè)方便了出行，縮短了通勤時(shí)間，創(chuàng)造了大量客流，由此蘊(yùn)藏的巨大商機(jī)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)形成吸引。同時(shí)，開發(fā)后的房地產(chǎn)又能積聚更多的客流，增加**運(yùn)營(yíng)的票務(wù)收入。

在“**＋地產(chǎn)”的實(shí)踐過程中，香港政府授予**公司物業(yè)發(fā)展權(quán)，**公司通過全盤規(guī)劃、項(xiàng)目招標(biāo)、施工監(jiān)督、收益分享等措施掌控了整個(gè)開發(fā)價(jià)值鏈上增值較大的拿地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)管理等環(huán)節(jié)，而將成本較高、風(fēng)險(xiǎn)較大的施工建設(shè)環(huán)節(jié)主要交給開發(fā)商操作。

在政府、**公司、開發(fā)商三個(gè)主要市場(chǎng)參與者中，香港**公司扮演了“向上承接政府戰(zhàn)略，向下啟動(dòng)市場(chǎng)資源”的角色，成為整合政府與市場(chǎng)資源的平臺(tái)。而香港**公司之所以能成為這一平臺(tái)，其核心就是獲取圍繞**沿線的土地物業(yè)開發(fā)權(quán)，充分實(shí)現(xiàn)規(guī)劃升值。

內(nèi)地推廣的困境

“十一五”期間，隨著內(nèi)地一線城市軌道建設(shè)高峰期的到來，“**+地產(chǎn)”模式顯現(xiàn)出更大的商機(jī)，如何借鑒這一模式，成為內(nèi)地軌道交通企業(yè)思考得越來越多的問題。然而，目前香港經(jīng)驗(yàn)的推廣還存在一系列的制度障礙。

頭先，“招拍掛”環(huán)節(jié)會(huì)將內(nèi)地軌道交通企業(yè)拖入土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的漩渦。內(nèi)地**企業(yè)借鑒香港模式的困難在于土地政策的不同。在內(nèi)地，軌道交通企業(yè)獲得土地必須通過“招拍掛”，這使得其操作空間被局限在“招拍掛”環(huán)節(jié)之后，難以在土地一級(jí)開發(fā)階段，就將**建設(shè)、物業(yè)開發(fā)和政府區(qū)域規(guī)劃戰(zhàn)略結(jié)合。**公司不得不和眾多房地產(chǎn)開發(fā)商在土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，而無論在拿地決策能力，還是資金實(shí)力方面，**公司顯然都處于下風(fēng)。同時(shí)，各區(qū)政府在進(jìn)行土地開發(fā)，組織土地資源進(jìn)入“招拍掛”市場(chǎng)時(shí)，由于缺乏對(duì)站點(diǎn)周邊土地入市節(jié)奏的科學(xué)控制，也造成大量土地價(jià)值的浪費(fèi)與流失。實(shí)踐證明，在**物業(yè)開發(fā)上，若沒有政府與**公司的戰(zhàn)略合作，可能會(huì)造成“雙輸”的局面。

其次，與開發(fā)商合作模式單一，**公司拿地環(huán)節(jié)的價(jià)值被低估。由于內(nèi)地**公司缺乏房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)人才和項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，并難以投入大量資金。通常，其拿地后采取與開發(fā)商合作開發(fā)的模式，即**公司以土地使用權(quán)參股，開發(fā)商支付所有房地產(chǎn)開發(fā)成本，成立合作性質(zhì)的項(xiàng)目公司。開發(fā)商主導(dǎo)建設(shè)過程中的規(guī)劃、施工、銷售環(huán)節(jié)。建設(shè)完成后，雙方或者分配產(chǎn)權(quán)或者分配銷售收入。由于現(xiàn)階段，利潤(rùn)分配比例主要按投入資本比例確定，**公司拿地環(huán)節(jié)的價(jià)值被大大低估。同時(shí)，開發(fā)商在建設(shè)過程中，可能采用虛增成本的手段攤薄利潤(rùn)，使得**公司獲取的利潤(rùn)份額進(jìn)一步降低。

較后，內(nèi)地**公司規(guī)劃能力不足，難以在和政府進(jìn)行溝通時(shí)獲得話語權(quán)。香港**公司非常重視公司規(guī)劃能力的提高，在物業(yè)開發(fā)部門下專設(shè)城市規(guī)劃部門，主要承擔(dān)站點(diǎn)周邊大片土地的區(qū)域規(guī)劃及項(xiàng)目規(guī)劃的職能。通過區(qū)域開發(fā)規(guī)劃，更好地實(shí)現(xiàn)政府戰(zhàn)略，承擔(dān)部分城市運(yùn)營(yíng)商的角色，以此獲得政府的支持。通過項(xiàng)目規(guī)劃，清晰地劃分二級(jí)開發(fā)價(jià)值鏈中規(guī)劃設(shè)計(jì)與施工建設(shè)環(huán)節(jié)的價(jià)值。并以建設(shè)招標(biāo)的方式占有規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的利潤(rùn)。而內(nèi)地**公司由于參與**物業(yè)開發(fā)的時(shí)間短、市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)不足，往往普遍缺乏規(guī)劃能力，而且也沒有清楚地認(rèn)識(shí)到規(guī)劃能力的價(jià)值，只知道一味地抱怨政府不給政策或開發(fā)商太精明，難以改變其弱勢(shì)地位。

擺脫障礙的幾點(diǎn)建議

香港物業(yè)開發(fā)模式難以在內(nèi)地復(fù)制，較為關(guān)鍵的原因就是內(nèi)地**公司在土地獲取上繞不開“招拍掛”制度。要想跳過“招拍掛”環(huán)節(jié)的障礙，內(nèi)地**公司需要從以下兩個(gè)方面著手。

一方面，在“招拍掛”之前，積極參與協(xié)助政府科學(xué)規(guī)劃站點(diǎn)周邊土地，獲得土地增值收益的返還。**公司在協(xié)助政府進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)時(shí)，可以實(shí)現(xiàn)以下三個(gè)價(jià)值：一是通過將**建設(shè)與站點(diǎn)周邊土地開發(fā)統(tǒng)籌考慮，提高土地的集約利用效率，從而帶來直接的經(jīng)濟(jì)收益。二是協(xié)助政府根據(jù)**建設(shè)進(jìn)度控制土地入市時(shí)機(jī)，從而限度實(shí)現(xiàn)土地市場(chǎng)價(jià)值。三是協(xié)助政府圍繞**站點(diǎn)進(jìn)行區(qū)域規(guī)劃，形成以**為驅(qū)動(dòng)的新一輪區(qū)域發(fā)展動(dòng)力。在這一過程中，**公司應(yīng)科學(xué)量化**建設(shè)帶來的土地升值，通過部分收益返還財(cái)政的方式減少政府對(duì)**建設(shè)的直接投入。

另一方面，“招拍掛”之后，改變以土地入股的單一合作模式，實(shí)現(xiàn)資本投入形式的多樣化。具體說來，可以有這么幾種做法：

一是尋找戰(zhàn)略合作伙伴成立投資公司，主要負(fù)責(zé)融資、拿地與項(xiàng)目定位，而將項(xiàng)目建設(shè)采用全委托的方式交給專業(yè)開發(fā)公司管理。這樣做的好處是可以集中投資公司成員的市場(chǎng)資源、社會(huì)資源、資金資源，滿足現(xiàn)階段項(xiàng)目集中帶來的大量資金需求，同時(shí)也將項(xiàng)目規(guī)劃的增值收益鎖定在投資公司。

二是在拿地后，**公司自己進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃，再將項(xiàng)目建設(shè)權(quán)招標(biāo)。這種做法類似于種，其主要區(qū)別在于前端拿地、規(guī)劃環(huán)節(jié)的主體是**公司。

三是拍賣物業(yè)開發(fā)權(quán)。物業(yè)開發(fā)權(quán)的價(jià)值實(shí)際上是房地產(chǎn)開發(fā)收益與土地價(jià)值的差價(jià)部分，在軌道交通建設(shè)前期，預(yù)先將物業(yè)開發(fā)權(quán)以市場(chǎng)化的方式拍賣，用所獲得資金解決項(xiàng)目開發(fā)中的資金壓力，實(shí)現(xiàn)短時(shí)間內(nèi)的物業(yè)滾動(dòng)開發(fā)。

（作者為北京正略鈞策企業(yè)管理咨詢有限公司顧問）

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