按劉銳的話說，由于公司大量建筑部品采購一直由項目公司完成，總部在直接控制項目的品質及成本方面總感覺力不從心，甚至有時感覺是被項目公司“綁架”了。在分析總結了大型房地產企業(yè)的發(fā)展之道后，劉銳決定將建筑部品的采購權收置總部。有了決心的劉銳卻面臨著一個頭先需要解決的問題，如何才能建立一個有效的房地產集團采購？

業(yè)內專家給予劉銳的建議是：逐步收權，并在這一過程中建立形之有效的制度和績效考核。

“慢”收權

“對于決定成立集團采購的房地產開發(fā)企業(yè)來說，頭先應該逐步收權，并以績效為導向，即確保集團采購的部品確實能夠帶來品質和成本降低方面的改觀?！边\營咨詢顧問湯曉華表示，只有這樣才能使項目公司“心悅誠服”。萬科以往在進行集團采購管理的過程中也是一步步推進，針對電梯較先實行了集團采購。

此外，湯曉華認為，集團采購要有一種“先服務后管理”的姿態(tài)，可以一個項目公司為試點，示范集團采購的優(yōu)勢，比如縮短項目公司的采購時間，簡化繁雜的采購流程等，同時要為項目公司做好服務，比如針對每一項部品制定詳細的操作流程手冊，保證項目公司清晰作業(yè)。

“較重要的是使他們看到通過集團采購確實降低了成本，實現(xiàn)了品質的保證?！睆偷丶瘓F成本管理總監(jiān)戴戈纓說。

在這個過程中，業(yè)內人士還建議集團要注意與項目公司的職責劃分，計劃招標、談判、評審、簽約等都要集中于集團總部完成。集團在《戰(zhàn)略合作協(xié)議》框架下對戰(zhàn)略供應商進行監(jiān)管，同時制定制度流程規(guī)范子公司的項目運作，但不介入子公司具體項目的采購操作。

子公司根據(jù)項目需求和戰(zhàn)略供應商聯(lián)系，根據(jù)集團標準業(yè)務流程以及《戰(zhàn)略合作協(xié)議》中明確的價格和合同條款同供應商簽訂項目采購合同。一切具體問題均由項目公司和戰(zhàn)略供應商根據(jù)采購合同進行處理，集團總部進行宏觀調控，跟蹤進度和績效，協(xié)調簽約、付款和變更，解決糾紛。

誠然，項目公司采購也并非沒有優(yōu)勢，“項目一線員工熟悉具體情況，對項目需求變化反應敏感。因此采購簽約權下放可以增加采購供應的靈活性和適應性，并可提高對意外情況的反應速度，增強抗風險的能力?！睖珪匀A說。

這就要求開發(fā)商要注意“收”與“放”的關系，從成熟的行業(yè)甚至世界500強公司的采購來看，并不是所有的采購都集中于總部，集團公司可以采購的建筑部品可以集中在那些產品具有標準化、技術標準可量化、采購金額高、區(qū)域性不強的部品上，而有些產品仍需項目公司來完成。

萬韜咨詢頭席顧問王金升也坦言，一個全國性的地產公司不能把全部的采購權回收。地域性較強的部品可由項目公司采購。但是在這一過程中，也需要明確總部與項目公司的權限，總部對于項目公司的采購有監(jiān)督和審核權。

在企業(yè)內部，總部要有嚴謹?shù)慕M織架構，采購應該設置兩個部門：一個是采購部，強調管理；一個是供應部，強調“實采”。而采購部又要分成戰(zhàn)略采購、策略采購；供應要分成供應和項目協(xié)調。

“戰(zhàn)略采購強調品質的穩(wěn)定、成本的可控，供應則需要協(xié)調建筑部品企業(yè)的有續(xù)供應、協(xié)調服務及后期配合，使項目的開發(fā)進度較快。”湯曉華說。

建立戰(zhàn)略伙伴關系

在采購策略上，總部也要對建筑部品進行分類。

按照成功企業(yè)的分類模式，采購一般分為戰(zhàn)略產品（戰(zhàn)略產品更強調提升產品品質）、杠桿產品（杠桿產品則強調成本控制）、一般產品（一般產品強調管理費用的降低）和瓶頸產品（瓶頸產品強調降低風險），并根據(jù)產品特性制定相應的管理策略，如此劃分，才能使采購部門有序、明確地采購到適合公司發(fā)展的建筑部品。

而在這一過程，開發(fā)商與建筑部品供應商往往也會有多種關系，比如購賣、合作、戰(zhàn)略合作伙伴關系。在這一過程中，開發(fā)商要根據(jù)產品的細分來確定與建筑部品供應商的關系，比如瓶頸產品和一般產品強調穩(wěn)定，需要建立穩(wěn)定的合作關系。戰(zhàn)略和杠桿產品必須考慮戰(zhàn)略結盟和合作伙伴兩個層面，所以一定要建立戰(zhàn)略合作伙伴關系。小的、不重要的分類的產品允許一部分購賣關系。

湯曉華表示，房地產開發(fā)商一定要與產業(yè)鏈條形成戰(zhàn)略聯(lián)盟。房地產戰(zhàn)略采購的價值可以歸結為“QCDS”，即質量、成本、交期、服務。通過資源整合可以獲得品質的提高、品質的穩(wěn)定、開發(fā)效率的提升及成本的降低。

但是，目前很多開發(fā)商將集團采購等同于戰(zhàn)略采購，降低了戰(zhàn)略采購的價值。而真正的戰(zhàn)略采購是指在項目開發(fā)的設計階段建筑部品供應商就已介入并參與其中，包括未來裝修應用什么品牌、材料都已確定好。這樣才能真正地實現(xiàn)品控和效率開發(fā)。

戰(zhàn)略采購在工業(yè)領域已經應用得非常廣泛。以汽車為例，在產品的設計或者概念階段，采購就已經從質量標準、成本控制等方面介入并提出具體的方案。

“以福特汽車為例，其旗下品牌嘉年華和馬自達2的75%的零部件是相同的，但在外觀上是完全不同的。因為只有這樣才能降低成本，才能保證產品的更高質量。造房子也一樣。”湯曉華如是說。

(作者：馬琳)