與IPO重啟同時(shí)，公開增發(fā)、配股、公司債、可轉(zhuǎn)債全面放行，也為已上市的房地產(chǎn)企業(yè)提供了良好的“發(fā)行窗口”。

對(duì)此，國泰君安證券企業(yè)融資總部執(zhí)行董事傅濤表示，在房地產(chǎn)面臨新一輪調(diào)控的前夜，恰逢資本市場(chǎng)尚處于一個(gè)良好的“發(fā)行窗口”，房地產(chǎn)企業(yè)的新一輪洗牌將隨之而至。

中國房地產(chǎn)報(bào)：你之前曾經(jīng)認(rèn)為，2009年將是房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要一年，對(duì)此，你的判斷依據(jù)主要基于哪些方面？

傅濤：資本市場(chǎng)是房地產(chǎn)企業(yè)融資的一個(gè)重要平臺(tái)，也是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行跳躍式發(fā)展的快車道。

舉例來說，金融街2000年上市，通過在資本市場(chǎng)上4次增發(fā)融資，合計(jì)募集資金104.68億元，凈資產(chǎn)也從上市初2.11億元增長(zhǎng)至目前的約150億元，8年增長(zhǎng)71倍；萬科1991年上市，通過在資本市場(chǎng)上4次配股或增發(fā)融資，合計(jì)募集資金151.47億元，公司凈資產(chǎn)從上市初的2.37億元增長(zhǎng)至目前418億元，凈資產(chǎn)17年增長(zhǎng)176倍。不夸張地說，正是資本市場(chǎng)造就了萬科、金融街這樣的房地產(chǎn)“”企業(yè)。截至目前，2009年共有保利地產(chǎn)、頭開股份、云南城投等8家房地產(chǎn)上市公司在資本市場(chǎng)上通過增發(fā)進(jìn)行再融資，募集資金306.97億元，占整個(gè)市場(chǎng)再融資額度的21%。另有招商地產(chǎn)、大龍地產(chǎn)等15家房地產(chǎn)上市公司擬通過增發(fā)的方式進(jìn)行再融資?？梢灶A(yù)見，2009年又將是中國房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要一年。

中國房地產(chǎn)報(bào)：直接融資渠道支撐不足一直是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的掣肘。你如何評(píng)價(jià)資本市場(chǎng)對(duì)于房企的支撐作用？

傅濤：我國目前有超過7萬家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2009 年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資額為1.45萬億元，同比增長(zhǎng)為9.9%。

資本市場(chǎng)為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供了一個(gè)良好運(yùn)作平臺(tái)，目前我國有78家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已上市，截至2009年8月1日，我國共有1605家A股上市公司，總市值達(dá)28萬億元，其中房地產(chǎn)上市公司78家，總市值突破1萬億元，占所有A股上市公司總市值的3.6%?？傮w上講，這種支撐的力度正在逐步加強(qiáng)。

中國房地產(chǎn)報(bào)：總體來看，相對(duì)比其他行業(yè)，房企的資本之路似乎更為艱辛。這其中的根源在哪里？

傅濤：房地產(chǎn)企業(yè)上市融資雖然誘人，但相對(duì)于其他行業(yè)企業(yè)而言，房企雖然面臨中國城市化進(jìn)程的歷史機(jī)遇推動(dòng)，但開發(fā)周期短、受政策影響大、業(yè)績(jī)的穩(wěn)定性和持續(xù)性也受到很大挑戰(zhàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)上市的門檻較高，且有關(guān)部門在2008年一度對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市進(jìn)行了“冷淡處理”。

中國房地產(chǎn)報(bào)：金隅和中國建筑在香港證券交易所以及A股成功上市還是給了房企一個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào)指示。此次重啟上市之路，你認(rèn)為什么樣的房企才符合新環(huán)境下的上市條件？

傅濤：如果參照中國證監(jiān)會(huì)在2008年下發(fā)的《房地產(chǎn)借殼上市可持續(xù)發(fā)展經(jīng)營能力審核備忘錄》以及《2008年發(fā)審委會(huì)議未通過企業(yè)情況分析報(bào)告》，從產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向、企業(yè)資本實(shí)力、財(cái)務(wù)和募集資金投向等9個(gè)方面對(duì)擬借殼的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了明確指導(dǎo)，這些指導(dǎo)，對(duì)于目前房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行IPO依然有著良好的借鑒意義。

如在財(cái)務(wù)上的要求為，“合并報(bào)表扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率原則上不超過70%；對(duì)企業(yè)在土地儲(chǔ)備上的要求，滿足未來一定期間（原則上為三年以上）的開發(fā)以及在募集資金用途上規(guī)定募集資金用于囤積土地、房源，或用于購購開發(fā)用地等目的的IPO計(jì)劃，證監(jiān)會(huì)不予核準(zhǔn)”的規(guī)定依然有效。

此外，房企的融資環(huán)境還受制于不定期出臺(tái)的政策法規(guī)，如：近期銀監(jiān)會(huì)印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》重申要嚴(yán)格遵守二套房貸的有關(guān)政策，國家稅務(wù)總局也明確對(duì)土地增值稅的清算征收辦法進(jìn)行了細(xì)化。以上政策的變化，都將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境產(chǎn)生重大影響。對(duì)上述政策的適應(yīng)能力，也一定程度上決定了融資的成敗。

(作者：王曉偉)