8月5日，建業(yè)地產(chǎn)（0832．HK）宣布,發(fā)行本金總額約7.65億港元的可換股債券，對象是兩只外資身份的私募基金。公告同時顯示，這兩只私募基金還獲得一項認購權(quán)證，有權(quán)以每股權(quán)證股份4.10港元認購較多0.76億股。

該筆可換股債券絕大部分是由方源資本的全資附屬公司FV Green Alpha II認購，認購總額約為6.87億港元，而另外的7800萬港元則是由WestHill認購。

上市之前，建業(yè)地產(chǎn)與新加坡的地產(chǎn)公司嘉德置地達成戰(zhàn)略合作，胡葆森與廖文良的手牽到一起；上市一年之后，建業(yè)地產(chǎn)向方源資本發(fā)行可換股債券，作為一只年輕的基金，方源資本的4位主要合伙人均出身于新加坡的機構(gòu)投資者淡馬錫的高層團隊。

規(guī)模中等的建業(yè)地產(chǎn)3年間收獲兩位新加坡色彩濃厚的伙伴加盟，在整個河南地產(chǎn)界乃至中部樓市都顯得格外耀眼。方源資本合伙人胡勇敏對本報記者表示，胡葆森在中國地產(chǎn)界的口碑很好，公司的高層團隊抗風險能力很強，河南房地產(chǎn)市場亦相當穩(wěn)健，波動性很小，這是方源資本決意投資的主要原因。

“這是方源資本投資的頭個國內(nèi)地產(chǎn)公司，我們非?？春媒I(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式和成長性。”胡勇敏說。作為參與購股的兩只外資基金之一，方源資本借旗下全資公司認購6.87億港元，一舉成為建業(yè)地產(chǎn)的第三大股東，位列胡葆森與嘉德置地之后。

然而，在胡葆森的新加坡緣分故事的個案背后，則是一個今年以來正日益清晰的整個地產(chǎn)融資圖景：回升幅度明顯的股價大大刺激了開發(fā)商的供股欲望，而先前充滿分歧的各路基金也開始蠢蠢欲動起來，它們或者采取主動姿態(tài)，要求與地產(chǎn)公司洽談購股事宜，或者踴躍參與地產(chǎn)公司大手筆提出的配股動議?？傊忂M地產(chǎn)股的現(xiàn)象正在市場上發(fā)生。

股價回升提供燃料

早在今年5月，在建業(yè)地產(chǎn)董事長胡葆森的辦公室，本報記者獲悉，胡葆森正在思考是否接受一只基金的購股事宜。根據(jù)當時的情形，他似乎并未下定決心，亦未透露該基金詳情。

今年以來，股價的上升為中資地產(chǎn)公司的股權(quán)融資提供了較直接的動力，一批地產(chǎn)公司幾乎毫無懸念地先后加入到供股集資的行列中來，建業(yè)地產(chǎn)亦不例外。

本次發(fā)行可換股債券共集資凈額在7.62億港元，從資金額看，這一數(shù)字在今年以來的股權(quán)融資潮流中位列末后。

但對于建業(yè)地產(chǎn)而言，卻顯得意義非凡。2008年6月，建業(yè)的IPO募集資金額在13億港元左右，而此次融資已接近IPO融資額的一半。

根據(jù)公告，此次建業(yè)地產(chǎn)發(fā)行的這批可換股債券為期5年，年利率4.9%，初步行使價為每股3.1港元。該價格較公司停牌前收市價每股2.39元溢價了29.7%。

換股價較現(xiàn)時股價溢價近三成顯示出，方源資本似已錯過較佳的購入時機。建業(yè)地產(chǎn)以往股價表明，如果方源資本能夠在今年5月份之前或者更早時間出手，便可獲得更低的籌碼。

但方源資本合伙人胡勇敏認為，上述設想顯然過于理想。他對本報記者表示，在之前價格較低時，胡葆森也不會愿意割讓自己的股份，交易也不會成功。在目前這個時點，股價的回升令雙方的心態(tài)會更加平和一點，更利于達成合作。

事實上,這樣的心理亦是大多數(shù)私募基金的共同心態(tài)。今年以來,包括中海、方興地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、瑞安房地產(chǎn)、華潤置地、上置集團、合景泰富、合生創(chuàng)展、中國奧園、SOHO中國等一批內(nèi)資房企先后啟動股權(quán)融資，一個顯著特點即是，其股價較歷史低點普遍具有超過200%的反彈幅度。而整個市場回暖的過程中，各大機構(gòu)和外部基金也在修正自己對內(nèi)地樓市的多空不一的看法，一俟雙方在價格上達到共識，融資動議便率先在更具效率的香港資本市場噴涌而出。

但是，融資方案的不同，也顯示出地產(chǎn)公司在價格上的微妙心態(tài)。在諸多集資方案中，只有SOHO中國、上置集團和建業(yè)地產(chǎn)采用了可換股債券的方式。對此，胡勇敏認為，從地產(chǎn)商的角度，自然希望是更高的換股價格，他們對現(xiàn)在的價格不是很滿意，同時，可換股債券的方式也能夠適當控制投資者的風險。

穩(wěn)健的溢價

方源資本的地產(chǎn)頭單生意花落建業(yè)地產(chǎn)，在被要求作出點評時，胡勇敏表示，河南建業(yè)地產(chǎn)在整個河南樓市，應屬品牌，其公司堅持在一省擴大市場份額的模式很清晰，由于河南市場在多年地產(chǎn)調(diào)控中一直波動幅度很小，因此，在中部崛起的主題下，建業(yè)地產(chǎn)值得投資。

“但這不意味著我們對建業(yè)和河南市場的風險視而不見。河南整體市場售價較低，利潤空間小，開發(fā)商做得比較辛苦?！焙旅粽f。

公告顯示，今年上半年建業(yè)地產(chǎn)訂立的銷售合同總值約為13.4億元人民幣，同比下滑了7.5%，因此，公司將今年全年的銷售合同總值目標修訂為30億元人民幣。同時，公司的平均售價也較去年有所下降。

早在今年4月，在接受本報訪問時，胡勇敏曾表示，公司是否進入，主要看價格是否有泡沫，企業(yè)是否有長期的生命力與投資價值，假如這個企業(yè)的心態(tài)是賺取快錢，并不注重公司的品牌與產(chǎn)品，就不會考慮投資?！拔覀儾粫リP(guān)注流動性陷入危局的地產(chǎn)公司，我們主要投資那些更有投資價值、成長更穩(wěn)定的地產(chǎn)公司。

然而，這只是年初以來有此偏好的其中一家私募基金而已。正如已經(jīng)發(fā)生的一樣，隨著市場的全局性回暖，因流動性或高負債率而一度陷入危局的地產(chǎn)公司已經(jīng)蘇醒復活，并開始成為各種不同口味基金的逐獵對象。

(作者：張杰)