近期,資本市場(chǎng)上地產(chǎn)板塊炙手可熱,從地產(chǎn)板塊去年到今年的表現(xiàn)看,地產(chǎn)板塊累計(jì)漲幅超過了110%,強(qiáng)于大盤(滬深指數(shù)300)40.6個(gè)百分點(diǎn),而保利地產(chǎn)、金地集團(tuán),以及區(qū)域龍頭企業(yè)大多有100%-300%漲幅。

近期中報(bào)將陸續(xù)披露,而受上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖的影響,券商下半年一致看好,預(yù)計(jì)地產(chǎn)板塊中報(bào)業(yè)績(jī)將一枝獨(dú)秀,并且在今明兩年有較大的提升空間。

資金加速回籠

由于上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖,地產(chǎn)企業(yè)2009年中報(bào)將有較大的改善。

截至2009年7月9日,披露中報(bào)的地產(chǎn)企業(yè)為58家,其中11家業(yè)績(jī)預(yù)增,10家企業(yè)預(yù)盈,占比36%,業(yè)績(jī)預(yù)降為19家,預(yù)虧為16家,預(yù)平1家,預(yù)警1家,雖然預(yù)增預(yù)盈比例不是特別高,但是仍然被券商一致看好。

整體上,目前披露業(yè)績(jī)的房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)增預(yù)盈的比例并不高于整體上市公司的比例,已發(fā)布中期預(yù)告的公司中,業(yè)績(jī)預(yù)告類型為預(yù)增的189家,預(yù)盈的45家,預(yù)降的197家,預(yù)虧的217家,業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)向好(預(yù)增和預(yù)盈)的公司占發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告公司總數(shù)的33.77%。但是,萬方地產(chǎn)以凈利潤(rùn)增長(zhǎng)39771.13%,名列增幅榜頭,上半年凈利潤(rùn)為2320.44萬元；金融街也以425.%增幅躋入,中報(bào)凈利潤(rùn)7.2億元。

國(guó)信證券方焱認(rèn)為,由于多個(gè)城市前五個(gè)月的累計(jì)銷量已經(jīng)達(dá)到了2008年全年銷量的80%,這將直接帶動(dòng)房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)的改善,但是由于之前的銷量上升大多為降價(jià)促銷的結(jié)果,所以帶來的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)不會(huì)太大,但是到了2009年中期,價(jià)格開始大幅回升,將迅速修復(fù)企業(yè)的毛利潤(rùn),到2010年,業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)超預(yù)期將會(huì)凸顯出來。

業(yè)績(jī)爆發(fā)在2010年

銷售業(yè)績(jī)上升明顯,是房地產(chǎn)企業(yè)基本面獲得大幅改觀的重要因素。1-5月份,全國(guó)新建商品房銷售面積2.46億平米,同比增長(zhǎng)25.5%,價(jià)格也上升了15.8%。

萬科7月4日公告了6月份公司銷售業(yè)績(jī),實(shí)現(xiàn)銷售面積67.1萬平方米,銷售金額68.6億元,分別比5月減少3.7%和增長(zhǎng)7.0%,分別比08年同期增長(zhǎng)49.9%和57%。公司1-6月累計(jì)銷售面積348.8萬平方米,銷售金額307.6億元,分別比08年同期增長(zhǎng)31.2%和27.5%。

金地集團(tuán)完成銷售金額85.8億,已完成全年銷售計(jì)劃的63%,而金地下半年推盤節(jié)奏將會(huì)加快,全年銷售計(jì)劃也有望提前完成。

平安證券分析師劉細(xì)輝認(rèn)為,2008年全年新增貸款4.9萬億,2009年前5月已達(dá)4.58萬億,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)期。我們認(rèn)為流動(dòng)性對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有如下的正面影響:、放松的流動(dòng)性使得2009年房?jī)r(jià)有望軟著陸,而且租金收益率變得相對(duì)有吸引力；、經(jīng)過實(shí)際比較,我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資與實(shí)際利率呈現(xiàn)明顯的負(fù)相關(guān)關(guān)系；第三、一部分放松的流動(dòng)性會(huì)改善未來對(duì)收入的預(yù)期。基于以上認(rèn)識(shí),目前持續(xù)放松的流動(dòng)性會(huì)引導(dǎo)更多資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),持續(xù)增加房地產(chǎn)需求,并持續(xù)改善房地產(chǎn)的基本面。另一方面,他估計(jì)假定2009年新增貸款為8萬億、儲(chǔ)蓄存款余額保持平均增長(zhǎng)、新增房貸在商業(yè)銀行新增貸款中的比例保持穩(wěn)定,根據(jù)測(cè)算,2009年住宅銷售金額預(yù)計(jì)同比增長(zhǎng)24.9%。

方焱表示,目前地產(chǎn)股的股價(jià)已經(jīng)包含了部分房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期,但是還不充分,龍頭企業(yè)股2009年的動(dòng)態(tài)PE在20-30倍之間,隨著銷售價(jià)格的上升,未來估值仍然有較大的提升空間。

私募分析師冉蘭認(rèn)為,目前行情下,地產(chǎn)公司回到以土地儲(chǔ)備為競(jìng)爭(zhēng)力的時(shí)期。而近期上市公司在土地儲(chǔ)備中雖然不算非常積極,但是增加土地儲(chǔ)備的意向較為明顯,尤其以萬科較為積極,近期披露5月份銷售簡(jiǎn)報(bào)以來新增項(xiàng)目?jī)?chǔ)備8個(gè),合計(jì)建筑面積203.3萬平方米,總價(jià)47.11億元,權(quán)益建筑面積199.87萬平方米,對(duì)應(yīng)土地款為46.72億元。

(作者：徐廣蓉)