今年以來，中國樓市在“國五條”“房產稅”和“再融資”的政策交織中，呈現(xiàn)出如火如荼的景象。上半年全國樓市量價齊升，各城市房價屢創(chuàng)新高，房企業(yè)績全線飄紅。

　　新一屆政府已定下“穩(wěn)增長”的基調，在背負巨額債務的情況下，地方政府長期依賴土地財政的局面不僅不會改變，反而可能更甚，這將助推土地價格上漲。而融資大閘已開，房企又不差錢，新一輪房價上漲潮來襲。

　　調查顯示超96%開發(fā)商預期房價將漲

一二三線城市住宅價格同比增長。數(shù)據來源：WIND、招商證券

　　渣打銀行較新的“開發(fā)商景氣指數(shù)”表明，今年下半年住房市場將持續(xù)強勁，在房屋建設及銷售走高的情況下，房價將繼續(xù)攀升。

　　在所調查的30家開發(fā)商中，有23家開發(fā)商認為未來6月內房價漲幅將達10%，6家開發(fā)商表示漲幅會更大。20家開發(fā)商表明，與當前情況相比，他們將在未來3個月擴大建筑規(guī)模。

　　7月全國居民消費價格總水平同比上漲2.7%。其中，住房租金價格上漲4.4%。全國房租漲幅繼續(xù)跑贏CPI，反映出下半年個月樓市的火爆和房價上行趨勢。

　　任志強近日在某項目發(fā)布會上也再次開炮，“新一屆政府可能更希望房價上漲。即便是的高端別墅產品，依然有較大的價格上漲空間。你可以不信，但別后悔。”

　　盡管目前沒有一個權威的數(shù)據能真實反映我國的房價水平與漲幅，但過去十年，中國房價持續(xù)快速上漲，目前一線城市的房價收入比高達30，已遠遠超出人們的承受能力。

　　中國房價上漲何時休?這個問題恐怕沒有人能預知。但可以明確的是，等著房價回調后再進入市場的人將要大失所望，中國將重蹈日本房產泡沫破裂覆轍的言論目前也顯得十分滑稽。

　　政策吹出轉向風要讓房地產穩(wěn)增長

房地產行業(yè)市場表現(xiàn)優(yōu)于整體。數(shù)據來源：中信建投證券

　　樓市自去年下半年就開始復蘇，期間“國五條”和“房產稅”政策讓人們看到新一屆政府調控樓市的堅持態(tài)度，錢荒和市場化利率改革也帶來樓市松動的曙光。但是，近期種種跡象顯示，宏觀政策環(huán)境似乎已經悄然發(fā)生變化。

　　此前“抑制過快上漲”和“促進合理回歸”的調控措施一直是政策的主旋律。但較近新一屆政府對房地產市場頭次正面表態(tài)，提出要“保持合理投資增長，積極穩(wěn)妥推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，成為房地產政策趨向市場化轉變的信號。

　　今年以來，實體經濟不景氣，國內外需求處于疲勢，無論是外貿數(shù)據，工業(yè)生產總值，中國經濟成績單普遍不見好。上半年全國GDP增速為7.6%。經濟增長缺乏動力成為中國經濟面臨的不確定性。

　　而房地產市場卻是疲弱經濟中的亮點。7月房屋銷售面積增長出人意料地堅挺，同比增速達12.4%、好于6月的10.8%。還曾因為購房需求集中爆發(fā)出現(xiàn)公積金斷貸現(xiàn)象。房子不愁賣，房價當然不會降。

　　7月房地產投資增速也有所回升，新開工面積、竣工面積和土地購置面積增長加快。房地產活動各項指標的環(huán)比增長勢頭都釋放出積極信號，房地產行業(yè)儼然中國經濟中不倒的泰山。

　　由于房地產具有投資規(guī)模大、拉動GDP速度快、帶來的經濟利益多等優(yōu)勢，因而一直以來倍受地方政府青睞。數(shù)據顯示，在中國，目前房地產對GDP的貢獻超過13%。

　　事實上，早在年初就有學者預計，為保持經濟增長中國可能在年底之前放松樓市調控，因為房地產是少數(shù)能夠帶來好消息的行業(yè)。制造業(yè)嚴重產能過剩，環(huán)保產業(yè)才在興起之初，在政府下半年經濟工作“穩(wěn)中求進、穩(wěn)中有為”的定調下，房地產成為穩(wěn)增長的較好選擇之一。

　　據較新消息，溫州已率先放寬樓市限購令。根據新規(guī)，溫州市戶籍居民家庭以再購購一套市區(qū)住房，而2011年3月出臺的限購令不允許購購套住房。其他城市是否效仿、政府是否叫停，都將成為樓市走向的關鍵。

　　地方政府賣地需求決定房價上漲趨勢

土地出讓金平均占地方稅收60%。數(shù)據來源：CEIC、國泰君安證券

　　而重啟停止三年的房企再融資是宏觀政策轉向的較好證明，政策剛有轉向苗頭，就有地方政府迫不及待地放寬限購。在穩(wěn)增長和巨額債務的雙重壓力下，長期依賴土地財政的地方政府必須靠房地產才能高負債運轉，而流動性寬松和再融資開閘也讓房企資金更加充裕，房價上漲趨勢變得更加明確。

　　一方面，隨著地方政府投融資平臺的負債規(guī)模急劇膨脹，雖然債務不透明，但地方政府陷入巨額債務黑洞已經不爭的事實。民生證券推算，2012年末，全國各級地方政府全部債務余額14.5萬億元，債務率已達102.1%。

　　土地出讓金綁架地方財政，中指院報告顯示，2005-2011年間土地出讓金大幅增長，與地方政府財政收入的比值從不及40%上升到超過60%。

　　審計署已公布了36個地方政府本級政府性債務審計結果，其中21個地方政府承諾以土地出讓收入償還債務7746.97億元，約占這些地方政府負有償還責任債務余額的55%。

　　有研究顯示，地價越高，房價越高，拉動GDP的效果越明顯，地方官員升遷可能性越高。在還債和穩(wěn)增長的需求下，地方政府對賣地收入可能將進一步加強，這將助推地價上漲。

　　另一方面，央行不放松流動性的態(tài)度已松口，資本市場流動性不足的壓力已有所緩解。房企再融資已開閘，房企融資環(huán)境較為寬松。一旦房企的現(xiàn)金流情況改善，獲取資金的能力上升，資金價格下降，不差錢的房企四處拿地，無疑將倒逼房價上漲。

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