在這一時(shí)期，不僅產(chǎn)生了以生產(chǎn)煤、鋼鐵和紡織品為標(biāo)志并一直持續(xù)到現(xiàn)在的工業(yè)革命，還締造了以生命、自由和幸福為人類(lèi)權(quán)利內(nèi)涵的法律框架，從制度、技術(shù)、思想和人文上為現(xiàn)代文明社會(huì)奠定了基礎(chǔ)。

工業(yè)革命恒久地改變了人類(lèi)農(nóng)耕時(shí)代的致富模式——單純地依靠農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)出以及販運(yùn)；開(kāi)始了智慧創(chuàng)造財(cái)富的模式——廣泛地依靠機(jī)械化工業(yè)生產(chǎn)及消費(fèi)。人類(lèi)社會(huì)創(chuàng)造的財(cái)富開(kāi)始直線上升，使我們逐步擺脫物質(zhì)的束縛而盡情享受智慧與勤勞創(chuàng)造的富裕成果。

在這一過(guò)程中，有人耗盡精力研制出先進(jìn)的紡織機(jī)器，卻被惱怒的工人四處驅(qū)趕；有人不辭四海奔波尋找礦藏，卻往往貧窮地客死他鄉(xiāng)……然而，作為大家司空見(jiàn)慣的、熟視無(wú)睹的“糞土”卻能集生產(chǎn)之精華，享技術(shù)之榮光，價(jià)值倍增。

阿斯特是南北戰(zhàn)爭(zhēng)以前的美國(guó)頭富，1797年他花2.5萬(wàn)美元購(gòu)下了曼哈頓中部的一塊土地，他一直堅(jiān)守不賣(mài)，到1845年去世時(shí)他留下的房地產(chǎn)價(jià)值超過(guò)2000萬(wàn)美元。

這種房地產(chǎn)的增值趨勢(shì)一直持續(xù)到“大危機(jī)爆發(fā)”，許多美國(guó)人憑借房地產(chǎn)發(fā)財(cái)致富。經(jīng)過(guò)上世紀(jì)二三十年代的調(diào)整，四十年代以來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格再次持續(xù)上升，到1990年，美國(guó)百萬(wàn)富翁有100萬(wàn)以上，這些人當(dāng)中有相當(dāng)一部分人是因?yàn)榉孔由挡抛哉J(rèn)是中產(chǎn)的。為什么會(huì)“坐地生金”呢？

因?yàn)楫?dāng)時(shí)正處于大工業(yè)化進(jìn)程中。在大工業(yè)化時(shí)期，土地的載體職能充分體現(xiàn)，在科技手段創(chuàng)新不斷加快的前提下，社會(huì)生產(chǎn)效率快速提升，土地集約化經(jīng)營(yíng)勢(shì)必成為發(fā)展趨勢(shì)，致使單位土地上的產(chǎn)出價(jià)值持續(xù)上升。

隨著技術(shù)進(jìn)步導(dǎo)致生產(chǎn)效率的提高，單位土地上的平均產(chǎn)出價(jià)值提升，工業(yè)用地的邊際生產(chǎn)力也隨之提高，作為載體的土地價(jià)格自然會(huì)隨之上漲。即在工業(yè)化進(jìn)程中，土地價(jià)值與科技進(jìn)步導(dǎo)致生產(chǎn)效率提升成正比例關(guān)系。在這種情況下，擁有房地產(chǎn)的家庭財(cái)富不斷增值，分享經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的好處，坐地生金。

談到房地產(chǎn)的載體職能，不能不提經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾將住房與汽車(chē)相比較得出的論斷：汽車(chē)隨著產(chǎn)量的增加和技術(shù)的改進(jìn)，銷(xiāo)售價(jià)格在持續(xù)的下降。如果將住房的供給量大幅增加，房?jī)r(jià)勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)回落。

茅于軾先生的根據(jù)如下：一是住房和汽車(chē)都有同樣的消費(fèi)群體，都是富有家庭的消費(fèi)對(duì)象。它們的價(jià)格都很高，一般人購(gòu)不起。

二是不論是住房還是汽車(chē)，它們的銷(xiāo)售量都節(jié)節(jié)攀升，說(shuō)明我國(guó)的富有近年來(lái)的收入是持續(xù)不斷地增加著。住房?jī)r(jià)格不可抑制地上升，根本原因是高收入收入增長(zhǎng)的高速度，以及這一部分錢(qián)沒(méi)有其他出路。但是車(chē)價(jià)卻沒(méi)有因?yàn)樾枨蟾甙憾鴿q價(jià)，事實(shí)上反而還跌價(jià)了。

三是鋼材、鐵礦石、水泥等基礎(chǔ)性商品的價(jià)格上升主要是這個(gè)群體的消費(fèi)牽動(dòng)的，房屋和汽車(chē)主要原材料正是大量的鋼鐵和水泥。汽車(chē)和住房都是高收入的消費(fèi)對(duì)象，市場(chǎng)都非常興旺，價(jià)格走勢(shì)卻截然相反，究其原因是供給的狀況不同，汽車(chē)的供給沒(méi)有瓶頸，原材料、勞工、技術(shù)，都有保障，而住房卻受土地供應(yīng)的限制。

將住房與汽車(chē)作為大件耐用消費(fèi)品相類(lèi)比，具有一定程度的可比性，也點(diǎn)出了住房供給量過(guò)小——房地產(chǎn)市場(chǎng)存在關(guān)鍵問(wèn)題之一。

我們更應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)的是，房地產(chǎn)不僅僅是耐用消費(fèi)品，而更是足以令人珍惜的自然資源，其價(jià)值核心是土地，它是生產(chǎn)汽車(chē)、飛機(jī)等現(xiàn)代科技產(chǎn)品的基本載體，集約節(jié)約化是我們應(yīng)當(dāng)追求的目標(biāo)之一，隨著科技水平和生產(chǎn)效率的提升，房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)隨之上漲。汽車(chē)的價(jià)值核心是技術(shù)，今天科學(xué)技術(shù)水平日新月異，生產(chǎn)成本在快速地下降，汽車(chē)價(jià)格自然會(huì)隨之下行。

另外，房?jī)r(jià)與車(chē)價(jià)所經(jīng)歷的定價(jià)策略也是不一樣的，應(yīng)引起我們的重視。改革開(kāi)放以來(lái)，作為招商引資的手段，土地的生產(chǎn)要素的價(jià)值被長(zhǎng)期忽視和壓抑，常常采用土地劃撥方式被無(wú)償占用。住房體制改革和土地市場(chǎng)化出讓?zhuān)恋貎r(jià)值逐步回歸市場(chǎng)定價(jià)是大勢(shì)所趨。而汽車(chē)采取的是市場(chǎng)歧視定價(jià)策略，即由 品消費(fèi)向普通消費(fèi)品過(guò)渡的過(guò)程中，價(jià)格不斷調(diào)低以獲取較佳的盈利水平。

當(dāng)然，我們也應(yīng)當(dāng)清楚地認(rèn)識(shí)到，在不同的經(jīng)濟(jì)狀況和發(fā)展階段下，充當(dāng)載體職能的土地價(jià)值變化是不同的。如果工業(yè)化進(jìn)程在加快階段，對(duì)工業(yè)地產(chǎn)需求巨大，土地集約化經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)明顯，土地價(jià)值也會(huì)隨之提高；如果工業(yè)化達(dá)到成熟階段，土地集約化經(jīng)營(yíng)會(huì)降低充當(dāng)場(chǎng)所職能的土地需求規(guī)模，長(zhǎng)期內(nèi)土地的價(jià)值會(huì)有所降低，但短期內(nèi)土地集約化趨勢(shì)難以在微觀機(jī)制上表現(xiàn)出來(lái)。

從這一點(diǎn)看，我國(guó)房地產(chǎn)的載體職能正處在時(shí)期，預(yù)計(jì)2014年后將進(jìn)入工業(yè)化后期，屆時(shí)載體工業(yè)用地需求規(guī)模將有所減少。

1995年我國(guó)工業(yè)化指數(shù)超過(guò)50，進(jìn)入工業(yè)化中期。在這一階段，城市化和工業(yè)化都取得了高速的發(fā)展，工業(yè)比重繼續(xù)上升，大機(jī)器工業(yè)體系日趨完善，工業(yè)發(fā)展明顯向重化工業(yè)傾斜，電力、鋼鐵、化工和機(jī)械制造業(yè)等資金密集型產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著主導(dǎo)作用，制造業(yè)成為支持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)支柱產(chǎn)業(yè)。土地的載體職能得到充分體現(xiàn)，工業(yè)用地需求超前發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)值被逐步回歸市場(chǎng)化定價(jià)，房地產(chǎn)逐步成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的另一支柱產(chǎn)業(yè)，預(yù)計(jì)這一階段將在2014年結(jié)束，屆時(shí)工業(yè)化指數(shù)將接近80。

進(jìn)入工業(yè)化后期之后，房地產(chǎn)的工業(yè)需求規(guī)模將會(huì)有所回落，價(jià)值結(jié)構(gòu)調(diào)整在所難免。

成也蕭何，敗也蕭何。科學(xué)技術(shù)將房地產(chǎn)市場(chǎng)推向了“坐地生金”的神壇。也正是因?yàn)榭茖W(xué)技術(shù)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨重大的價(jià)格調(diào)整。

（作者系供職于某決策機(jī)構(gòu)、長(zhǎng)期研究房地產(chǎn)的專(zhuān)家）

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