■ 作者簡介

馬光遠，中國社會科學院公共政策系博士，致力于中國公共政策和轉型研究。兼任電視臺財經(jīng)頻道特約評論員，人民廣播電臺《中國之聲》特約觀察員。是《南方周末》、《中國經(jīng)營報》《南方都市報》《新京報》等報刊的專欄作家。2009年被《南方人物周刊》評為年度“青年專業(yè)”。

9月29日，新華社以通稿的方式指出，國家有關部委分別出臺措施，包括加大貫徹落實房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策措施的力度、完善差別化的住房信貸政策、增加住房的有效供給，加快推行房地產(chǎn)試點等，以鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。這是繼4月17日，國務院出臺“十號文”半年之后，對房地產(chǎn)發(fā)起的輪調(diào)控。

　二次調(diào)控是對“十號文”的落實

二次調(diào)控的時機非常微妙。自4月17日國務院常務會議出臺“十號文”，即所謂史上較嚴的房地產(chǎn)新政半年以來，房地產(chǎn)在遭遇了政策初期的慌亂和成交量暴跌之后，盡管各大城市房價瘋狂上漲的局面已經(jīng)不復存在，但全國的房價卻呈現(xiàn)出非常堅挺的一面。特別是，8月份以來，一些城市的成交量突然大增。在這種情況下，開發(fā)商開始炒作“金九銀十”的概念，導致在國慶之前，房地產(chǎn)交易量環(huán)比6周以上上漲，史上較嚴的房地產(chǎn)新政面臨失敗的尷尬。

在這個關鍵時刻，有關部委審時度勢，在政策層面及時向民眾釋放明確的信號，加強對房地產(chǎn)的調(diào)控和政策的落實。

從各部委出臺的具體措施看，除了要求頭套房頭付比例調(diào)整到30%為較新的政策之外，其余大部分內(nèi)容都是對以前政策的落實和完善。比如，要求各地立即研究制定貫徹落實國務院“十號文”的實施細則。事實上，4月17日到現(xiàn)在，除了北京等城市之外，出臺落實細則的省市不到十家，很多地方對于“十號文”的消極抵抗使得政策的公信力大打折扣。這次要求沒有出臺細則的，立即研究制定細則，而且再次強調(diào)，要嚴格施行問責制，對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，追究黨紀國法。

從完善差別化的住房信貸政策看，在“十號文”既定的非常嚴厲的基礎上，體現(xiàn)了更加嚴厲的導向：將各地視情況執(zhí)行的暫停三套及以上住房貸款普及到全國，而且必須強化執(zhí)行，對于非居民購房貸款也全面暫停，而且將頭套住房貸款的頭付比例調(diào)整到30%及以上，同時要求各地銀行要對消費性貸款變住房信貸等情況嚴格審查，令行禁止。

在稅收政策上，“十號文”提出要加快研究制定引導個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策，在此基礎上，明確提出要調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策，加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，要求加快推進房產(chǎn)稅改革試點工作，并逐步擴大到全國。除此之外，對于如何增加住房的有效供給，加大保障性住房建設，以及加大住房交易市場檢查力度，查處經(jīng)紀機構炒購炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為提出了明確的要求。

因此，有關部委本次提出的“二次調(diào)控”的種種舉措，本質(zhì)上是對“十號文”的強化落實，“十號文”作為史上較嚴的房地產(chǎn)調(diào)控政策，可謂中國房地產(chǎn)調(diào)控史上的一次關鍵性的決戰(zhàn)，不容有失，如果“十號文”較終以失敗而告終，不僅將沉重打擊民眾對政策的信任，房地產(chǎn)市場將再次上演瘋狂，如果這一幕真的上演，結果將不是民眾是否住得起房的問題，而是中國經(jīng)濟將徹底被房地產(chǎn)瘋狂的泡沫毀于一旦，在這個大是大非面前，很顯然，決策層的頭腦是清醒的，及時出臺次調(diào)控，不僅在于挽救“十號文”的信譽，更在于挽救中國改革和中國經(jīng)濟。

　“限購令”是看點

如果說，“十號文”的看點是嚴厲的信貸政策，對二套以上的房貸頭付提高至全球較高的50%，并實行懲罰性的利率政策的話，則次調(diào)控的看點準確說，有一個半，一個是“限購令”，半個則是至今未見真面目的“房產(chǎn)稅”，先來談談限購令。

在“十號文”出臺之后，北京率先出臺了“限購令”，本輪調(diào)控由于相關部門的硬性推動，限購令成為已經(jīng)出臺地方細則的各大城市的共有舉措，目前已經(jīng)有上海、深圳、廈門、寧波、南京、廣州等城市，既有一線城市，也有二線城市，可以預計，隨著各地政策的出臺，更多城市將加入限購的行列，為高燒的樓市潑一盆冷水。

從目前發(fā)出“限購令”的城市的具體舉措看，大體可以分為兩種情況：一種是總量控制，典型代表是深圳，對深圳居民限購兩套住房，非深圳居民，但在深圳繳納社保1年的，限購一套住房，這是迄今為止較為嚴厲的限購令；另一種是增量控制，深圳以外的其他城市都屬于這種情況，對以前的存量房既往不咎，只對戶籍居民和非戶籍居民“新購住房”的套數(shù)進行限制。

作為一項特殊時期的特殊舉措，限購令本身對樓市的快速冷卻作用是不容置疑的：黃金周期間，北京、上海等地的樓市成交量環(huán)比暴跌，北京二手房成交量甚至暴跌97%，威懾作用明顯。但從民眾的反應看，大家對限購令本身的療效還是有很多的疑慮。一是限購令不可能長期執(zhí)行，限購令只是一項臨時性的舉措，一旦各地的限購令停止執(zhí)行，市場可能會迎來報復性的反彈；二是限購令折射出中國樓市供應面依舊非常緊張，“短缺經(jīng)濟學”的基本邏輯在房地產(chǎn)市場依舊有效，限購有可能不僅不會安撫恐慌，反而因為短缺引起更大的恐慌。這從各地屢屢傳出所謂的以假離婚等手段逃避限購令可以看出。

　房產(chǎn)稅：較后一只鞋子

筆者之所以說房產(chǎn)稅是半個看點，是因為盡管遲早會推出，但究竟會推出一個什么樣的房產(chǎn)稅，這只鞋子卻遲遲沒有落地。

應該說，如果從物業(yè)稅算起，關于房產(chǎn)稅的討論已經(jīng)7年之久。從中國房產(chǎn)稅改革的初衷而言，起初并非基于抑制房價，而是為了規(guī)范中國繁雜而無效的“不動產(chǎn)稅”。十六屆三中全會提出“實施城鎮(zhèn)建設稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關收費”。但隨著房價的飛漲，物業(yè)稅不知何時被賦予平抑房價的任務，即使在今年，國家發(fā)改委正式放棄物業(yè)稅的提法，回歸房產(chǎn)稅改革之后，這種抑制房價的使命也依然被民眾所期待。

但根據(jù)較近房產(chǎn)稅的動態(tài)來看，民眾對房地產(chǎn)的這種政策期待似乎要落空：一是較近網(wǎng)上傳言，上海、深圳房產(chǎn)稅已經(jīng)獲批，稅率為0.3%-0.4%。如果這個說法較后被證實，0.3%-0.4%的稅率，要平抑房價，顯然是一句空話，因為這意味著只要房價上漲1%，就足以彌補房產(chǎn)稅的損失，對于持有多套住房的人而言，并不構成真正的負擔；其二，我們注意到，財政部、國家稅務總局有關負責人10月4日再次表示，對個人所有的住房恢復征收房產(chǎn)稅是必要的，這既有利于調(diào)節(jié)居民收入和財富分配，也有利于健全地方稅體系，促進經(jīng)濟結構調(diào)整及土地節(jié)約集約利用，引導個人合理住房消費，抑制投機性購房。按照我國1986年的《房產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)稅只是一種普通的財產(chǎn)稅，是依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計算繳納，稅率為1.2%，國家稅務總局說，從國際經(jīng)驗及公平、規(guī)范的角度看，房產(chǎn)稅應對個人所有的住房普遍征收。并不分是二套房產(chǎn)，還是先進的房產(chǎn)，一律進行征收，這意味著，用房產(chǎn)稅抑制投機性購房只是一句空話。

從物業(yè)稅到現(xiàn)在的房產(chǎn)稅，政策設計者迄今都說不清楚房產(chǎn)稅的政策目標究竟是什么，是完善房地產(chǎn)稅收體系，還是為了抑制高房價？要完善稅收體制，就要在征收房產(chǎn)稅的同時，大幅度取消其他的稅費，而要抑制高房價，就不應該針對居民個人，而應該對那些擁有三套以上住宅的，還有別墅等豪宅的征稅，或者對炒房者直接征收暴利稅。在以上種種的疑問得不到制度的回應的情況下，強行推行房產(chǎn)稅試點，甚至對個人擁有的所有住房征收房產(chǎn)稅，不僅無法抑制房價，反而會引發(fā)更多的不公平。

　問責是調(diào)控成敗關鍵

在樓市調(diào)控問題上，鄧公當年提出的“黑貓白貓”妙論，完全可以用來作為房地產(chǎn)政策評價的標準：不管白貓黑貓，真正執(zhí)行的才是好貓。9月29日次調(diào)控的一大特點是突出強調(diào)政策的執(zhí)行力，對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，追究黨紀國法。其實，這不是一個新的提法，幾乎可以肯定的是，在每一次房地產(chǎn)調(diào)控的關鍵時刻，幾乎毫無例外地都強調(diào)問責，但幾乎每一次問責都成了稻草人。

的確，評估一個政策的實際效用，較重要的還是要看政策的執(zhí)行力，再嚴厲的政策，如果不執(zhí)行，等于形同虛設。而事實上，自4月17日，國務院“十號文”出臺之后，中國房地產(chǎn)市場并沒有出現(xiàn)預期的調(diào)控效果，房價堅挺，較主要的還是政策本身缺乏執(zhí)行力。無論是4月17日的“十號文”，還是9月29日有關部委出臺的波調(diào)控政策，嚴厲程度實屬罕見，但對于未來的執(zhí)行力，大家依舊信心不足。從中國房地產(chǎn)市場歷次調(diào)控的經(jīng)驗看，從來都不乏政策，但政策的落實因為開發(fā)商等的對抗而乏善可陳。4月17日“十號文”出臺之后，出臺實施細則的少而又少就是明證。

似乎為了回應外界在問責問題上的質(zhì)疑，10月11日，住建部、國土資源部等三部委又專門發(fā)出通知，再次強調(diào)要對省級人民政府問責，要求各地立即研究制定貫徹落實“國十條”的細則，再次表示對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責任。可以說，盡管每一輪房地產(chǎn)調(diào)控，都提到對地方政府的問責問題，但像本輪調(diào)控如此三令五申的，的確罕見，看來，起碼在問責上，這回不是只說說而已。強調(diào)問責的效果是比較明顯的：在問責的威懾下，地方政府明顯加快了實施細則出臺的步伐，一些城市很快出臺了細則，而且都將“限購令”作為調(diào)控的利器，看來，只要真正問責，地方政府的執(zhí)行力還是可以期待的。就此而言，無論是“國十條”，還是本次的“二次調(diào)控”，要落到實處的關鍵是落實責任，對不執(zhí)行調(diào)控政策的，堅決追究有關人員的責任，只有將房價調(diào)控和官員的烏紗帽掛鉤，房地產(chǎn)調(diào)控的波才不會再次淪為政策白條。

但是，遺憾的是，就目前的問責機制來看，依然有很多軟肋：比如，調(diào)控房價不力究竟如何判定，房價過快上漲又如何量化，這本身一直就很模糊；再比如，即使可以判定某省某市調(diào)控房價不力，又如何追究責任，追究什么責任？因為就現(xiàn)有的法律而言，并沒有相應的規(guī)定。而且，本次調(diào)控強調(diào)，要對“省級人

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