導(dǎo)讀：今年前九個(gè)月，全國(guó)房?jī)r(jià)同比上漲9.1%，地價(jià)下跌10%。國(guó)務(wù)院總理 強(qiáng)調(diào)要鞏固樓市調(diào)控成果。地價(jià)已經(jīng)下降，樓價(jià)為何遲遲不見(jiàn)動(dòng)靜？溫總理的表態(tài)釋放出哪些信號(hào)？如何解讀“增加普通商品房的用地供給”？

　　中廣網(wǎng)北京10月24日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院較新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年1到9月，全國(guó)商品房成交均價(jià)同比上漲9.1%，比去年7.5%的全年漲幅明顯上升，比今年1到8月下降1.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅成交均價(jià)同比上漲8.1%，比1到8月下降1—9個(gè)百分點(diǎn)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭說(shuō)，盡管商品住宅成交均價(jià)漲幅有所收窄，但是漲幅仍然偏大。

　　不過(guò)，地價(jià)已經(jīng)實(shí)實(shí)在在地在跌，跌幅還不小。來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示：今年前三季度全國(guó)133個(gè)城市住宅用地樓面均價(jià)為每平方米1417元，同比下降10.2%。

　　不僅如此，比較能反映市場(chǎng)溫度的土地溢價(jià)也是一步步走低：前三季度成交土地平均溢價(jià)率為13.4%，僅僅是去年同期26.8%的一半。住宅用地前三季度溢價(jià)率下降較為迅速，僅13.7%，而去年同期為31.8%。從趨勢(shì)上看，還有進(jìn)一步走低的可能：住宅用地的溢價(jià)率從一季度的19.6%下降到三季度的8%，特別是9月份，溢價(jià)率僅為5%，是2009年3月以來(lái)的較低水平。

　　有關(guān)于樓市調(diào)控，我們?cè)賮?lái)掃描一組較新的報(bào)道：上海一個(gè)樓盤(pán)降價(jià)1/3，上百業(yè)主圍攻售樓部討說(shuō)法；北京七成居民支持限購(gòu)長(zhǎng)期化；樓市調(diào)控釋放寬嚴(yán)相濟(jì)的新信號(hào)；北京居民購(gòu)房意愿創(chuàng)5年來(lái)新低。經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)博士馬光遠(yuǎn)對(duì)此作出評(píng)論。

　　樓價(jià)與地價(jià)是互動(dòng)關(guān)系

　　主持人：在討論樓價(jià)的時(shí)候，老百姓聲討開(kāi)發(fā)商定價(jià)過(guò)高，而開(kāi)發(fā)商聲討地價(jià)太貴導(dǎo)致了樓價(jià)降不下來(lái)。果真如此嗎？

　　馬光遠(yuǎn)：樓價(jià)跟地價(jià)之間的關(guān)系是互動(dòng)關(guān)系，當(dāng)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)看多的時(shí)候，周?chē)牧系牡貎r(jià)自然會(huì)上升，也就是面包與面粉之間的關(guān)系，如果面包賣(mài)的貴，面粉自然就會(huì)看漲。如果對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景不看好，原材料也賣(mài)不出去，這是非常簡(jiǎn)單的常識(shí)，兩者之間不能說(shuō)誰(shuí)的責(zé)任更大或說(shuō)誰(shuí)帶動(dòng)了誰(shuí)，我覺(jué)得兩者是互動(dòng)。

      現(xiàn)在很多情況下，由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)、土地交易市場(chǎng)制度設(shè)計(jì)方面有很多殘缺，導(dǎo)致很多情況下，賣(mài)地時(shí)候的價(jià)格即面粉價(jià)格甚至比面包還貴，為什么敢這么做？因?yàn)橐馕吨磥?lái)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)看好，盡管這個(gè)地段現(xiàn)在的樓價(jià)可能只有一萬(wàn)五，但是賣(mài)地價(jià)可以賣(mài)到一萬(wàn)六，因?yàn)楫?dāng)賣(mài)出一萬(wàn)六的時(shí)候，樓面價(jià)一下子漲到一萬(wàn)七以上，這個(gè)互動(dòng)事實(shí)上不是良性互動(dòng)，所以當(dāng)我們分析兩者關(guān)系的時(shí)候，可能不是簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)學(xué)上去講應(yīng)該是怎樣的互動(dòng)關(guān)系。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控未放松

　　主持人：國(guó)務(wù)院總理 日前在廣西考察時(shí)強(qiáng)調(diào)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性住房建設(shè)處于關(guān)鍵時(shí)期，各級(jí)政府要切實(shí)采取措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。不過(guò)，在當(dāng)前調(diào)控政策走向敏感期的背景下，多位業(yè)內(nèi)人士表示，上述表態(tài)決不意味著調(diào)控整體放松。對(duì)此，您的觀點(diǎn)是？

　　馬光遠(yuǎn)：從下半年高層一系列表態(tài)來(lái)看，應(yīng)該對(duì)于未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控有信心。，1-9月份，整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不錯(cuò)，從三架馬車(chē)總體表現(xiàn)來(lái)看，盡管逐級(jí)在下降，但是在宏觀調(diào)控的意料之內(nèi)。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本面還是不錯(cuò)的情況下，我們面臨的較主要問(wèn)題一個(gè)是物價(jià)問(wèn)題，個(gè)就是房地產(chǎn)泡沫。

　　高層在整個(gè)經(jīng)濟(jì)不錯(cuò)的情況下，有信心、也有決心把調(diào)控多年的房地產(chǎn)問(wèn)題調(diào)控到底，這個(gè)表態(tài)事實(shí)上是向市場(chǎng)來(lái)喊話(huà)。一方面我們通過(guò)保障房的建設(shè)避免出現(xiàn)所謂的房地產(chǎn)下調(diào)以后對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的影響。另一方面，對(duì)整個(gè)商品房市場(chǎng)來(lái)講，國(guó)家還是鼓勵(lì)普通商品房市場(chǎng)的發(fā)展，這個(gè)普通商品房市場(chǎng)發(fā)展就是小戶(hù)型，主要用于自住的而不是投機(jī)投資的市場(chǎng)的發(fā)展。

　　我想如果整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的變化，對(duì)于整個(gè)的調(diào)控政策來(lái)講，不會(huì)出現(xiàn)很大的被動(dòng)和尷尬，所以我認(rèn)為這個(gè)喊話(huà)完全不是想告訴市場(chǎng)我要放松了，而是告訴市場(chǎng)，這個(gè)調(diào)控還會(huì)繼續(xù)進(jìn)行下去，我想這樣的表態(tài)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)理清未來(lái)的趨勢(shì)是有好處的。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控將會(huì)更加系統(tǒng)化、制度化

　　主持人：像溫總理所講的，一方面要抓好保障性住房建設(shè)。另一方面要增加普通商品房的用地供給，增加普通商品房的用地供給，這是信心的體現(xiàn)？

　　馬光遠(yuǎn)：從2009年調(diào)控到現(xiàn)在，在這兩年多的時(shí)間里，房地產(chǎn)調(diào)控是組合拳，涉及信貸、稅收、土地供應(yīng)，而且在土地供應(yīng)上三令五申，要增加保障房、普通商品房的用地供應(yīng)，整個(gè)土地市場(chǎng)較低迷的時(shí)候，很多地方政府可能出于自身財(cái)政考慮，應(yīng)該供應(yīng)給普通商品房用地的指標(biāo)，弄下來(lái)不交易?，F(xiàn)在為什么很多土地交易比較低迷？有些是因?yàn)閮r(jià)格過(guò)高，為了賣(mài)一個(gè)好價(jià)現(xiàn)在停下來(lái)，有些本來(lái)應(yīng)該今年完成的用地指標(biāo)，用于普通商品房用地的指標(biāo)或保障房的指標(biāo)，有些地方政府可能通過(guò)自己的調(diào)整把它壓下來(lái)。

　　下一步如何確保房地產(chǎn)投資增速不下降，就要在保障房跟普通商品房的用地供應(yīng)商下功夫，只要用地供應(yīng)上去了投資就不會(huì)下來(lái)。通過(guò)各種各樣的跡象表明，我們的房地產(chǎn)調(diào)控正在向細(xì)節(jié)化、深入化方向繼續(xù)發(fā)展。一旦哪個(gè)重要環(huán)節(jié)出問(wèn)題，我們立即就會(huì)補(bǔ)上，不像以前這調(diào)一下、那調(diào)一下，較終可能感覺(jué)整個(gè)政策是碎片化的。

　　我覺(jué)得這個(gè)信號(hào)也透露出未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控正在向制度化方向邁進(jìn)，完全不會(huì)是短期的行為，未來(lái)只要等整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于非常健康、制度建設(shè)非常完備階段，調(diào)控才可能退出，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)才可能從一個(gè)調(diào)控周期進(jìn)入制度建設(shè)周期，所以這個(gè)信號(hào)非常明確。調(diào)控將來(lái)會(huì)更加系統(tǒng)化、制度化。

　　其他觀點(diǎn)：

　　經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同認(rèn)為，盡管樓市目前看似形成僵局，拐點(diǎn)遲遲不出現(xiàn)，但主動(dòng)權(quán)仍掌握在開(kāi)發(fā)商手中。因?yàn)槭袌?chǎng)上剛性需求及改善性需求的客戶(hù)依舊較多，開(kāi)發(fā)商可用“以?xún)r(jià)換量”的策略。他認(rèn)為，成交量急速下滑僅僅是調(diào)控奏效的部曲，政府肯定不會(huì)就此放松，否則都將前功盡棄。除非樓市出現(xiàn)像2008年價(jià)量齊跌的局面，直到跌跌不休時(shí)，政府才有可能考慮取消限購(gòu)政策，否則打擊炒房，抑制房?jī)r(jià)依舊是限購(gòu)政策存在的必要條件。

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