在2000年至2009年期間，中國(guó)內(nèi)地經(jīng)濟(jì)適用房的投資金額占住房投資總額的比例由14.2%跌至僅4.4%。2010年前七個(gè)月，由于商品房投資大幅回升，該比例進(jìn)一步降至3.1%。若假設(shè)中國(guó)低至中低收入家庭符合資格購(gòu)購(gòu)特定形式的保障性住房，目前約需7700萬(wàn)套保障性住房。然而，中國(guó)現(xiàn)有的保障性住房庫(kù)存估計(jì)約為1300萬(wàn)套。在所有其他因素保持不變的情況下，即使政府達(dá)成并繼續(xù)在未來(lái)十年每年建造約600萬(wàn)套保障性住房的目標(biāo)，在下個(gè)十年結(jié)束時(shí)，中國(guó)仍面臨保障性住房短缺的問(wèn)題。因此，保障性住房建設(shè)活動(dòng)的勢(shì)頭顯然會(huì)繼續(xù)加大，而部分開(kāi)發(fā)商將會(huì)把在該行業(yè)尚處于初步發(fā)展階段時(shí)進(jìn)入作為當(dāng)務(wù)之急。

建設(shè)資金面臨短缺政府今年制定了更激進(jìn)的開(kāi)工目標(biāo)，其用作投資保障性住房的預(yù)算已達(dá)到632億元（按年增長(zhǎng)14.8%），其中616億元為政府向地方政府作出的移轉(zhuǎn)性支付。然而，據(jù)國(guó)內(nèi)部分專(zhuān)家估計(jì)，2010年僅廉租房建設(shè)資金就可能達(dá)到4500億元，其中多數(shù)融資負(fù)擔(dān)將繼續(xù)由地方政府承擔(dān)。

根據(jù)國(guó)家方針，保障性住房建設(shè)資金應(yīng)來(lái)源于地方政府預(yù)算；住房公積金凈收益；土地使用稅的10%（扣除開(kāi)支）；政府撥款及廉租房所得凈收入，其他資金來(lái)源可包括銀行貸款、房地產(chǎn)發(fā)展商注資及發(fā)行債券。盡管按國(guó)家政策，地方政府土地使用稅凈收入的10%應(yīng)用于建設(shè)保障性住房，但由于對(duì)"凈"額的解釋并無(wú)定論，故建設(shè)資金出現(xiàn)缺口。

在四類(lèi)主要保障性住房中，廉租房建設(shè)面臨的資金困境較嚴(yán)峻。除承諾在長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)維持低水平的租金收益外，地方政府還須放棄賣(mài)地收益，且一般還須承擔(dān)建設(shè)成本。相比之下，經(jīng)濟(jì)適用房及限價(jià)房在建成后即可出售，還能依靠開(kāi)發(fā)商注資及銀行貸款獲得大部分資金。選作重建的棚戶區(qū)一般位于市區(qū)內(nèi)，地價(jià)相對(duì)較高，可按更高容積率進(jìn)行重建。因此，地方政府一般也有能力承擔(dān)建設(shè)所需的凈投資。

新型融資模式助力不過(guò)，激勵(lì)不當(dāng)與地方政府融資不足的問(wèn)題，正在通過(guò)新的融資協(xié)議逐步解決，包括建筑公司與地方政府簽訂建設(shè)---移交協(xié)議、房地產(chǎn)投資信托（REIT）融資、保險(xiǎn)資金投資以及使用住房公積金。與以往相比，我們預(yù)期地方政府將全力實(shí)現(xiàn)建設(shè)保障性住房的官方目標(biāo)，但部分財(cái)政赤字高、基建項(xiàng)目融資負(fù)擔(dān)重的地區(qū)可能繼續(xù)落后。

建設(shè)---移交協(xié)議是指建筑公司不僅有機(jī)會(huì)承擔(dān)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，還負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目資金。根據(jù)建設(shè)-移交協(xié)議，建筑公司將墊付項(xiàng)目資金，而項(xiàng)目所有人（一般為市政府）將于項(xiàng)目竣工后2至3年償還建筑費(fèi)用和利息。

房地產(chǎn)投資信托（REIT）是一種新的融資工具。2010年初，在上海及天津試行保障性住房抵押REIT的提案，據(jù)稱(chēng)已提交國(guó)務(wù)院審批。據(jù)新聞報(bào)道，REIT試點(diǎn)計(jì)劃將主要以銀行為核心投資者。市場(chǎng)揣測(cè)，鑒于目前5年以上貸款的名義貸款利率維持在5.94%，為使機(jī)構(gòu)投資者介入股票式REIT所有權(quán)，回報(bào)可能需要達(dá)到8%。我們認(rèn)為REIT將成為保障性住房在財(cái)務(wù)上可行的潛在資金來(lái)源。國(guó)內(nèi)專(zhuān)家已提出若干提高收益的可能方案，包括在REIT架構(gòu)內(nèi)綁定其他高收益地方政府房地產(chǎn)資產(chǎn)、向投資者提供政府補(bǔ)助，以及為投資REIT產(chǎn)生的收入提供優(yōu)惠所得稅。

住房公積金成立于1994年，是一項(xiàng)強(qiáng)制性購(gòu)房?jī)?chǔ)蓄計(jì)劃，旨在通過(guò)由基金提供按揭貸款補(bǔ)貼，為普通工資提供幫助。使用住房公積金建設(shè)保障性住房的試行計(jì)劃已于28個(gè)城市啟動(dòng)，貸款批授總額預(yù)計(jì)為500億元。根據(jù)新政策，地方政府可動(dòng)用住房公積金盈余資本。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，2008年底的住房公積金盈余資本為3193億元。鑒于住房公積金內(nèi)的閑置資金龐大，盈余資本可有效用于為政策性住房提供建設(shè)資金，以及以貸款安排利息的形式提供額外回報(bào)。

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