成交下降三成 品牌房企二手房較抗跌

　　與新房市場一樣，2011年南京二手房市場總體成交也出現(xiàn)了大幅下滑，網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：截止到12月29日，南京市二手房成交量約37600套，和去年相比下降34%，創(chuàng)三年較低。同時，房價也出現(xiàn)了逐步回落，有機(jī)構(gòu)調(diào)查，下滑幅度約在6%左右。

　　四成客戶有降價意向

　　2011年受市場環(huán)境影響，南京二手房供應(yīng)量并不理想。在3月份達(dá)到全年較高值，之后一直表現(xiàn)為不溫不火。和2010年市場不同，2011年的二手房業(yè)主表現(xiàn)得比較理性，沒有像2010年那樣出現(xiàn)恐慌性的拋售。

　　由于限購令的調(diào)控，剛需客戶成為市場主導(dǎo)力量，所以二手房的成交房源多數(shù)都為房總價較為便宜的小戶型住房。以往盛行的大戶型房、高端房在市場中所占的比例明顯縮小。同樣值得注意的是，在相同區(qū)域，品牌房企的二手房抗跌性明顯高于普通開發(fā)商的住宅。比如在奧體板塊，銀城、萬科、中海等幾家大開發(fā)商的二手房比普通房源價格就高出3000-4000元/平方米。

　　二手房業(yè)主對市場的態(tài)度隨著南京樓市的走勢逐漸變化。在10月之前，絕大多數(shù)業(yè)主都不愿降價銷售，市場處在購賣雙方相互博弈的階段。從10月開始，陸續(xù)有開發(fā)商受資金壓力所迫降價銷售，降價的幅度也在逐漸增大。面對市場越演越烈的降價風(fēng)潮，二手房業(yè)主的心態(tài)也出現(xiàn)了轉(zhuǎn)變。特別是在兩江板塊，近三個月掛牌的業(yè)主有40%左右都有降價意向，市場逐步進(jìn)入到了購方市場。

　　今年由于購賣市場持續(xù)低迷，轉(zhuǎn)售為租的現(xiàn)象比較普遍。和開發(fā)商不同，二手房業(yè)主的個體性差別較大。不少業(yè)主是在房價高端時機(jī)進(jìn)入市場，如果降價出售在心理上難以接受。今年租賃市場出現(xiàn)持續(xù)火爆的行情，也給二手房業(yè)主提供了新的投資方向。

　　購購二手房客戶以剛需客為主

　　2011年是調(diào)控年，限購令、限貸令影響了一大批人的購房需求。我愛我家數(shù)據(jù)顯示，市場的客源量下滑三成左右。從今年年初開始，二手房的客源量就一直在低位徘徊，在6月到達(dá)谷底，即使是到了傳統(tǒng)的“金九”旺季也沒有明顯升高的跡象。只是到了10月房展會期間，感受到市場和房價變化的客戶才重新入市咨詢、了解信息。但南京二手房的有效需求量直到接近年底的時候才出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的上揚(yáng)。

　　2011年市場的客戶類型發(fā)生了改變。由于限購令的影響，在2010年占主導(dǎo)地位的改善型客戶和比較活躍的投資型客戶都大為減少。投資型客戶基本絕跡，有兩套以上住房的改善客戶也受制于政策必須要先賣后購，因此二手房市場上剛需客戶成為主導(dǎo)。

　　在調(diào)控下客戶對房價的下降預(yù)期抱有很大希望?？蛻舻馁彿繜崆殡S著房價的變動而產(chǎn)生變化。今年大部分時間，房價沒有明顯的變動，客戶的積極性也不高，到了年末，南京房價出現(xiàn)普降趨勢，市場的成交量才有了較大幅度的提升。

　　兩江板塊

　　占據(jù)交易額前兩位

　　2011年各區(qū)的二手房交易都比去年有大幅減少，在3月份以后，市場進(jìn)入長時間的低迷期，直到年末時分才出現(xiàn)小幅回暖跡象。兩江板塊的交易量位居各區(qū)的前兩位，而前兩年比較火爆的六合區(qū)則是交易量下滑較明顯的地區(qū)。主城區(qū)中的雨花臺、下關(guān)和秦淮區(qū)是南京三個成交量較少的區(qū)域。

　　江寧和浦口區(qū)是老牌熱點(diǎn)區(qū)域。相比較而言，江寧區(qū)較為成熟的配套設(shè)施，便利的交通更適合目前市場主流客戶群的需求。而浦口區(qū)在投資和改善客戶被限購的期間，交易量受到不小的影響。同樣是郊區(qū)的六合區(qū)，原本購房的多為投資客和當(dāng)?shù)貏傂?，限購令對該區(qū)的二手房銷量影響很大。

　　雨花、下關(guān)和秦淮區(qū)原本由于二手房房價較為便宜而受到本地剛需和外籍客戶的青睞，但限貸令給外籍客戶購房制造了困難，而商品房的降價也讓二手房的價格優(yōu)勢喪失。這幾個區(qū)屬于老舊城區(qū)，二手房多為95年以前的老房子，貸款困難，無形中也讓相當(dāng)一部分剛需客戶放棄了購房的想法。

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