房價高漲主要是因為投資性購房占據主導地位,房地產定價向投資品定價靠攏,所謂城市化的剛性需求不過是煙幕彈。而投資性購房主導,是因為中國居民收入統(tǒng)計不準確,更重要的是,居民收入分配極不均衡。這使得部分富裕主導了房地產市場的定價。

中國的隱性收入與灰色收入有多少,決定了在貨幣多發(fā)時代對于資產品的購購能力。根據中國改革基金會國民經濟研究所副所長王小魯的推算,2008年全國城鄉(xiāng)居民可支配收入總額為23.2萬億元,這比國家統(tǒng)計局的數據高出9.3萬億元(可視為“隱性收入”),比國家統(tǒng)計局“資金流量表”的住戶可支配收入計算高出5.4萬億元(可視為“灰色收入”)。

隱性收入與灰色收入增長的幅度十分驚人。2005年中國居民的隱性收入4.8萬億元,其中按同樣口徑計算的灰色收入部分是2.7萬億元,而2008年中國的隱性收入和灰色收入都擴大了近1倍。與此同時,中國主要城市的樓市交易量與成交均價也同步上升。

2008年是房地產調控年,到2009年,房地產交易量與均價大幅上升。按照中國指數研究院的統(tǒng)計,2009年,全國主要城市樓市交易量同比2008年上漲均在50%以上,城市中,天津、武漢、杭州、南京等漲幅超過100%,非城市的福州和廈門同比漲幅超過200%。2009年,主要城市樓市成交均價普遍上漲,上海、深圳和北京位居漲幅前,同比分別上漲27.56%、18.32%和16.38%。

以個別城市統(tǒng)計,同樣反映了房地產與隱性收入、包括資產在內的儲蓄的同步上升。按照上海統(tǒng)計局的數據,2005年全年上海市商品住宅平均銷售價格為6698元/平方米,與上年相比,上漲幅度為9.2%。到2009年,上海市統(tǒng)計局總經濟師蔡旭初介紹,全年新房價格漲9.2%,獨獨不見了均價。按照中國指數研究院測算,均價為每平方米11790元,上漲了43%。如果按照民間機構如方方地產咨詢機構 《上海房地產市場2009年年報》的數據,2009年在房地產大年中,市場價量齊增,上海商品住宅平均交易價格達到16000元/平方米,上升了58%。

有機構通過灰色收入對中國房地產得出了樂觀的結論,認為公眾低估了房地產市場的承受力。如瑞信分析師在較近的報告中,援引中國城市家庭收入領域的知名學者王曉路的研究說,中國的未申報收入或灰色收入可能意味著,中國居民負擔房子的能力可能比很多其他國家要強,即使是在過去幾個季度房價飆升之后。根據王曉路的調查和計算,中國全國住房負擔能力目前可能低至3.5。換句話說,研究表明,目前中國的平均房價只相當于家庭平均收入的約3.5倍,比很多發(fā)達國家都要低。瑞信樂觀地表示,如果使用涵蓋灰色收入的統(tǒng)計數據,家庭負擔能力比率將比官方對中國多數城市的預估下降近一半。

事實果真如此嗎？如果隱性收入與灰色收入平均分配,那就沒有貧富懸殊這一說。正是因為分配懸殊,導致中國的房地產被灰色收入者主導,引發(fā)了激烈的社會矛盾。

按照官方統(tǒng)計,2008年中國較高收入的10%家庭人均可支配年收入不到4.4萬元,而王小魯用自制模型分析推算的結果是13.9萬元,是官方統(tǒng)計收入的3.2倍,隱性收入為9.5萬億元。中國城鎮(zhèn)10%較高收入家庭的隱性收入占城鎮(zhèn)居民隱性收入總量的63%。而20%的高收入家庭居民的隱性收入,占全部城鎮(zhèn)居民隱性收入總量的80%以上。

在宏觀調控下,市場由剛性需求主導。如中國指數研究院的年度抽樣調查顯示,2008年中國部分大中城市自住型購房比例平均達到81.3%,但2009年在刺激政策作用下,投資性需求竄升到30%以上,主導了定價體系。

由于20%的人占有了80%的灰色收入,如果由20%的人主導資產定價,其他80%的人不得不踉踉蹌蹌跟隨高收入者、投資者的腳步,巨大的壓力之下,形成了深不見底的社會裂縫。因此,灰色收入的增加與收入的不均并非中國房地產之喜,而是中國房地產之憂。本輪以保障性、剛性需求為主的調控,正當其時。

近兩天在緊縮預期下,鐵礦石價格與建材價格卻逆勢大漲,顯示了按捺不住的通脹預期。如果房地產價格因此上漲,就是自動引來嚴厲調控,所謂的大盤股上升、股市風格變換,全都是無中生有的自我安慰。

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