“現(xiàn)在中國房地產(chǎn)價格上升的步調(diào)正在加速，正在達到需要警戒的水平。”近日，野村控股株式會社董事長氏家純一在中國發(fā)展高層論壇上公開表示，日本資產(chǎn)泡沫的教訓是，一旦泡沫擴大和崩潰，就會導致經(jīng)濟嚴重持久地低迷。

近幾個月來，擔憂中國房地產(chǎn)會重蹈日本覆轍的聲音早已不絕于耳。在2009年底，美國《福布斯》雜志評出7大近在眼前的金融泡沫，中國的房地產(chǎn)市場位居。3月19日，東京大學經(jīng)濟學教授伊藤隆敏也撰文警告，中國房地產(chǎn)市場的泡沫可能比外表看起來嚴重，而且讓他聯(lián)想到80年代的日本房市。

前車之鑒

80年代初，美國處于財政貿(mào)易“雙赤字”，日本在美國的巨大壓力下，簽訂了誘導美元對主要貨幣有序貶值的“廣場協(xié)議”。協(xié)議簽訂后，日元對美元迅速升值，導致日本的出口遭受嚴重打擊。

為了挽回出口頹勢，日本政府采取了過于寬松的貨幣政策和積極的財政政策。80年代，日本貨幣供給的年增長率都維持在10%以上，央行多次降低利率，增加貨幣供應量。另一方面，日元升值又吸引了大量國際游資匯集。

大量的資金通過各種渠道流入房地產(chǎn)市場。從1986年底到1990年，日本的房地產(chǎn)價格在大量資金的追捧下不斷攀升，連年大幅上漲，東京圈地價漲幅在1987、1988年分別達到瘋狂的57.5%和22.6%。1987年-1990年期間，日本年均GDP增長率僅為5.7%，而住宅用地、商業(yè)用地等資產(chǎn)價格年均增長率分別為14.4%和15.6%，遠遠超過經(jīng)濟增速。

所謂“盛極而衰”，任何依托房地產(chǎn)的經(jīng)濟體，都要經(jīng)歷泡沫破滅帶來的慘重代價。

“日本樓市崩盤，造成銀行清算，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑商大批倒閉，國民財富縮水，民間投資和經(jīng)濟全面蕭條，引發(fā)日本‘失落的十年’，即使是在此后的20余年里，日本經(jīng)濟依然未能走出低迷的陰影?！便y河證券頭席經(jīng)濟學家左小蕾在中國發(fā)展高層論壇上接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示。

危機征兆

中國房地產(chǎn)市場的種種跡象與80年代的日本有著驚人的相似，中國的房地產(chǎn)泡沫無異于懸在中國經(jīng)濟頭頂之上的達摩克里斯之劍，搖搖欲墜。

在金融危機的沖擊下，美國面臨未有的高財政赤字，奧巴馬政府提出以出口促就業(yè)的戰(zhàn)略，同樣采取出口導向為發(fā)展戰(zhàn)略的中國也面臨著人民幣匯率升值的壓力。與此同時，中國為對抗全球金融危機，實行了寬松的貨幣政策，多次下調(diào)存款準備金率，五次降息。2009年M2占GDP比例達到180%左右，增速高達30%。房地產(chǎn)增值已經(jīng)占到2009年全年占GDP的6.6%，1／4的投資在房地產(chǎn)業(yè)，與房地產(chǎn)相關的產(chǎn)業(yè)多達60個。

據(jù)國家統(tǒng)計局公布的2009年全國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)顯示，2009年全年房地產(chǎn)成交量近9.4億平方米，估算均價約4695元/平方米，年房價漲幅24%，平均每平方米上漲813元，達到了的水平。

2009年12月13日，美國知名經(jīng)濟學家、《非理性繁榮》作者羅伯特·希勒教授在北京重申了自己對中國房地產(chǎn)市場的看法，直言中國大城市房價已經(jīng)漲過頭存在泡沫。這位美國國家經(jīng)濟研究局研究員稱，房地產(chǎn)市場是否存在泡沫，應考察房價跟收入的比例。

有研究機構根據(jù)房屋租售比、投資性購房占比、房價收入比、房價與GDP漲幅比四項指標來衡量目前京滬深樓市泡沫化程度，結果顯示，三城市租售比達到國際水平的4-7倍，投資性購房占比全部過半，房價收入比全部超過15年，房價漲幅均超過GDP漲幅5倍。泡沫化已走到危險邊緣。

清華大學世界和中國經(jīng)濟研究主任李稻葵在中國發(fā)展高層論壇間隙接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示：“我國房地產(chǎn)的價格已是非常高，房地產(chǎn)價格除以租金比是20到30左右。同時房價超過大多數(shù)中等家庭可支付的能力，需要10年、15年甚至20年以上的收入來支撐。”

若從經(jīng)濟發(fā)展的時間和匯率升值的時間看，日本房地產(chǎn)泡沫的膨脹始于匯率開始升值的1985年，破滅于1990年。若僅以時間跨度進行簡單類比，從人民幣升值的2005年算起，5年之后，也就是2010年，中國房地產(chǎn)市場會不會宿命式地復制日本的結局？

涅槃還是滅亡

“房地產(chǎn)調(diào)控的好壞將影響中國經(jīng)濟結構調(diào)整的成敗?！敝袊l(fā)展研究基金會副秘書長湯敏在中國發(fā)展高層論壇上對《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示。

知名地產(chǎn)評論員牛刀在接受媒體采訪時說道，中國這一輪經(jīng)濟走向繁榮，得益于加入WTO和對外貿(mào)易的迅速擴張，帶來了1億多農(nóng)民工的進城，解放了生產(chǎn)力，釋放了消費能量和生產(chǎn)熱情，但是，也帶來了經(jīng)濟結構的深層矛盾，埋下了巨大的風險。

“房價只是這種結構性矛盾和社會性矛盾的總爆發(fā)。如果還處在2008年，中國經(jīng)濟只需要對房價進行深度調(diào)整，就可以縮短經(jīng)濟的調(diào)整周期，盡快步入復蘇和繁榮。遺憾的是，政府拒完全房價進行調(diào)整，反而連同其他基建投資一起，大規(guī)模注入基礎貨幣，不僅沒有解決矛盾，而是采取金融手段來對沖矛盾?！迸５度缡潜硎?。

不過，野村證券中國房地產(chǎn)分析師李偉烈表示，從城市化的水平來看，中國目前是46%左右，這相當于日本1965年的水平；從人均GDP來看，中國目前相當于日本上世紀70年代中期的水平。因此，中國當前的房地產(chǎn)市場還是對應日本泡沫前的時代。中國20%的富裕人口需要76億平方米的住房，供應相對于需求還是存在缺口。因此，中國房價未來還不會像日本那樣大跌。

國務院發(fā)展研究金融研究所所長夏斌在中國發(fā)展高層論壇上也表示，，中國政府已經(jīng)充分認識到房地產(chǎn)資產(chǎn)價格再這樣快速上漲可能帶來的嚴重危害；，政府已經(jīng)采取有關政策措施予以調(diào)控，包括增加中低收入住房的措施，打擊投機購房、投資購房的措施。

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