“現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上升的步調(diào)正在加速，正在達(dá)到需要警戒的水平?！苯?，野村控股株式會(huì)社董事長(zhǎng)氏家純一在中國(guó)發(fā)展高層論壇上公開(kāi)表示，日本資產(chǎn)泡沫的教訓(xùn)是，一旦泡沫擴(kuò)大和崩潰，就會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重持久地低迷。

近幾個(gè)月來(lái)，擔(dān)憂中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)重蹈日本覆轍的聲音早已不絕于耳。在2009年底，美國(guó)《福布斯》雜志評(píng)出7大近在眼前的金融泡沫，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)位居。3月19日，東京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授伊藤隆敏也撰文警告，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫可能比外表看起來(lái)嚴(yán)重，而且讓他聯(lián)想到80年代的日本房市。

前車(chē)之鑒

80年代初，美國(guó)處于財(cái)政貿(mào)易“雙赤字”，日本在美國(guó)的巨大壓力下，簽訂了誘導(dǎo)美元對(duì)主要貨幣有序貶值的“廣場(chǎng)協(xié)議”。協(xié)議簽訂后，日元對(duì)美元迅速升值，導(dǎo)致日本的出口遭受?chē)?yán)重打擊。

為了挽回出口頹勢(shì)，日本政府采取了過(guò)于寬松的貨幣政策和積極的財(cái)政政策。80年代，日本貨幣供給的年增長(zhǎng)率都維持在10%以上，央行多次降低利率，增加貨幣供應(yīng)量。另一方面，日元升值又吸引了大量國(guó)際游資匯集。

大量的資金通過(guò)各種渠道流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。從1986年底到1990年，日本的房地產(chǎn)價(jià)格在大量資金的追捧下不斷攀升，連年大幅上漲，東京圈地價(jià)漲幅在1987、1988年分別達(dá)到瘋狂的57.5%和22.6%。1987年-1990年期間，日本年均GDP增長(zhǎng)率僅為5.7%，而住宅用地、商業(yè)用地等資產(chǎn)價(jià)格年均增長(zhǎng)率分別為14.4%和15.6%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)經(jīng)濟(jì)增速。

所謂“盛極而衰”，任何依托房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)體，都要經(jīng)歷泡沫破滅帶來(lái)的慘重代價(jià)。

“日本樓市崩盤(pán)，造成銀行清算，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑商大批倒閉，國(guó)民財(cái)富縮水，民間投資和經(jīng)濟(jì)全面蕭條，引發(fā)日本‘失落的十年’，即使是在此后的20余年里，日本經(jīng)濟(jì)依然未能走出低迷的陰影。”銀河證券頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家左小蕾在中國(guó)發(fā)展高層論壇上接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)表示。

危機(jī)征兆

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的種種跡象與80年代的日本有著驚人的相似，中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫無(wú)異于懸在中國(guó)經(jīng)濟(jì)頭頂之上的達(dá)摩克里斯之劍，搖搖欲墜。

在金融危機(jī)的沖擊下，美國(guó)面臨未有的高財(cái)政赤字，奧巴馬政府提出以出口促就業(yè)的戰(zhàn)略，同樣采取出口導(dǎo)向?yàn)榘l(fā)展戰(zhàn)略的中國(guó)也面臨著人民幣匯率升值的壓力。與此同時(shí)，中國(guó)為對(duì)抗全球金融危機(jī)，實(shí)行了寬松的貨幣政策，多次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，五次降息。2009年M2占GDP比例達(dá)到180%左右，增速高達(dá)30%。房地產(chǎn)增值已經(jīng)占到2009年全年占GDP的6.6%，1／4的投資在房地產(chǎn)業(yè)，與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)多達(dá)60個(gè)。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2009年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，2009年全年房地產(chǎn)成交量近9.4億平方米，估算均價(jià)約4695元/平方米，年房?jī)r(jià)漲幅24%，平均每平方米上漲813元，達(dá)到了的水平。

2009年12月13日，美國(guó)知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、《非理性繁榮》作者羅伯特·希勒教授在北京重申了自己對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法，直言中國(guó)大城市房?jī)r(jià)已經(jīng)漲過(guò)頭存在泡沫。這位美國(guó)國(guó)家經(jīng)濟(jì)研究局研究員稱(chēng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫，應(yīng)考察房?jī)r(jià)跟收入的比例。

有研究機(jī)構(gòu)根據(jù)房屋租售比、投資性購(gòu)房占比、房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)與GDP漲幅比四項(xiàng)指標(biāo)來(lái)衡量目前京滬深樓市泡沫化程度，結(jié)果顯示，三城市租售比達(dá)到國(guó)際水平的4-7倍，投資性購(gòu)房占比全部過(guò)半，房?jī)r(jià)收入比全部超過(guò)15年，房?jī)r(jià)漲幅均超過(guò)GDP漲幅5倍。泡沫化已走到危險(xiǎn)邊緣。

清華大學(xué)世界和中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究主任李稻葵在中國(guó)發(fā)展高層論壇間隙接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)表示：“我國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格已是非常高，房地產(chǎn)價(jià)格除以租金比是20到30左右。同時(shí)房?jī)r(jià)超過(guò)大多數(shù)中等家庭可支付的能力，需要10年、15年甚至20年以上的收入來(lái)支撐?！?

若從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的時(shí)間和匯率升值的時(shí)間看，日本房地產(chǎn)泡沫的膨脹始于匯率開(kāi)始升值的1985年，破滅于1990年。若僅以時(shí)間跨度進(jìn)行簡(jiǎn)單類(lèi)比，從人民幣升值的2005年算起，5年之后，也就是2010年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)不會(huì)宿命式地復(fù)制日本的結(jié)局？

涅槃還是滅亡

“房地產(chǎn)調(diào)控的好壞將影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的成敗?！敝袊?guó)發(fā)展研究基金會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)湯敏在中國(guó)發(fā)展高層論壇上對(duì)《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示。

知名地產(chǎn)評(píng)論員牛刀在接受媒體采訪時(shí)說(shuō)道，中國(guó)這一輪經(jīng)濟(jì)走向繁榮，得益于加入WTO和對(duì)外貿(mào)易的迅速擴(kuò)張，帶來(lái)了1億多農(nóng)民工的進(jìn)城，解放了生產(chǎn)力，釋放了消費(fèi)能量和生產(chǎn)熱情，但是，也帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的深層矛盾，埋下了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

“房?jī)r(jià)只是這種結(jié)構(gòu)性矛盾和社會(huì)性矛盾的總爆發(fā)。如果還處在2008年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)只需要對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行深度調(diào)整，就可以縮短經(jīng)濟(jì)的調(diào)整周期，盡快步入復(fù)蘇和繁榮。遺憾的是，政府拒完全房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)整，反而連同其他基建投資一起，大規(guī)模注入基礎(chǔ)貨幣，不僅沒(méi)有解決矛盾，而是采取金融手段來(lái)對(duì)沖矛盾?！迸５度缡潜硎尽?

不過(guò)，野村證券中國(guó)房地產(chǎn)分析師李偉烈表示，從城市化的水平來(lái)看，中國(guó)目前是46%左右，這相當(dāng)于日本1965年的水平；從人均GDP來(lái)看，中國(guó)目前相當(dāng)于日本上世紀(jì)70年代中期的水平。因此，中國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是對(duì)應(yīng)日本泡沫前的時(shí)代。中國(guó)20%的富裕人口需要76億平方米的住房，供應(yīng)相對(duì)于需求還是存在缺口。因此，中國(guó)房?jī)r(jià)未來(lái)還不會(huì)像日本那樣大跌。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究金融研究所所長(zhǎng)夏斌在中國(guó)發(fā)展高層論壇上也表示，，中國(guó)政府已經(jīng)充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格再這樣快速上漲可能帶來(lái)的嚴(yán)重危害；，政府已經(jīng)采取有關(guān)政策措施予以調(diào)控，包括增加中低收入住房的措施，打擊投機(jī)購(gòu)房、投資購(gòu)房的措施。

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