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郭金龍:投資地產(chǎn)可改善資金狀況

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 637 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法(草案)》已于2月初上交保監(jiān)會(huì)主席辦公會(huì)議審議并原則通過,目前已上報(bào)國務(wù)院審批后擇機(jī)發(fā)布。一旦此法規(guī)出臺(tái),險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)細(xì)則和股權(quán)投資細(xì)則等將很快推出,為險(xiǎn)資投資渠道開辟一片新天地。對(duì)此本報(bào)記者采訪了中國社科院保險(xiǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究秘書長郭金龍。

中國房地產(chǎn)報(bào):投資不動(dòng)產(chǎn)對(duì)保險(xiǎn)資金的影響是什么?

郭金龍:從保險(xiǎn)資金資產(chǎn)負(fù)債管理的角度來說,投資不動(dòng)產(chǎn)意義很大。因?yàn)楸kU(xiǎn)資金尤其是壽險(xiǎn)資金負(fù)債的期限比較長,長期限在資產(chǎn)負(fù)債的管理過程中就要求資產(chǎn)有相應(yīng)的長期資產(chǎn)進(jìn)行匹配。而國內(nèi)期限比較長、超過10年的金融資產(chǎn)幾乎是沒有的。所以必須拓寬保險(xiǎn)資金的投資渠道,才能有效地改善保險(xiǎn)資金資產(chǎn)負(fù)債錯(cuò)配的資金狀況。而投資不動(dòng)產(chǎn)能達(dá)到改善這種錯(cuò)配的狀況。

中國房地產(chǎn)報(bào):保險(xiǎn)資金還應(yīng)拓展哪些投資渠道?

郭金龍:從理論的角度來說,投資不動(dòng)產(chǎn)是滿足市場(chǎng)長期資金投資的一個(gè)很重要的方面。但從具體情況來說,由于房價(jià)上漲,目前有一部分暴利的資金供應(yīng)是比較充裕的,很多房企也是從銀行貸款來實(shí)現(xiàn)資金補(bǔ)給。但是也有一些社會(huì)服務(wù)的資金是欠缺的,比如養(yǎng)老保障和醫(yī)療保障體系的資金供應(yīng),這部分的資金供給相對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的資金供給是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足的。

在這些方面,一些發(fā)達(dá)國家的做法可供借鑒。他們的保險(xiǎn)資金與醫(yī)療及養(yǎng)老保障的結(jié)合十分緊密。保險(xiǎn)資金投入到一些醫(yī)療保障的方面,比如投資醫(yī)院的不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域上來。在中國,這方面的需求增長很快,投入資金的缺口也很大。而保險(xiǎn)資金也極其需要類似的投資來改善它資產(chǎn)負(fù)債的匹配。

我認(rèn)為,這些都是險(xiǎn)資較佳的投資渠道。據(jù)我了解,目前有大的保險(xiǎn)公司都在往這個(gè)方向發(fā)展,比如有些保險(xiǎn)公司已經(jīng)開始進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

中國房地產(chǎn)報(bào):監(jiān)管層規(guī)定保險(xiǎn)資金不能直接投資不動(dòng)產(chǎn),只能通過股權(quán)投資以及與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作的方式來進(jìn)行,監(jiān)管層顧慮的是什么?

郭金龍:監(jiān)管層對(duì)這方面確實(shí)有一些顧慮。

通過股權(quán)投資,險(xiǎn)資不會(huì)直接參與不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)。因?yàn)樘峁┍kU(xiǎn)服務(wù)是保險(xiǎn)公司的優(yōu)勢(shì),但是直接參與開發(fā)它沒有優(yōu)勢(shì)和經(jīng)驗(yàn),若是重新建立這套專業(yè)開發(fā)體系成本很高。不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)設(shè)計(jì)很多前期成本的投入,還面臨著房價(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn),因此通過與專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作以及股權(quán)投資的方式投資對(duì)險(xiǎn)資更好一些。

中國房地產(chǎn)報(bào):險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)面臨什么樣的風(fēng)險(xiǎn)?

郭金龍:風(fēng)險(xiǎn)就在于選擇項(xiàng)目,投資住宅風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)橥顿Y住宅僅僅是一個(gè)財(cái)務(wù)投資,而且房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)比較大,在一定階段會(huì)有價(jià)格下跌的風(fēng)險(xiǎn)。因此險(xiǎn)資投資應(yīng)該選擇與其本身業(yè)務(wù)聯(lián)系比較緊密的,能夠提供穩(wěn)定收益的一些項(xiàng)目。

中國房地產(chǎn)報(bào):保險(xiǎn)資金是否可以參與REITs?

郭金龍:從我個(gè)人的認(rèn)識(shí)來說應(yīng)該說可以做的。其實(shí)保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)有很多形式,REITs只是一種形式之一。比如入股房地產(chǎn)公司,包括投資一些能夠提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流的同時(shí)又能夠提供保險(xiǎn)服務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。上述形式都是房地產(chǎn)公司可以考慮和涉足的,但實(shí)際操作上公司應(yīng)該通過評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)來考量。

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