專家認(rèn)為是“舊政策、新提法”的提法更明確,有助于打擊“老賴”企業(yè)隨意拍地,不過“廣州目前幾乎沒有中低價(jià)格的一手房,多數(shù)開發(fā)商肯定不愿意建,需要政府在政策扶持等方面進(jìn)行引導(dǎo)”。此外,《通知》并沒有具體細(xì)分70%用地中保障房和普通商品房各自的比例,假若保障房供地太多,搞不好會(huì)影響普通商品房供應(yīng)。

招數(shù)1簽約一個(gè)月內(nèi)交五成地價(jià)

分析:有助于打擊“老賴”企業(yè)

目前廣州土地出讓的保證金一般為底價(jià)10%,像亞運(yùn)城這樣的大項(xiàng)目保證金才會(huì)提高,對(duì)開發(fā)商資金壓力并不大。

《通知》規(guī)定,土地出讓底價(jià)不得低于出讓地塊所在地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%,競(jìng)購(gòu)保證金不得低于出讓較低價(jià)的20%。土地出讓成交后,必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同,合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的頭付款,余款要按合同約定及時(shí)繳納,較遲付款時(shí)間不得超過一年。已簽合同不繳納出讓價(jià)款的,必須收回土地。

廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示,這次并非物業(yè)稅、二手房貸等新政策內(nèi)容,感覺是“舊政策、新提法”,對(duì)相關(guān)要求更明確、規(guī)范,也是政府對(duì)房?jī)r(jià)居高不下,市場(chǎng)沒有進(jìn)入深調(diào)的進(jìn)一步反應(yīng)?？傮w來說會(huì)對(duì)開發(fā)商造成資金壓力,這樣開發(fā)商通過購(gòu)地賣樓套取的資金也會(huì)減少,不會(huì)競(jìng)相拍地,有可能降低地價(jià),從而影響房?jī)r(jià)。

北大公共經(jīng)濟(jì)研究研究員、房產(chǎn)專家韓世同也表示,其實(shí)廣州的做法一直相對(duì)嚴(yán)格,原來就打算將土地保證金由底價(jià)的10%提高到成交價(jià)的10%,但由于成交價(jià)不好把握,所以就暫無下文。國(guó)土部的規(guī)定,對(duì)一些有實(shí)力的企業(yè)來說不成問題,畢竟這些企業(yè)資金充足；但對(duì)一些“老賴”企業(yè)作用還是很大,可以杜絕“老賴”隨意拍地、無效拍賣等情況。

招數(shù)2中低價(jià)位商品房政府定價(jià)

分析:開發(fā)商積極性低,建議政府引導(dǎo)

為嚴(yán)格規(guī)范商品房用地出讓行為,《通知》指出,國(guó)土管理部門應(yīng)依據(jù)城市規(guī)劃部門出具的宗地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,擬定出讓方案,確定為中低價(jià)位普通商品房用地的,方案中要增加房地產(chǎn)主管部門提出的住房銷售價(jià)位、套數(shù)、套型面積等控制性要求,并寫入出讓合同,約定違約處罰條款。

“我理解中低價(jià)位商品房就相當(dāng)于限價(jià)房,就是沒有明確限定對(duì)象,但限價(jià)是一定會(huì)限對(duì)象的?！睆V州國(guó)土房管局副局長(zhǎng)黃文波稱,現(xiàn)在多數(shù)商品房都賣過萬,金沙洲等地的限價(jià)房6000多元/平方米已經(jīng)是中低價(jià)位了。”

而在專家們看來,現(xiàn)在廣州市場(chǎng)在售的幾乎就沒有中低價(jià)位的一手房,除非很偏遠(yuǎn)的地方?！爸械蛢r(jià)位應(yīng)該比限價(jià)房還便宜”。韓世同表示,中低價(jià)房操作還比較模糊,如果由政府定銷售對(duì)象定房?jī)r(jià),則類似于限價(jià)房,可以穩(wěn)房?jī)r(jià),但如果不限定銷售對(duì)象,低價(jià)銷售又容易導(dǎo)致炒房。他建議,向香港等地學(xué)習(xí),由政府監(jiān)管的非盈利機(jī)構(gòu)來主導(dǎo)建設(shè)限價(jià)房。

黃韜說,多數(shù)開發(fā)商肯定不愿意建中低價(jià)位房,這需要政府在政策扶持等方面進(jìn)行引導(dǎo)?！爸械蛢r(jià)位房的市場(chǎng)需求非常大,不過即使現(xiàn)在開始做,至少也要一年多后才能看到成果”。

招數(shù)3保障房等用地不低于總供應(yīng)地量70%

分析:建議避免過多擠壓其他用地

此前國(guó)土資源部土地利用司司長(zhǎng)廖永林曾指出,2009年一些地方為應(yīng)對(duì)金融危機(jī),出臺(tái)了救市政策,在保障房用地增加的同時(shí),放松了“90/70”(新建住宅項(xiàng)目套型建筑面積為90平方以下的戶型必須占到整個(gè)項(xiàng)目的70%以上)等政策要求,中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地比例反而減少。

針對(duì)此,《通知》指出,要確保保障房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。要嚴(yán)格控制大套型住房建設(shè)用地,嚴(yán)禁向別墅供地。

有專家表示,這和“90/70”政策有相似之處,但差別在于“90/70”是政府對(duì)開發(fā)商提出的要求,而70%是主管部委對(duì)地方政府的要求。

不過,《通知》并沒有具體細(xì)分70%中保障房和普通商品房各自的比例,這也給了地方政府一定的空間。韓世同認(rèn)為,各自比重還值得細(xì)化。假若保障房供太多地,可能會(huì)造成其他普通住宅用地被擠壓,搞不好會(huì)影響普通商品房供應(yīng)。

招數(shù)4樓盤開工竣工要申報(bào)并檢驗(yàn)

分析:項(xiàng)目進(jìn)度非開發(fā)商說了算

目前廣州有的開發(fā)商“見機(jī)行事”,通過推遲土地開發(fā)或捂盤等方式來獲益?！锻ㄖ芬?從2010年4月1日起,各市、縣國(guó)土資源管理部門要建立房地產(chǎn)用地開竣工申報(bào)制度。用地者應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目開工、竣工時(shí),向國(guó)土資源管理部門書面申報(bào),各地應(yīng)對(duì)合同約定內(nèi)容進(jìn)行核驗(yàn)。在合同約定期限內(nèi)未開工、竣工的,用地者要在到期前15日內(nèi),申報(bào)延遲原因。市、縣國(guó)土資源管理部門應(yīng)按合同約定認(rèn)真處理后,可通過增加出讓合同和劃撥決定書條款或簽訂補(bǔ)充協(xié)議等方式,對(duì)申報(bào)內(nèi)容進(jìn)行約定監(jiān)管。對(duì)不執(zhí)行申報(bào)制度的,要向社會(huì)公示,并限制其至少在一年內(nèi)不得參加土地購(gòu)置活動(dòng)。

“這個(gè)規(guī)定操作性并不強(qiáng),畢竟這不是由開發(fā)商一方說了算?！秉S韜認(rèn)為,開工和竣工都要走程序,經(jīng)過報(bào)批、驗(yàn)收等環(huán)節(jié),需要規(guī)劃等各部門多方配合才行。

韓世同也持類似看法:目前,開工竣工計(jì)劃由國(guó)土房管等部門執(zhí)行監(jiān)管,普通百姓本身不知道具體樓盤何時(shí)開工、開賣,較好將相關(guān)的具體項(xiàng)目信息公開,讓全部公眾知情,這樣才能更有效地監(jiān)督。

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