有關(guān)市場化運營中低價房的問題，其實是一系列疑惑的綜合體。

什么房能叫中低價房？以何房價為尺度？開發(fā)商為實現(xiàn)低價偷工減料怎么辦？以什么憑證來有效證明中低收入者？購房人低價購入、高價賣出怎么辦？與其他樓盤形成不正當(dāng)競爭該如何處理？……來自政府、開發(fā)商和專家在內(nèi)的各類房地產(chǎn)人士的質(zhì)疑如潮水而至。這些質(zhì)疑的背后，是整個社會對這類特別的保障類住房的關(guān)切與責(zé)任意識。

如何讓中低價房成為限價房、經(jīng)濟適用房、廉租房之外的、行之有效的保障類住房產(chǎn)品，前提就是要解開迷惑，解決問題，在體制上保證整個產(chǎn)品線的流暢。

這一期，是我們《上證·地產(chǎn)投資》“聚焦住房保障體系”系列報道的完結(jié)篇。然而，住房保障體系的構(gòu)建與完善，光靠開發(fā)幾類住房保障產(chǎn)品顯然是不夠的。政策、金融、參與者等各方面的支持，才是推動整個住房保障體系長期可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

我們滿懷期待。

地方政府對純經(jīng)濟適用房的監(jiān)督還顧不過來，誰來監(jiān)督中低價房？

市場化的中低價房簡單理解就是一種“便宜房”，它比市場的普通房價要低，因此被視為保障類住房的一種，但又不是傳統(tǒng)意義的保障類住房，因為它的土地通過招拍掛這種市場化的方式取得。因此，與此前的保障類住房比，“高地價、低房價和低利潤率”是其明顯的特征。

而今年的房地產(chǎn)調(diào)控新政中明確提出：保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)；土地供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房價的基礎(chǔ)上，采取競地價、競房價的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。

此令一出，各地群起響應(yīng)。廣州、北京等城市都出現(xiàn)了或明或暗的以限房價為條件的地塊出讓。北京一塊有望成為今年新“地王”的廣渠路36號地塊在招標(biāo)文件中也規(guī)定，應(yīng)標(biāo)開發(fā)商需要向社會公布房價，令意向開發(fā)商頗感為難。

“另一方面，即便開發(fā)商接下了這樣的地塊，因土地成本增加，銷售利潤減少，為保障收益率，開發(fā)商一個必然的做法是盡可能地壓縮建筑成本，倒霉的是住進去的老百姓?！币晃粚＜覔?dān)憂，“如果要做到全程監(jiān)督，談何容易？地方政府對純經(jīng)濟適用房的監(jiān)督還顧不過來，誰來監(jiān)督中低價房！”

與定向銷售給動拆遷戶的經(jīng)濟適用房和配套商品房不同，中低價房較難解決的是究竟允許誰來購？

去年3月，上海市為響應(yīng)宏觀調(diào)控要求，提出了年內(nèi)新開工配套商品房、中低價普通商品房各1000萬平方米的目標(biāo)，以落實“以居住為主，以市民消費為主，以普通商品住房為主”的調(diào)控原則。但是，截至目前，配套商品房開工任務(wù)早已提前完成，中低價普通商品房卻低調(diào)擱置。

據(jù)了解，除了體量問題的考慮外，如何設(shè)定認(rèn)購標(biāo)準(zhǔn)一直懸而未決。此前相關(guān)人士曾表示，中低價普通商品住房供應(yīng)和交易管理試行辦法正在擬訂之中。辦法精神有：主要從戶口標(biāo)準(zhǔn)、收入標(biāo)準(zhǔn)、面積標(biāo)準(zhǔn)等幾個方面認(rèn)定租售對象；由市里統(tǒng)一制訂辦法，區(qū)里負(fù)責(zé)組織實施；銷售價格控制在周邊市場價格以下，租金標(biāo)準(zhǔn)實行準(zhǔn)市場租金。“比周邊價格低就算中低價，那么上海、北京等很多城市的或副是沒有低保人群能夠承受的房源價格的?！北本┮晃婚_發(fā)商稱。

相比之下，較難認(rèn)定的還是申購人的收入。專家表示，由于目前稅收體制的不完善，很多隱性收入無法從個人所得稅中體現(xiàn)出來，單位證明更不能客觀反映真實收入水平。

另外，北京、上海等地已經(jīng)在思考以政府回購方式做到經(jīng)濟適用房的體內(nèi)循環(huán)，讓收益增加的低收入人群以較低價格再將房產(chǎn)退回政府，讓更多人享受優(yōu)惠，以減少保障類住房開發(fā)的總量壓力。“那么，這種未來大量存在的半市場半保障的中低價房是否也需要體內(nèi)循環(huán)，管理難度如何，同樣需要相關(guān)部門充分考慮?！睂＜冶硎尽?/P>

在資金保障缺失的情況下，“蓋帽”成了奇特的景象。

如果說此前的保障類住房或多或少都得到了政府的資金支持，或減免稅收、或信貸放寬、或財政補貼，那么現(xiàn)在的市場化保障類住房則越來越難看到資金支持的身影?！拔覀兘舆@種項目其實利潤不大，主要是為了和政府接近關(guān)系，是企業(yè)的形象工程?！币晃粎⑴c保障類住房開發(fā)的開發(fā)商稱。

“但是，當(dāng)一切交易在不透明的隱性地帶進行，對市場經(jīng)濟而言無疑弊大于利。與市場化商品房建設(shè)不同，在保障類住房開發(fā)中，地方政府承擔(dān)了完全重大的責(zé)任。如何處理好自身與市場、與企業(yè)的關(guān)系，以限度保證這一服務(wù)性工作的效果，是政府應(yīng)該花更大力氣思考的問題。”專業(yè)人士指出。

“不要以為保障類住房都完全是在政府牽頭下開發(fā)的，很大一部分保障類住房是開發(fā)商手中的滯銷房在‘濫竽充數(shù)’?！币晃幌嚓P(guān)人士介紹，這種做法在行業(yè)內(nèi)叫“蓋帽”。為了填充地方政府已經(jīng)承諾的保障類住房開發(fā)量，各相關(guān)部門分頭尋找自己區(qū)域內(nèi)可以“蓋帽”的商品房。

當(dāng)然，對于不少老百姓來說，能以較低的價格住上這樣的房子已經(jīng)是不錯的選擇。也算是實現(xiàn)了安居，令人擔(dān)心的是一些地方政府這種工作風(fēng)格?！皼]有人靜下心來為百姓思考怎樣造出優(yōu)質(zhì)又適量的安居房，只為一時充抵任務(wù)量，如此長期穩(wěn)定的保障類住房體制就難以形成?！?/P>

亮點頻現(xiàn)的“拯救”行動

銀行“輸血”中低價房

在“國六條”發(fā)布之前，銀行方面已經(jīng)表明支持的態(tài)度。

國家開發(fā)銀行此前就提出了將采取措施解決住房保障體系的資金需求的目標(biāo)。該行表示，準(zhǔn)備從整個住房供應(yīng)體系規(guī)劃開始，對低收入者的住房建設(shè)，從規(guī)劃、土地整治、住宅開發(fā)一直到較后分配方面的輔助措施等提供資金支持。如在規(guī)劃方面，一個城市在整體住房建設(shè)、保障性住房建設(shè)、土地整理以及其他一些資源的配置等方面，都需要做相應(yīng)的規(guī)劃和計劃，對此國家開發(fā)銀行可以提供一些低息長期的貸款。而在土地開發(fā)方面，國家開發(fā)銀行目前已經(jīng)和較大城市的土地開發(fā)部門有了密切的合作，主要是大規(guī)模成片的土地開發(fā)儲備。另在住宅建設(shè)方面，國家開發(fā)銀行給予的是直接貸款，因地制宜，方式多樣。

專家表示，金融支持對于住房保障體系建設(shè)具有十分積極的意義，是住房保障體系建設(shè)中的一項新進展。但僅有金融支持是不夠的，更重要的是住房體制改革能夠跟進。

公積金強化保障功能

目前住房公積金制度的建立與發(fā)展?fàn)顩r在不同地區(qū)之間尚存在較大差異：一邊是高達幾千億元的公積金被閑置，且頻頻出現(xiàn)各種問題；一邊是大部分老百姓有著強烈購房欲望卻不能享受此便利。當(dāng)初設(shè)想的幾乎所有的工薪都可以通過這項制度受益的目標(biāo)正在接受考驗。

在“國六條”下發(fā)后，不少地方也都領(lǐng)會政策態(tài)度，紛紛表示將限度地發(fā)揮住房公積金制度的作用，大力推進住房保障體系建設(shè)。如在上海，政府方面已經(jīng)注意到因近年來房價飛漲，公積金貸款所占比重不斷下降、住房保障功能明顯弱化的情況，而從今年起正式施行的《上海市住房公積金管理若干規(guī)定》，進一步放寬了提取條件，擴大了公積金受益面。此外，浙江、北京、廣州等省市也在今年完善了住房公積金貸款政策，通過延長貸款期限、提高貸款限額等強化公積金的保障功能。

政府鼓勵租賃市場

除了資金方面的支援，政府宏觀政策引導(dǎo)的作用也不可忽視。

“國六條”中就明確指出，一方面要加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，另一方面要積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。

業(yè)內(nèi)人士指出，這是在國務(wù)院下發(fā)的文件中，次把住房二級市場和租賃市場單獨作為一個政策側(cè)提出來。在專家看來，“居者有其屋”就是要讓每一個家庭購得起房是一種誤解，我們更要理解租賃住房的內(nèi)在必要性，市場再活躍的城市，總是存在一部分購不起房，需要不定期地租房的居民，所以重住房購賣、輕住房租賃是不可取的。同時，也要在政策指引下采取實際措施，使住房租賃的保障性質(zhì)得以體現(xiàn)。 仍在繼續(xù)的業(yè)內(nèi)爭論

造中低價房是企業(yè)責(zé)任

萬科集團董事長王石今年為企業(yè)發(fā)展提出的口號頗引人注目———“改革先鋒、企業(yè)公民”，一方面是指萬科會堅持行業(yè)轉(zhuǎn)型和保持領(lǐng)軍地位，另一方面也為自己明確提出了社會責(zé)任。此前王石在接受記者采訪時表示，萬科的企業(yè)社會責(zé)任將頭先體現(xiàn)在關(guān)注中低收入人群的居住問題上。如今年，萬科開始在無政府補貼的情況下完全自己拿出資金，為無力購房的低收入人群建棟樓，頭棟“廉租房”9月在廣州動工，在上海也正開發(fā)幾個配套商品房和中低價房項目。

向中低端自住需求傾斜

金地集團上海公司總經(jīng)理趙漢忠認(rèn)為，在國家實施調(diào)控、土地供應(yīng)緊縮的市場情況下，介入政府大力支持的中低價房建設(shè)同樣是不錯的發(fā)展機會。事實上，金地集團在調(diào)控新政實施后也調(diào)整了自己的戰(zhàn)略，如在拿地方面要向中低端自住需求尚未釋放的城市投資傾斜，在產(chǎn)品設(shè)置上則提高了面向中低端客戶的比重。趙漢忠還表示，即便是面向中低收入群體的產(chǎn)品，也要做到居住品質(zhì)方面的保障，這也有利于企業(yè)在今后同質(zhì)化產(chǎn)品競爭中勝出。

少空喊多動作

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍表示，在住房市場化、商品化的今天，我國的房價持續(xù)上漲，大量中低收入的支付能力與適宜的住房標(biāo)準(zhǔn)價格之間存在著差距，政府必須先加強住房保障制度的建設(shè)以保障廣大中低收入者的基本住房問題。在這方面，頭先是我們的政府職能面臨著從經(jīng)濟開發(fā)向社會服務(wù)性質(zhì)的改變，同時也不要只是空喊目標(biāo)，而是應(yīng)該實際行動起來，對所轄地區(qū)的居住、收入情況進行調(diào)查，摸清需要率先納入住房保障范圍的人群情況，然后作出相應(yīng)的計劃和投入。

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