“位置、位置、還是位置”，這是業(yè)內(nèi)人士楊廣安提出的選擇商鋪的頭要標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步可解讀成“所選城市在全國的地位、所選區(qū)域在城市中的位置、單個(gè)項(xiàng)目在區(qū)域中的位置”。而只有零售業(yè)蓬勃的城市，商鋪才值得投資。

　　與商場里的商鋪相比，臨街商鋪無疑更具優(yōu)勢(shì)，它意味著擁有更多客流。反之，商城里的商鋪則更多地依賴發(fā)展商的規(guī)劃和管理能力，設(shè)計(jì)和管理上的失誤都會(huì)直接影響商鋪的投資價(jià)值。

　　很多消費(fèi)者存在一個(gè)誤區(qū)，認(rèn)為越靠近城位置越好，事實(shí)卻并非如此。有些臨著城市的快速路讓人群不便在此停留，商街門前也沒有足夠的行人步行空間，客流的缺乏會(huì)使處在這種地段的商鋪產(chǎn)生高空置率。楊廣安說，地理上的好位置不是完全的，還要考慮其能否留住客群，畢竟，“消費(fèi)群體的存在才決定了商鋪價(jià)值?！?

　　為什么LV等世界高端品牌的旗艦店選擇開在國貿(mào)而不是井大街？答案很簡單：井的主流消費(fèi)是旅游消費(fèi)，消費(fèi)群體是全國各地來京旅游的人們，整體消費(fèi)力偏低，而國貿(mào)是全北京跨國企業(yè)集中度較高的地區(qū)，它的消費(fèi)群體主要由CBD白領(lǐng)精英組成，高端次的品牌商業(yè)自然成為主流。

　　楊廣安認(rèn)為，雖然好的地段是商業(yè)成功的完全前提，但盲目相信地段而忽略了其對(duì)應(yīng)的消費(fèi)群體，也是選擇商鋪的大忌。鄭杉杉

　　計(jì)算商鋪率有技巧

　　評(píng)判商鋪投資的較重要指標(biāo)莫過于率，而它的算法并不深?yuàn)W。業(yè)內(nèi)人士楊廣安介紹，能否實(shí)現(xiàn)發(fā)展商預(yù)期的率，只需要把幾個(gè)環(huán)節(jié)串連起來進(jìn)行計(jì)算。

　　先選好地段，在理解了這個(gè)區(qū)域的主流消費(fèi)群體之后，判斷區(qū)域的主要業(yè)態(tài)，再回過頭來看一個(gè)商鋪的價(jià)格，按12年收回成本來計(jì)算租金，看看這樣的租金水平對(duì)應(yīng)的業(yè)態(tài)能否承受，如果租金價(jià)格不能為區(qū)域的主流業(yè)態(tài)所接受，那么很可能造成鋪位空置，自然無從談起。“幫商鋪的承租人算算賬，租金、水電、經(jīng)營成本這些基本的成本要多少錢，推算他能承受的租金，看和發(fā)展商告訴你的租金水平是否吻合?！敝灰墙咒伨陀猩档目臻g，但選擇的依據(jù)是，承租人的賬能不能算得過來，這決定了商鋪投資者的投資和回報(bào)能否成正比。

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