寫字樓，現(xiàn)代白領(lǐng)工作、創(chuàng)業(yè)的家園。隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，不斷地從高樓林立的都市中拔地而起，作為信息時(shí)代高科技結(jié)晶，寫字樓已越來越成為現(xiàn)代都市中一道靚麗的風(fēng)景線。作為個(gè)人投資或公司選擇辦公地點(diǎn)，投資寫字樓必須要考慮多方面的問題，專家建議：出手之前應(yīng)該先把功課做足。

　　計(jì)算年回報(bào)率

　　在準(zhǔn)備投資寫字樓之前，應(yīng)該頭先計(jì)算該盤的年回報(bào)率，合適則具有投資價(jià)值。根據(jù)國(guó)際專業(yè)理財(cái)公司的計(jì)算原則，衡量一幢物業(yè)價(jià)格合理與否的基本公式為“年收益×15年＝房產(chǎn)購購價(jià)”。若物業(yè)年收益×15年大于購房款，則表明該項(xiàng)目尚具投資價(jià)值。

　　選擇區(qū)位

　　由于房產(chǎn)的增值主要來源于土地的增值，而城 市主區(qū)土地的稀缺性更強(qiáng)，因此增值空間很大。同時(shí)，主區(qū)的區(qū)位成長(zhǎng)性顯而易見，區(qū)位資源優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，通常是人流、物流、信息流、資金流匯聚之處。所以說，是否位于城市的主區(qū)，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價(jià)值的頭選要素。

　　注重檔次形象

　　個(gè)人投資寫字樓時(shí)，要瞄準(zhǔn)客戶群來投資。作為企業(yè)，選擇寫字樓辦公的頭要目的，往往是為了提升企業(yè)形象，不少企業(yè)將寫字樓的檔次形象放在僅次于區(qū)位的重要因素之一。如果投資，建議選擇那些物業(yè)檔次高的項(xiàng)目，今后可能有較為穩(wěn)定的回報(bào)。

　　關(guān)注品質(zhì)

　　因?yàn)閷?duì)于實(shí)際使用的企業(yè)來說，寫字樓的品質(zhì)至關(guān)重要，如交通的便利程度、停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)是否合理、物業(yè)建筑立面、建筑品質(zhì)、大堂的品位和布置、電梯質(zhì)量與配置狀況、結(jié)構(gòu)布局是否適用、采光通風(fēng)是否良好等等，因此，投資者也需要對(duì)上述內(nèi)容逐一比較，并現(xiàn)場(chǎng)觀察、實(shí)地感受。如果某個(gè)寫字樓地處偏遠(yuǎn)交通不便，或交通擁擠，那肯定不適合投資。

　　周邊自然景觀

　　如果某個(gè)寫字樓周邊全是高層建筑物，其視線必然被擋，就談不上什么自然景觀了。人工作到一定時(shí)候，勢(shì)必疲憊。樓層里設(shè)置的公共小花園及小花園里的植被綠化，可以達(dá)到放松身心的目的。而寫字樓外的自然景觀，則可以讓人憑欄遠(yuǎn)眺心曠神怡，以利于休息養(yǎng)神。

　　選擇好的物業(yè)公司

　　作為投資型物業(yè)，寫字樓增值、保值是通過物業(yè)管理服務(wù)來實(shí)現(xiàn)的，物業(yè)管理公司直接決定某個(gè)寫字樓的用水、用電、垃圾清運(yùn)、空調(diào)供應(yīng)、車位管理等方方面面的問題。沒有公司喜歡在垃圾滿地的寫字樓里辦公。因此選擇投資某個(gè)寫字樓時(shí)，調(diào)查物管公司情況亦不容忽視。

　　如何辦理租賃手續(xù)

　　投資者購購了某寫字樓后，如有租客求租，頭先，購賣雙方簽署租賃合同；其次，將租賃合同原件、出租和承租人的身份證明、公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件)、產(chǎn)權(quán)證原件出示給房屋所在地街道并做登記申請(qǐng)；較后，將租賃合同原件，出租和承租人的身份證明，公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件)交至有關(guān)部門，辦理租賃登記，并按規(guī)定繳付款項(xiàng)。

　　個(gè)人投資寫字樓的

　　八個(gè)要點(diǎn)

　　房地產(chǎn)作為全球投資者較有價(jià)值的投資品種，一直受到投資者的青睞。寫字樓由于供量小、需求量大，因而會(huì)有較高的率，但寫字樓是宏觀經(jīng)濟(jì)的顯示器，是房地產(chǎn)市場(chǎng)中抗經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)較低的物業(yè)，因此，寫字樓的投資者一定要慎重。借鑒以前投資成功和失敗的案例，一位投資高手總結(jié)出以下八個(gè)投資要點(diǎn)。

　　一、當(dāng)寫字樓租不出去的時(shí)候，它只能閑置在那里，而不能像住宅一樣，可以自己住。

　　二、購購寫字樓的貸款利率與住宅不同，往往要高于住宅利率。另外，還有房產(chǎn)稅等需要交納的各種稅費(fèi)，約占投資額的20%左右。

　　三、要投資寫字樓，即便其售價(jià)昂貴。有人可能會(huì)認(rèn)為，乙級(jí)寫字樓的售價(jià)低，雖然其租金低些，但總投入還少呢！這些投資者一定要注意這樣一個(gè)事實(shí)，當(dāng)寫字樓租價(jià)在不斷上漲時(shí)，乙級(jí)寫字樓的租價(jià)是在下跌的。何況，大家的土地成本差不多，因此，在售價(jià)上也低不了多少。

　　四、與投資住宅一樣，也要注意對(duì)物業(yè)選擇的問題。因此，你要有一雙“慧眼”。

　　五、要瞄準(zhǔn)客戶群來投資。如果投資，要選擇那些里面較小的租客也需要大約500-1000平方米建筑面積的寫字樓(一般寫字樓的使用率為70%左右)。這表明，入駐這個(gè)物業(yè)的公司水平相差不大，該物業(yè)檔次高，你今后可能會(huì)有較為穩(wěn)定的回報(bào)。當(dāng)然，這同時(shí)也說明你要有很高的支付能力。

　　六、投資那些可以切成很小塊面積進(jìn)行出售的物業(yè)時(shí)，你就要當(dāng)心，雖然總價(jià)上可能會(huì)便宜些，但由于進(jìn)駐物業(yè)的公司檔次低，流動(dòng)性大，再加上小業(yè)主太多，影響到該物業(yè)的物業(yè)管理水平。不僅如此，當(dāng)經(jīng)濟(jì)不好的時(shí)候，小業(yè)主的競(jìng)相壓價(jià)，對(duì)客戶進(jìn)行的爭(zhēng)奪戰(zhàn)同樣會(huì)影響到你今后的收益。

　　七、對(duì)于熱衷投資SOHO的客戶來說要注意的一點(diǎn)是，看看你所投資的SOHO是否是按住宅進(jìn)行立項(xiàng)的。如果是按商用房來立項(xiàng)的，其率不僅會(huì)低于寫字樓，可能還會(huì)低于商品房。這是由于物業(yè)的檔次以及高稅費(fèi)、高貸款利率所造成的。

　　八、投資寫字樓必須防貶值風(fēng)險(xiǎn)。貶值風(fēng)險(xiǎn)主要是寫字樓本身所處的地段貶值和未來的新興樓盤的過多涌現(xiàn)，從而對(duì)現(xiàn)有寫字樓市場(chǎng)構(gòu)成沖擊。

　　什么是健康寫字樓

　　目前較通行的說法，健康寫字樓是指符合人們對(duì)工作環(huán)境質(zhì)量的要求，擁有現(xiàn)代建筑所具有的各種優(yōu)勢(shì)，兼具健康性與環(huán)境性的寫字樓。

　　衡量健康寫字樓的指標(biāo)有很多，主要是對(duì)環(huán)境的考量。健康寫字樓對(duì)“兩空一綠”有很高的要求，“兩空”指空氣質(zhì)量、空間感，“一綠”指綠化率。有專家指出，評(píng)價(jià)一個(gè)寫字樓是否是健康寫字樓，應(yīng)包含五條原則。

　　位置是基本前提。這里的位置不只是簡(jiǎn)單的地理位置或是交通便利的位置，還包括周邊空氣質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)、通風(fēng)良好、采光良好的建筑位置。

　　氛圍不可或缺。建筑不僅僅是鋼筋水泥的混合體，它同樣具有生命力，而這種生命力與周圍環(huán)境氛圍息息相關(guān)，寫字樓對(duì)于氛圍的要求更是不可或缺。

　　品質(zhì)特點(diǎn)舉足輕重。健康的寫字樓同樣具有完善的配套服務(wù)體系，如寫字樓內(nèi)應(yīng)設(shè)立員工快餐廳、咖啡廳、休閑會(huì)所，為員工解除疲勞、放松心情營(yíng)造良好的空間。而衛(wèi)生系統(tǒng)以及運(yùn)輸系統(tǒng)的考慮也是符合健康標(biāo)準(zhǔn)的重要依據(jù)。

　　景觀增添系數(shù)。白領(lǐng)每天都在一種高壓強(qiáng)度的狀態(tài)下工作，所以他們?nèi)菀桩a(chǎn)生壓抑感，也需要一種事物使他們放松心情，或是激發(fā)他們的工作興趣和創(chuàng)作靈感，這就要求寫字樓周圍要有一定的綠化或者是景觀。

　　精神是靈魂。良好的工作氛圍可以讓人精神煥發(fā)，與建筑相得益彰的外形設(shè)計(jì)能讓人心情愉快。而在這些淺層理解以外的健康，則是精神或者是心理健康的真正保障。

　　寫字樓投資注意三風(fēng)險(xiǎn)

　　一、因?yàn)閷懽謽堑耐顿Y數(shù)額較大，因此投資寫字樓必須防范貶值風(fēng)險(xiǎn)。如果寫字樓本身所處的地段由于一些市政或其他原因造成了貶值，寫字樓本身必然會(huì)造成很大的影響；如果所投資寫字樓在未來的幾年里涌現(xiàn)出過多新樓盤，也從而對(duì)現(xiàn)有寫字樓市場(chǎng)構(gòu)成沖擊。

　　二、在按揭方面，純寫字樓項(xiàng)目，除在邊緣地區(qū)的項(xiàng)目，或項(xiàng)目本身檔次一般，其他大多單價(jià)都很高，因此需要很高的頭付能力和強(qiáng)有力的還款能力。在利率方面，寫字樓要高于住宅。另外，還有購置物業(yè)的稅費(fèi)、出租所涉及的稅費(fèi)、房產(chǎn)稅、頭次出租的高折價(jià)、物業(yè)管理費(fèi)用、自己的管理費(fèi)用、裝修、家具、房屋折舊費(fèi)用等需要交納的各種稅費(fèi)，約占投資額的20%左右。

　　三、寫字樓與住宅都具有投資功能，但它們有截然不同的屬性。它們之間的核心差異在于，住宅是一種“生活資料”，而寫字樓是一種“生產(chǎn)資料”。當(dāng)寫字樓租不出去的時(shí)候，它只能閑置在那里，而不能像住宅一樣，可以自己住。這樣不但不會(huì)產(chǎn)生其他利潤(rùn)反而會(huì)消耗資金。

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