“我已經(jīng)不考慮投資住宅產(chǎn)品了，商鋪是我現(xiàn)在投資的主要方向?！北蛔u(yù)為京城房產(chǎn)投資人的張羽沖，對新地產(chǎn)如是說。對張羽沖來說，住宅是其投資的福地，同時(shí)也為其帶來了巨大的利潤和名聲，但為什么他要從住宅的投資中抽身而退呢？張羽沖認(rèn)為有兩大理由：一是住宅投資的回報(bào)不穩(wěn)定，出租經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一年一換客戶的情況，這樣很容易出現(xiàn)空置期，每年能收到10～11個(gè)月的租金就是很不錯(cuò)的水平了，但商鋪投資則不會(huì)出現(xiàn)這樣的情況，一般是5年期的合約，回報(bào)穩(wěn)定。二是從回報(bào)率上來看，住宅出租的回報(bào)率通常在6%～7%左右，而商鋪平均在8%～10%，正所謂一鋪養(yǎng)三代，商鋪的高且穩(wěn)定。

作為一個(gè) 的投資者，張羽沖認(rèn)為，跟風(fēng)盲從式的投資就如同高空走鋼絲，十分危險(xiǎn)，投資商鋪必須要講究策略，歸結(jié)起來大概有七大方面。

策略一：用商家的眼光去清晰定位

張羽沖認(rèn)為，投資商鋪較重要的一點(diǎn)就是定位要清晰，要弄明白把鋪?zhàn)幼饨o誰，適合什么品牌，會(huì)有什么人消費(fèi)，商家能不能盈利，適合什么樣的租金水平，今后能不能升值等等問題。這些都屬于投資商鋪前的基本功課。張羽沖直言不諱地表示，必須先用商家的眼光去做足功課，才能進(jìn)行投資。

比如看到一個(gè)商鋪，就必須考慮和調(diào)查清楚，這么的商鋪適合什么樣的商業(yè)類型，是餐飲、中介公司、票務(wù)、干洗店、專賣店還是小超市？這樣的地段和周邊的消費(fèi)水平，能支撐什么水平的品牌？在保守估計(jì)的營業(yè)額基礎(chǔ)上，預(yù)期的租金水平能不能讓商家在撇去其他成本后還能盈利？張羽沖表示，如果不能把這些前期的功課做足了，得出自己的投資評分，而是一味聽從售樓小姐或媒體專家的“忽悠”，投資失敗十有八九。

秘訣：要不斷地調(diào)查市場，走訪樓盤，對目標(biāo)商鋪周邊的商業(yè)類型、數(shù)量及分布，各行業(yè)的平均租金水平、客流量、消費(fèi)人群爛熟于胸，同時(shí)對不同行業(yè)的品牌企業(yè)對商鋪面積和租金水平的要求做到知己知彼。

策略二：地段，地段，還是地段

業(yè)界在總結(jié)地產(chǎn)投資的三大秘訣時(shí)，曾用“地段，地段，還是地段”來形容地理位置的重要性。作為地產(chǎn)投資產(chǎn)品之一的商鋪，同樣也擺脫不了這個(gè)法則。

張羽沖認(rèn)為，對商鋪所在地段的考察和判斷，是投資商鋪成功的重要因素之一。在他看來，只有地段選擇成功，商鋪的出租才能保證商家的獲利，才能使得商鋪以較好的價(jià)格出租，從而保證投資者自身的租金回報(bào)，并奠定商鋪不斷升值的基礎(chǔ)。

秘訣：對于中小投資者而言，住宅、學(xué)校、醫(yī)院、超市和寫字樓集中的區(qū)域或其地帶，值得投資，并能保證較好的租金水平和回報(bào)。

策略三：注意產(chǎn)品細(xì)節(jié)

投資商鋪較終需要落實(shí)在產(chǎn)品上面，選擇合理甚至杰出的商鋪產(chǎn)品，是投資成功的基礎(chǔ)。如今，市場上的商鋪產(chǎn)品很多。就投資類型來說，大概分商業(yè)街商鋪、寫字樓底商和社區(qū)商業(yè)三類；就項(xiàng)目的面積來說，分大、中、小三檔。

張羽沖表示，一般而言，社區(qū)商業(yè)由于有強(qiáng)大的住戶支撐，選擇對商家類型，投資的回報(bào)基本是比較穩(wěn)定的。就商鋪本身而言，60平方米及130～150平方米兩種面積的商鋪，比較容易出租，而且對投資者的資金壓力也不會(huì)太大。另一個(gè)非常重要的要點(diǎn)就是要關(guān)注實(shí)際的，一個(gè)售價(jià)3萬元/平方米、85%的商鋪要比一個(gè)售價(jià)2.5萬元/平方米、70%的商鋪要值得多。

秘訣：要關(guān)注，對于低于85%的商鋪，要謹(jǐn)慎行事。對于面積的選擇，要考慮到出租的用途，60平方米左右是個(gè)穩(wěn)妥的選擇。

策略四：學(xué)會(huì)淘二手商鋪

在目前新商鋪十分有限，而且價(jià)格高昂的情況下，投資合適的二手商鋪也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。相對新鋪，二手商鋪具有周邊市場形勢明朗、風(fēng)險(xiǎn)評估容易等優(yōu)勢。但是，作為接盤者，必須認(rèn)清該區(qū)域商鋪的發(fā)展前景，以及上家拋盤的原因。

張羽沖也操作了幾個(gè)二手商鋪，他的心得是：如果上家是以較低的價(jià)格購入的，現(xiàn)在市場情況良好，上家計(jì)劃加價(jià)套現(xiàn)退出，只要加價(jià)幅度合理，可以接盤；上家當(dāng)初盲目炒鋪，高價(jià)購入，現(xiàn)急需解套止血的，如果價(jià)格能到達(dá)市場的真實(shí)價(jià)格水平，可以接盤，比如建外SOHO等區(qū)域高價(jià)拍賣出的商鋪。

秘訣：交易的價(jià)格要保證能在該市場環(huán)境下獲得8%～9%的回報(bào)率；必須弄清上家出手的真實(shí)原因，有時(shí)甩鋪和街邊的甩貨一樣魚目混雜。

策略五：遠(yuǎn)離高風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)品

張羽沖認(rèn)為，高風(fēng)險(xiǎn)的商鋪主要有兩類：

其一，投資者自身定位不準(zhǔn)。比如在一個(gè)并不是非常繁華、消費(fèi)水平不十分強(qiáng)勁的區(qū)域購了一個(gè)的商鋪。對于高端餐飲業(yè)來說，面積合適，但是沒有消費(fèi)支撐，肯定做不長久；而對中小商業(yè)形態(tài)如快餐、沖洗、中介和票務(wù)，面積又太大，無法承受租金。

其二，小產(chǎn)權(quán)的商鋪。這種商鋪產(chǎn)權(quán)分散，投資的變數(shù)很大，產(chǎn)權(quán)分割出售后很難統(tǒng)一所有投資人的意愿去經(jīng)營，而且極容易出現(xiàn)惡性競爭局面，較終淪落成小商品市場、小集市式的商場，整體檔次下滑，非常不穩(wěn)定。這種失敗的案例比比皆是。

秘訣：還是要做足功課，同時(shí)不輕易涉足產(chǎn)權(quán)分散的商鋪，即使開發(fā)商號(hào)稱XX年包租、保證XX%的回報(bào)率。

策略六：別把雞蛋放在同一個(gè)籃子

做投資，較重要的是要有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，做事情必須要留有余地，不可貿(mào)然全力出擊。張羽沖認(rèn)為，即使有500萬元的資金，也不能全部都投入進(jìn)商鋪投資中。比較理想的局面是拿出300萬頭付，100萬元裝修、交納各種稅費(fèi)及應(yīng)付空置期的利息，另外100萬元機(jī)動(dòng)應(yīng)急，這樣才不會(huì)被突然來臨的危險(xiǎn)所擊倒。

如果條件允許的話，應(yīng)該進(jìn)行分散投資。選擇不同地段、不同面積的商鋪，并盡可能地多租賃給不同的行業(yè)，將風(fēng)險(xiǎn)降至較低。以張羽沖的經(jīng)驗(yàn)來看，如果投資了多個(gè)商鋪，較好能有一個(gè)60平方米以下的商鋪，因?yàn)檫@種面積的商鋪，總價(jià)相對要低，容易變現(xiàn)，可應(yīng)付各種突臨的危機(jī)。

秘訣：不把雞蛋放在同一個(gè)籃子，永遠(yuǎn)可以使投資立于不敗之地。

策略七：風(fēng)物長宜放眼量

商鋪本身是一個(gè)高投資、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)的投資品種，對投資者評估的能力、對市場、區(qū)位、項(xiàng)目本身的判斷能力的要求比住宅都要高。部分投資者缺乏經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)、急功近利的心態(tài)也是導(dǎo)致很多失敗的重要原因。投資地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是商鋪項(xiàng)目，必須要有一個(gè)好的心態(tài)，正所謂“牢騷太盛防腸斷，風(fēng)物長宜放眼量。”

張羽沖的觀點(diǎn)是，投資商鋪必須要看其5年后的價(jià)值，因?yàn)樵诂F(xiàn)在的條件下，一方面，前3年的超額獲利點(diǎn)幾乎都已經(jīng)被開發(fā)商“精明”的高售價(jià)所攫取，另一方面，5年的時(shí)間，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要周期，只要對未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有信心，就應(yīng)該看到五年后其價(jià)值會(huì)發(fā)生巨大的變化。

秘訣：一般具有獨(dú)立門面的底商即使現(xiàn)在生意不太好，但經(jīng)過市場培育期，獲取回報(bào)只是時(shí)間長短的問題，投資的心態(tài)一定要放正。另外，不要忘了讓合同體現(xiàn)出租金遞增的內(nèi)容。（文/張克勝）

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