在都市中，這種情況是很普遍的：你手中有一套房齡5-10年，已經(jīng)付清全款并且拿到房產(chǎn)證的住宅，可能是單位房改房，也可能是早期商品房，為了改善家庭的居住條件，你希望再購(gòu)一套檔次高的商品房自主。那么，把老房出租還是出售就是一個(gè)問(wèn)題，“以房養(yǎng)房”是否劃算呢？

　　以房養(yǎng)房，就是貸款購(gòu)置了套房產(chǎn)后，出租套房產(chǎn)，以租金收入償還月供的投資方式。原則來(lái)說(shuō)，如出租房產(chǎn)年收益率高于銀行按揭貸款利率5.508％（5年以上商業(yè)貸款利率下限），則應(yīng)出租，反之則出售。

　　舉例，一套位于海淀區(qū)某大學(xué)附近，建筑面積約90平方米的高層住宅，房型是老式的三室一廳，目前市值估價(jià)為60萬(wàn)元。此房每年需要負(fù)擔(dān)物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)等共計(jì)2500元，如果以月租金3000元出租，那么一年的凈租金收益為3000×12-2500=33500元，年租金收益率為33500/600000=5.583％，略高于目前的銀行商業(yè)貸款成本5.508％。

　　以上是在理想的情況下進(jìn)行收益分析，實(shí)際上影響租金的還有很多因素：

　　地段：靠近商業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域、知名大學(xué)、距離軌道交通步行10-15時(shí)辰的房屋同比租金較高；

　　房齡：房屋的折舊率約每年2％-3％。十年以上的房屋設(shè)備陳舊，戶型過(guò)時(shí)，總價(jià)值會(huì)少很多，租金也要大打折扣；

　　面積：一居室由于保有量少，價(jià)格一直堅(jiān)挺；二居是出租的黃金戶型；三居則多數(shù)為合租；

　　裝修：為確保出租房屋的品質(zhì)，戶主需要購(gòu)置電器和家具，每三到五年做一次簡(jiǎn)單維修，并更換部分家具家電，出租房家電及裝修折舊率較高；

　　空置率：每年春節(jié)前后是空置高峰，一年平均有一個(gè)月要計(jì)入空置期，沒(méi)有租金收入；

　　中介費(fèi)：出租房要耗費(fèi)大量時(shí)間精力與看房客打交道，為了省心可以通過(guò)中介公司，傭金是一個(gè)月房租，此外還要交納各種出租收入稅費(fèi)。

　　加入以上成本，按一年期計(jì)算：

　　1.出售房屋所得60萬(wàn)元，以及存入銀行一年定期存款所得是：

　?。ê雎越灰踪M(fèi)用，計(jì)入利息稅）

　　600000×（1+2.25％-0.45％）=610800元

　　2.出租房屋，扣除每年1個(gè)月空置期，相當(dāng)于1個(gè)月租金的中介費(fèi)及簡(jiǎn)單維修費(fèi)，房屋折舊2％，房屋出租綜合稅（目前北京市是租金的5％），在不考慮租賃登記手續(xù)費(fèi)和租金個(gè)人所得稅情況下：

　　房租純收益：3000×（12-2）=30000元

　　扣除出租綜合稅：30000×（1-5％）=28500元

　　扣除物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)：28500-2500=26000元

　　此處，年租金收益率為：260000/600000=4.33％

　　小于按揭利率

　　再計(jì)入房屋折舊損失：600000×98％=588000元

　　租房一年的實(shí)際收益為：588000+26000=614000元

　　高于儲(chǔ)蓄收益

　　從上述計(jì)算可以看出，出售并存入銀行1年后，總市值為610800元；而出租一年得利+房屋現(xiàn)值，總市值為614000元。比前者多3200元。

　　當(dāng)然，如果投資者有比定期儲(chǔ)蓄更好的投資工具，這3200元的差價(jià)是可以忽略不計(jì)的，甚至有可能獲利更多。

　　看到這里，我們得出一個(gè)結(jié)論：出租后的純收入，超過(guò)銀行貸款利率是有一定難度的。我們應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，出租是存在風(fēng)險(xiǎn)的，因?yàn)橐艿绞袌?chǎng)供求關(guān)系和定價(jià)的影響，而新購(gòu)的房每個(gè)月銀行還款是固定的。也就是財(cái)務(wù)上的“收入不穩(wěn)定而支出剛性”。綜合來(lái)看，目前短期內(nèi)調(diào)息的概率不大，即使有，幅度也很小，不構(gòu)成改變投資方案的因素。

　　那么，一定要把老房變現(xiàn)嗎？根據(jù)您的具體情況，以下建議供您參考：

　　1.如果您為購(gòu)置新房，從商業(yè)銀行貸款超過(guò)五成，那么應(yīng)該變現(xiàn)老房而繳納頭付款，爭(zhēng)取盡量減少貸款。按照20貸款年計(jì)算，相當(dāng)于借款1倍，還款1.5倍；但如果您有很大的公積金基數(shù)，且有能力頭付超過(guò)五成，則可以考慮出租，因?yàn)楣e金貸款利率低。

　　2.不少人為了享受地價(jià)增值而持有老房（近幾年每年平均增值8％-10％）。如果您留下老房，是為了日后子女獨(dú)立成家使用，肯定不考慮出售。而對(duì)于打算日后出售者，時(shí)機(jī)把握很重要：0-5年是次新房，可以享受地價(jià)增值，而10年以上折舊多，價(jià)格上不去。

　　3.地價(jià)增值同時(shí)惠及新房和老房，如果您判斷未來(lái)3年北京地價(jià)繼續(xù)走強(qiáng)，那么可以出租3年，再出售以還貸。這方案的好處是：目前持有房產(chǎn)比持有現(xiàn)金增值快，而3年后折舊率不太高，老房也能賣個(gè)好價(jià)錢(qián)，可兼得地價(jià)增值和3年的房租收入。

　　4.開(kāi)征房地產(chǎn)稅是未來(lái)的趨勢(shì)，即把開(kāi)發(fā)商建造房屋時(shí)繳的稅變成由購(gòu)房者每年繳納，稅款會(huì)隨著房屋市值的變動(dòng)而變化。這在短期內(nèi)實(shí)施有難度，而且對(duì)老房無(wú)效。對(duì)套房征稅，這在短期內(nèi)也有難度。如果您兩套房的產(chǎn)權(quán)屬于不同人的名下，征稅就更有難度了。

　　5.如果套房貸款尚未還清，應(yīng)該將老房變現(xiàn)（轉(zhuǎn)按揭）而支付新房房款，降低家庭負(fù)債，少付銀行利息。

　　TIPS

　　房產(chǎn)是目前都市白領(lǐng)中資產(chǎn)比例的部分，它升值的依據(jù)是：城市核心區(qū)土地有限。所以房產(chǎn)事實(shí)上已成為北京人代替定期儲(chǔ)蓄的工具。

　　房產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)在于難迅速變現(xiàn)。建議您在身邊留相當(dāng)于家庭月收入2倍的錢(qián)，應(yīng)付不時(shí)之需。而房產(chǎn)快速融資，可以選擇典當(dāng)。

　　不動(dòng)產(chǎn)典當(dāng)需要提交房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證、房屋所有權(quán)者身份證及委托書(shū)、購(gòu)房合同，契稅發(fā)票等，一般在5個(gè)工作日內(nèi)放款。需要多少錢(qián)就當(dāng)多少錢(qián)，當(dāng)金越多手續(xù)費(fèi)越高（月綜合費(fèi)率不超過(guò)當(dāng)金的2.7％，典當(dāng)較長(zhǎng)不超過(guò)半年）。

　　TIPS

　　2月下旬，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布1月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)，其中北京以8.4％名列新建住房?jī)r(jià)格漲幅第五名（前四名分別是大連、呼和浩特、深圳、成都），以10.2％名列二手房?jī)r(jià)格漲幅第三名（前兩名分別是大連、鄭州）。

　　這表明北京房?jī)r(jià)依然位于上升通道，短期持有老房，邊出租邊升值是合算的。

來(lái)源：北京青年報(bào)

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