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延期交房等10種情況可以退房(圖)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 547 次
延期交房可以退房
現(xiàn)房應(yīng)與設(shè)計(jì)相一致
退房合同糾紛增多延期交房現(xiàn)象嚴(yán)重———
上周四,劉孜與北京世紀(jì)春天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司對(duì)簿公堂,要求解除雙方簽訂的《商品房購(gòu)賣合同》,并返還包括房款、利息在內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用248萬(wàn)余元。劉孜當(dāng)庭播放的錄像顯示:一層客廳地下預(yù)埋管漏水,導(dǎo)致臥室木地板長(zhǎng)時(shí)間被水浸泡,已全部翹起;臥室墻面始終在滲水;之前由于要查明事故原因,墻面開(kāi)鑿的兩個(gè)大洞仍沒(méi)有被修復(fù);一樓衛(wèi)生間地面及墻面瓷磚全部脫落;衛(wèi)生間馬桶被拖到客廳,沒(méi)有進(jìn)行任何保護(hù);客廳及衛(wèi)生間局部出現(xiàn)發(fā)霉、長(zhǎng)毛現(xiàn)象……劉孜的遭遇在購(gòu)房人群中并不鮮見(jiàn),近年來(lái)類似的糾紛與官司時(shí)有發(fā)生。究竟什么情況下有可能勝訴,把“問(wèn)題房”退掉,討回?fù)p失?
因合同糾紛退房不斷增多
北京隆安律師所秦兵認(rèn)為,從法律角度看,退房可以解釋為消費(fèi)者將房屋退還給開(kāi)發(fā)商,或者將房屋的權(quán)利轉(zhuǎn)移給開(kāi)發(fā)商,開(kāi)發(fā)商將消費(fèi)者支付的頭付款及銀行貸款退還給消費(fèi)者的過(guò)程。之所以出現(xiàn)退房,其前提是消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商簽訂了房屋購(gòu)賣合同,而且因?yàn)槟承┦掠?,使?gòu)賣合同無(wú)法履行,較后出現(xiàn)退房的結(jié)果。從合同角度來(lái)看,至少有三種可能,一是合同被宣布無(wú)效,二是合同被撤銷,三是合同被解除;合同無(wú)效是指合同本身因?yàn)橹黧w、標(biāo)的、形式存在違法的行為,被法院或者仲裁委員會(huì)宣布無(wú)效。合同被撤銷是指合同存有顯失公正、欺詐、誤解等內(nèi)容,經(jīng)一方當(dāng)事人申請(qǐng),被法院或仲裁委員會(huì)撤銷。合同解除是指出現(xiàn)了合同約定的事項(xiàng),或者合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)時(shí)經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商一致,或者由當(dāng)事人單方面宣布解除。
可以退房的十種情況
記者通過(guò)采訪了解到,目前十種情況下,購(gòu)房人可以把房子退掉,討回房款并索賠相應(yīng)的損失。
,延遲交房。此現(xiàn)象比較嚴(yán)重,延遲交房是指到了開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人在合同中約定的交房日后,卻遲遲得不到開(kāi)發(fā)商的入住通知。一般約定的延遲交付房屋可以退房的期限是30天到90天不等,如果超過(guò)這個(gè)期限開(kāi)發(fā)商還不能交房,購(gòu)房人就可以要求開(kāi)發(fā)商退房,并要求雙倍返還訂金或支付房款利息。
,開(kāi)發(fā)商缺少有效證件與批文,導(dǎo)致合同無(wú)效。根據(jù)規(guī)定,開(kāi)發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開(kāi)發(fā)商證件不全,就屬于違法操作,與購(gòu)房人簽署的合同屬于無(wú)效合同。由于是無(wú)效合同,購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)騰空房屋,開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房人交納的房款。
第三,開(kāi)發(fā)商沒(méi)經(jīng)購(gòu)房人同意變更設(shè)計(jì)。在購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同中,一般都約定開(kāi)發(fā)商在變更設(shè)計(jì)之前,必須經(jīng)過(guò)購(gòu)房人同意。否則,開(kāi)發(fā)商構(gòu)成違約,購(gòu)房人有權(quán)退房。發(fā)生開(kāi)發(fā)商未經(jīng)購(gòu)房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關(guān)設(shè)計(jì)的情況,購(gòu)房人可以依據(jù)合同約定要求開(kāi)發(fā)商退房。
第四,拿不到產(chǎn)權(quán)證。由于開(kāi)發(fā)商的原因,購(gòu)房人在合同約定的期限內(nèi)無(wú)法得到產(chǎn)權(quán)證,如約定此條件可退房,購(gòu)房人就可以要求退房。另外,由于前幾年一些房地產(chǎn)運(yùn)作不規(guī)范,一些開(kāi)發(fā)商拖欠政府土地出讓金等問(wèn)題時(shí)有發(fā)生,導(dǎo)致購(gòu)購(gòu)這些樓盤的購(gòu)房人入住多年后無(wú)法拿到房屋產(chǎn)權(quán)證,購(gòu)房人也可以要求退房。
第五,無(wú)法得到貸款。在簽訂合同時(shí),除一次性付款或分期付款外,都有對(duì)商業(yè)貸款或公積金貸款的約定。如果是公積金貸款,需要開(kāi)發(fā)商出具相關(guān)資料,交由公積金歸集部門審核。如果開(kāi)發(fā)商提供的資料顯示出不具備公積金貸款條件,購(gòu)房人因此而不能取得公積金貸款,購(gòu)房人就可以要求退房。同樣,如果因開(kāi)發(fā)商的原因購(gòu)房人無(wú)法辦理商業(yè)按揭貸款的,也可以依照合同規(guī)定退房。
第六,實(shí)測(cè)房屋面積與暫測(cè)面積的誤差超過(guò)3%。今年3月15日啟用的新版合同規(guī)定,套內(nèi)建筑面積誤差比完全值超出3%時(shí),購(gòu)受人有權(quán)退房。這突破了以前按建筑面積來(lái)測(cè)量的“慣例”。
第七,房屋質(zhì)量不合格。房屋質(zhì)量不合格是房屋的“硬傷”,目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)較少發(fā)生。出現(xiàn)這種情況,頭先是開(kāi)發(fā)商難以拿到《竣工備案表》,無(wú)法交房。或者是房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格。據(jù)悉,到目前為止,北京法院還沒(méi)有由于房屋質(zhì)量不合格而判決退房的案例。
第八,商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢測(cè)不合格的,購(gòu)受人有權(quán)退房。這是今年3月15日啟用的新版合同規(guī)定的,購(gòu)受人退房的,出賣人應(yīng)當(dāng)退還全部已付款,并付給利息,給購(gòu)受人造成損失的由出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。因此而發(fā)生的檢測(cè)費(fèi)用由出賣人承擔(dān)。
第九,房屋質(zhì)量導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用。根據(jù)2003年出臺(tái)的較高法院司法解釋,因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用,購(gòu)房人要求退房并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失的,法院也會(huì)支持。一般認(rèn)定房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用,主要是房屋入住后由于前期施工原因?qū)е路績(jī)?nèi)空氣質(zhì)量差影響室內(nèi)居住人的健康、房?jī)?nèi)噪聲影響居住等。
第十,開(kāi)發(fā)商把房子抵押。如果開(kāi)發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押,或賣給購(gòu)房人后,又把房子抵押給他人,根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定,在沒(méi)有告知購(gòu)房人房產(chǎn)已經(jīng)被抵押的情況下賣房,合同無(wú)效,購(gòu)房人可以要求退房。
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