與2001年“入住糾紛年”以及去年相比，從目前已經(jīng)入住的項(xiàng)目看，開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備工作充分，工程質(zhì)量提高，物業(yè)公司和業(yè)主日趨理性，購(gòu)房合同日益完善使今年的入住相對(duì)平穩(wěn)、理性。表現(xiàn)在：

　　購(gòu)房合同日益完善：以往的面積糾紛和延期交房這兩大主要問(wèn)題，今年越來(lái)越少。隨著購(gòu)房合同的完善，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人依法消費(fèi)觀念的增強(qiáng)，面積糾紛減少，一些延期交房的項(xiàng)目主動(dòng)向業(yè)主發(fā)出書面說(shuō)明，并按合同如期支付延期交房違約賠償金。

　　開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備充足：往年，因開(kāi)發(fā)商工程竣工驗(yàn)收備案表、實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)等入住手續(xù)不全面是發(fā)生入住糾紛的主要原因。而今年，很多項(xiàng)目都吸取教訓(xùn)，入住準(zhǔn)備工作非常充足，一期入住出現(xiàn)過(guò)問(wèn)題的金地格林小鎮(zhèn)及其他幾個(gè)有過(guò)入住經(jīng)驗(yàn)的樓盤如當(dāng)代城市家園等都在入住前進(jìn)行了“模擬入住”。

　　開(kāi)發(fā)商專業(yè)程度有所提高：去年的入住糾紛中，延期交房、質(zhì)量瑕疵多、配套設(shè)施不同步完工、購(gòu)房人反映的問(wèn)題遲遲得不到解決是主要原因。而今年，經(jīng)歷了去年的市場(chǎng)洗禮，北京樓市的開(kāi)發(fā)商專業(yè)程度有所提高。

　　理性維權(quán)多起來(lái)：今年即便是一些項(xiàng)目出現(xiàn)入住問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商和業(yè)主也開(kāi)始努力做理性溝通，“集體鬧事”的入住項(xiàng)目在減少。

　　盡管如此，入住仍存在各種各樣的問(wèn)題。

　　■六大入住問(wèn)題困擾北京樓市

　　問(wèn)題一：對(duì)立心態(tài)使入住現(xiàn)場(chǎng)多了“火藥味”

　　從一些房地產(chǎn)網(wǎng)站你往往能看到很多業(yè)主貼的以下內(nèi)容的帖子：就要入住了，我們大家某月某日在某地集合，共同商量如何應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的一些問(wèn)題：下周入住，我們是不是大家聯(lián)合起來(lái)一起去和開(kāi)發(fā)商辦入住，人多力量大……

　　在一些入住現(xiàn)場(chǎng)，你也往往能看到這樣一些場(chǎng)景：某一個(gè)或幾個(gè)要辦理入住手續(xù)的業(yè)主招呼其他素不相識(shí)的業(yè)主，“我們聯(lián)合起來(lái)，一起去辦入住，大家要相互幫忙啊，就快成為鄰居了！”

　　不難看出，很多業(yè)主在沒(méi)有辦理入住的時(shí)候，就抱著一種“弱勢(shì)群體”的心態(tài)，把開(kāi)發(fā)商都想象成“奸商”，懷著一種沒(méi)什么來(lái)由的“對(duì)立”情緒去辦理入住。

　　開(kāi)發(fā)商也是如此，很多開(kāi)發(fā)商在正常準(zhǔn)備入住的同時(shí)，也往往還以“對(duì)付刁民”的心態(tài)和物業(yè)公司商量各種對(duì)策“對(duì)付”入住業(yè)主。

　　形成這種“對(duì)立”情緒也許是受了前幾年入住“糾紛”的影響。我們要強(qiáng)調(diào)的是，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司和業(yè)主能不能都對(duì)“入住”換一種輕松、愉快的心態(tài)對(duì)待。無(wú)論是對(duì)開(kāi)發(fā)商還是對(duì)業(yè)主而言，入住都應(yīng)該是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主因?yàn)檫@棟房子而從此開(kāi)始真正“融合”的開(kāi)始：對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，從預(yù)售期房到現(xiàn)房交付，入住是物業(yè)交付和后續(xù)服務(wù)的開(kāi)始；對(duì)業(yè)主而言，從購(gòu)一紙樓書到“驗(yàn)貨”入住，這是進(jìn)入小區(qū)的真正開(kāi)始。入住對(duì)開(kāi)發(fā)商和業(yè)主而言，不是結(jié)束關(guān)系，而是開(kāi)始“融合”，今后社區(qū)的經(jīng)營(yíng)，社區(qū)品牌的建設(shè)，社區(qū)的保值和增值都需要雙方和物業(yè)公司一起努力。因此，入住是溝通、解決問(wèn)題的開(kāi)始，而不是對(duì)立的開(kāi)始。當(dāng)然，這個(gè)“融合”的過(guò)程對(duì)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人而言，都應(yīng)該是有底限的，這就是購(gòu)房合同。

　　問(wèn)題二：工程竣工驗(yàn)收備案表能否作為入住標(biāo)準(zhǔn)

　　若干年來(lái)，無(wú)論是北京的開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房人，都已經(jīng)習(xí)慣把工程竣工質(zhì)量驗(yàn)收（現(xiàn)在是備案）完畢的日子作為“法定的”可以辦理入住的日子。這一約定俗成的“入住標(biāo)準(zhǔn)”越來(lái)越受到質(zhì)疑。

　　近日在某項(xiàng)目辦理入住的劉先生非常鬧心。開(kāi)發(fā)商是按期交房了，但他所購(gòu)的一期組團(tuán)，道路沒(méi)有鋪裝，興沖沖開(kāi)著新車來(lái)辦入住手續(xù)卻著了一身“泥裝”；規(guī)劃中的綠地不僅沒(méi)有一根綠草，還堆著一大堆施工材料，水電氣熱更是沒(méi)有，房子能看不能住……但由于購(gòu)房合同里沒(méi)有對(duì)交房時(shí)環(huán)境、配套作約定，劉先生對(duì)“按期”交房的開(kāi)發(fā)商無(wú)可奈何。他提出了質(zhì)疑：由于北京交房沒(méi)有相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)，很多房地產(chǎn)商可以憑自己寫的所謂的“入住通知”就可以將市政配套沒(méi)有完工的房子交給購(gòu)房人，而購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)，由于相信開(kāi)發(fā)商的承諾，沒(méi)有把這些配套投入的使用時(shí)間寫進(jìn)合同，因此，往往是吃了虧，也打不贏官司。什么情況下開(kāi)發(fā)商能交房、購(gòu)房人能收房，政府能不能制定相關(guān)的規(guī)定？開(kāi)發(fā)商拿到竣工備案表就能通知業(yè)主收房？能不能讓購(gòu)房人入住，到底誰(shuí)說(shuō)了算？

　　對(duì)此，有的開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，有些市政配套的建設(shè)是開(kāi)發(fā)商左右不了的。市政經(jīng)常落后于工程，電話、路網(wǎng)等市政配套，90%以上是政府控制的，不是開(kāi)發(fā)商投了錢就能立竿見(jiàn)影的。比如說(shuō)，在小區(qū)開(kāi)始銷售的時(shí)候，政府當(dāng)時(shí)是計(jì)劃在今年年底把大市政修到小區(qū)附近，但由于各種原因，工程延期了，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有辦法。但據(jù)了解，如果出了這樣的問(wèn)題，作為開(kāi)發(fā)商，也一定是能事先知道的。這個(gè)時(shí)候，開(kāi)發(fā)商就得告知購(gòu)房人，由于什么原因，可能會(huì)造成配套延期的后果，有幾種解決方法可供購(gòu)房人選擇，如想別的解決市政配套的方案、做適當(dāng)補(bǔ)償或可以退房等。并且要及時(shí)調(diào)整施工計(jì)劃。

　　據(jù)了解，劉先生遇到的問(wèn)題其實(shí)是很多購(gòu)房人都已經(jīng)遇到或即將要遇到的普遍問(wèn)題。產(chǎn)生這種問(wèn)題的原因有兩個(gè)方面，一方面是開(kāi)發(fā)商工期安排不妥當(dāng)，光把房子完工了，而環(huán)境、配套沒(méi)有顧得上；另一種原因，是北京的氣候決定，如冬天交房的住宅，季節(jié)不適合做綠化。

　　那么，交房到底以什么為準(zhǔn)？記者采訪了有關(guān)部門和業(yè)內(nèi)人士。一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商只要拿到四方合驗(yàn)后取得的工程竣工備案表，就意味著可以交房；但交房的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該依據(jù)購(gòu)房合同中約定的，如日期、房屋狀況、環(huán)境、配套等都應(yīng)以購(gòu)房合同約定的條款為標(biāo)準(zhǔn)。而問(wèn)題在于，后者很難在購(gòu)房合同中體現(xiàn)。

　　問(wèn)題三：工程瑕疵、貨不對(duì)板使房子變了味兒

　　購(gòu)房購(gòu)的也是一種生活方式。但往往在入住的時(shí)候，很多購(gòu)房人會(huì)發(fā)現(xiàn)，即使你購(gòu)的期房沒(méi)有“硬傷”，原先那種味道已經(jīng)沒(méi)有了。而更多的事實(shí)是很多購(gòu)房人不僅要承受質(zhì)量瑕疵，也要承受“變味”帶來(lái)的失落。

　　“美麗”變“平淡”、“專業(yè)”變“粗劣”。

　　對(duì)此，很多業(yè)內(nèi)人士頭先認(rèn)為，一方面是由于很多樓盤在銷售的時(shí)候，過(guò)分渲染易導(dǎo)致收房時(shí)“變味”。另外更多的是質(zhì)量瑕疵和貨不對(duì)板引起的糾紛。

　　目前住宅生產(chǎn)不是標(biāo)準(zhǔn)化的，屬于“半手工”產(chǎn)品，每一間房、每一樓層都由不同的施工工人建設(shè)。北京的開(kāi)發(fā)量以每年增加60%的增長(zhǎng)速度在增長(zhǎng)，新工人不斷加入，恨不得昨天還在家里壘“雞窩”，今天都成了某高端樓盤的建設(shè)工人，這種社區(qū)資源的嚴(yán)重稀釋加上目前管理水平不高，生產(chǎn)環(huán)節(jié)脫節(jié)，發(fā)展商起不到好的組織、協(xié)調(diào)作用，工程出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵是在所難免的，先進(jìn)能解決的辦法就是“控制開(kāi)發(fā)量”，這也就是近來(lái)房地產(chǎn)政策開(kāi)始收緊的主要原因。出現(xiàn)這類問(wèn)題，受傷害的其實(shí)不止是購(gòu)房人，開(kāi)發(fā)商也很無(wú)奈，很疲憊。購(gòu)房人購(gòu)到變味房，客觀原因不排除市場(chǎng)不成熟，主觀原因也不排除房地產(chǎn)是個(gè)年輕的行業(yè)，開(kāi)發(fā)商管理水平有待提高；目前市場(chǎng)上策劃公司良莠不齊，重要的是開(kāi)發(fā)商和建筑單位應(yīng)該及時(shí)給業(yè)主維修、解決。

　　問(wèn)題四：交納契稅、維修基金是拿鑰匙的必要條件嗎

　　容易導(dǎo)致入住糾紛還有契稅、物業(yè)管理費(fèi)和公用維修基金的交付時(shí)間。很多業(yè)主對(duì)目前北京樓市通行的交了契稅、公用維修基金和物業(yè)管理費(fèi)再拿鑰匙持有異議，認(rèn)為交契稅、物業(yè)管理費(fèi)、公用維修基金這些原本和收房是兩碼事兒的事兒，現(xiàn)在卻成了入住的必要條件，這讓人有點(diǎn)意外。因此產(chǎn)生的糾紛也不少。

　　購(gòu)房人王先生就提出質(zhì)疑：不交這些費(fèi)用，我們就拿不到鑰匙。有關(guān)部門并沒(méi)有這方面的規(guī)定，而且這些錢也不是開(kāi)發(fā)商收給自己的，為什么一定要在交房的時(shí)候收這些錢呢？入住之日是我們拿鑰匙收房之日，是我們作為業(yè)主看看房子有沒(méi)有品質(zhì)問(wèn)題的日子。交費(fèi)成了拿鑰匙的必要條件，這種做法讓人反感。如果開(kāi)發(fā)商不把這些作為收房的前提，大多數(shù)業(yè)主反而樂(lè)意把該交的費(fèi)用先交了。

　　而開(kāi)發(fā)商有開(kāi)發(fā)商的理由，很多開(kāi)發(fā)商辯白，要求購(gòu)房人先交清這些稅費(fèi)再給鑰匙其實(shí)也是不得已的做法。因?yàn)闋砍兜睫k產(chǎn)權(quán)證的事?，F(xiàn)在，約定俗成，給業(yè)主辦產(chǎn)權(quán)證成了開(kāi)發(fā)商的事———購(gòu)房簽合同的時(shí)候，很多業(yè)主就要求開(kāi)發(fā)商必須在一定期限內(nèi)把產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái)。但是消費(fèi)者也許忘了，辦產(chǎn)權(quán)證必須備齊一定的資料和手續(xù)，契稅是其中一項(xiàng)，如果購(gòu)房人不及時(shí)交納，開(kāi)發(fā)商怎么能保證把產(chǎn)權(quán)證按購(gòu)房人所要求的時(shí)間辦理完？購(gòu)房人在要求開(kāi)發(fā)商的時(shí)候，也別忘了自己的義務(wù)。

　　問(wèn)題五：集體收房可取不可取

　　集體收房在前兩年曾經(jīng)很常見(jiàn)，而且隨之帶來(lái)的往往是開(kāi)發(fā)商和一個(gè)“業(yè)主群體”的對(duì)立局面。從今年的入住情況看，集體收房雖然沒(méi)有往年那么激烈，但集體收房的現(xiàn)象在很多項(xiàng)目中仍或多或少、或大或小地存在。然而，經(jīng)歷了前幾年的實(shí)踐，集體收房到底可取不可取也正在日益受購(gòu)房人和開(kāi)發(fā)商以及業(yè)內(nèi)的質(zhì)疑。

　　很多購(gòu)房人和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，集體收房行動(dòng)本身就說(shuō)明業(yè)主的心態(tài)不太正確，是帶著“假設(shè)開(kāi)發(fā)商是對(duì)立面或奸商”的情緒而采取的行動(dòng)，本身是不利于解決問(wèn)題的行為。從另外一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，每套房子是不盡相同的，購(gòu)房人的喜好也不盡相同，集體驗(yàn)房從某種角度上說(shuō)，容易把問(wèn)題復(fù)雜化。

　　另外，從社區(qū)聲譽(yù)和保值角度上說(shuō)，出現(xiàn)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商集體“對(duì)峙”的現(xiàn)象，很多事實(shí)已經(jīng)證明，這不利于小區(qū)品牌的建樹，不利于房子的升值保值，購(gòu)房人應(yīng)該理性思考這個(gè)問(wèn)題。如果開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題是能力保證體系不完整，而出現(xiàn)的瑕疵問(wèn)題，應(yīng)該本著共建、扶持的態(tài)度共同去面對(duì)，而不是對(duì)立；如果開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題是惡性欺騙，也應(yīng)該根據(jù)法律理性維權(quán)，而不是集體鬧事。

　　問(wèn)題六：入住常識(shí)和入住服務(wù)都亟待提高

　　除以上的問(wèn)題外，很多入住糾紛還因?yàn)橘?gòu)房人缺乏必要的入住常識(shí)，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司服務(wù)意識(shí)不高而引起。購(gòu)房人還應(yīng)該對(duì)入住的相關(guān)手

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