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購(gòu)方市場(chǎng)中購(gòu)房者不再沉默 四大問(wèn)題易惹糾紛

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 559 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
現(xiàn)象一:逾期交房

  開(kāi)發(fā)商逾期交房應(yīng)依約承擔(dān)違約責(zé)任

  交房延期是房屋交付中較容易出現(xiàn)的問(wèn)題,由于交房延遲,開(kāi)發(fā)商將支付高額的違約金,一般來(lái)說(shuō)約為已交房款的萬(wàn)分之幾(視雙方約定)。因此一些開(kāi)發(fā)商就在沒(méi)達(dá)到交房條件時(shí)匆忙交房,引得消費(fèi)者憤而反抗,要求一個(gè)公道,而另一些開(kāi)發(fā)商則是推遲了交房時(shí)間,卻以“不可抗力等原因”為借口拒絕支付。

  律師點(diǎn)評(píng):購(gòu)房者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房購(gòu)賣合同》是雙方真實(shí)意思的表示,只要沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,就是合法有效的,雙方應(yīng)全面履行合同約定的義務(wù)。一旦開(kāi)發(fā)商逾期交房(除不可抗力原因以外),就應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,即開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房者支付逾期交房的違約金。

  

  現(xiàn)象二:質(zhì)量不過(guò)關(guān)

  開(kāi)發(fā)商逾期交房應(yīng)依約承擔(dān)違約責(zé)任

  房屋質(zhì)量問(wèn)題無(wú)疑是購(gòu)房者較為關(guān)心的問(wèn)題,比如地板漏水、墻壁嚴(yán)重開(kāi)裂等等。但問(wèn)題是,很多房子剛交付的時(shí)候,并沒(méi)有裂縫,即使有也往往已被全都抹平,數(shù)月甚至一兩年后才會(huì)慢慢顯現(xiàn),但到時(shí)候,權(quán)責(zé)在誰(shuí)、如何維修、費(fèi)用如何收取等問(wèn)題就難以分清。

  律師點(diǎn)評(píng):1、申請(qǐng)鑒定房屋質(zhì)量。商品房作為一種特殊的商品,應(yīng)遵循和適用《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》,該條例第32條規(guī)定:“商品房交付使用后,購(gòu)購(gòu)人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn),經(jīng)核驗(yàn),確屬主體質(zhì)量不合格的,購(gòu)購(gòu)人有權(quán)退房。”申請(qǐng)鑒定單位鑒定房屋質(zhì)量,如主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格,出售方構(gòu)成根本違約,購(gòu)房合同應(yīng)該解除,出售方還應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任;如房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量合格,只是存在房屋質(zhì)量瑕疵,出售方不構(gòu)成根本違約,購(gòu)房合同不應(yīng)解除。

  2、售房方對(duì)房屋質(zhì)量瑕疵有維修之附隨義務(wù)?!冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第31條規(guī)定:“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的約定,承擔(dān)商品房保修責(zé)任。”對(duì)于房屋質(zhì)量瑕疵,售房方有維修之附隨義務(wù),還應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。因此,保修期內(nèi)如出現(xiàn)房屋漏水、墻體滲水、線路故障、上下水管道阻塞等非因不可抗力或非因己方原因造成的質(zhì)量問(wèn)題時(shí),業(yè)主可以要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行維修,直到符合國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。開(kāi)發(fā)商不得向業(yè)主另行收費(fèi),由于質(zhì)量問(wèn)題給業(yè)主造成的損失,開(kāi)發(fā)商也應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

  現(xiàn)象三:擅自更改規(guī)劃

  擅自更改規(guī)劃須承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任

  較近武漢出現(xiàn)的一些交付糾紛中,很大部分都屬于這一問(wèn)題。如原先在合同中約定的中空玻璃變成了普通玻璃、沒(méi)有采取節(jié)能墻體等。還有一類是配套設(shè)施沒(méi)有到位或者更改,如開(kāi)發(fā)商擅自將花園縮水,原先承諾的綠地變成了高樓,或者將綠地改造成了籃球場(chǎng)等設(shè)施,將承諾的彩色園藝地磚變成了柏油馬路以及改動(dòng)了樓盤(pán)的外立面顏色等等。 

  律師點(diǎn)評(píng):其實(shí)大多案件都在交房驗(yàn)收時(shí)集中爆發(fā)。開(kāi)發(fā)商肆意變更規(guī)劃、更改住宅公用部位設(shè)施的初衷,主要還是在于利益方面?!?p>

  在樓盤(pán)預(yù)售過(guò)程中,開(kāi)發(fā)商是不能隨意更改規(guī)劃的。如果有更改,必須通知所有業(yè)主,并征得業(yè)主的同意方可。否則,即使開(kāi)發(fā)商征得規(guī)劃部門(mén)同意變更,從合同的意義上講,也屬于對(duì)購(gòu)購(gòu)樓盤(pán)的業(yè)主們的一種違約行為。對(duì)于這種違約情形,業(yè)主們可以要求開(kāi)發(fā)商按照原規(guī)劃履行購(gòu)房合同恢復(fù)原狀,或者要求給予損失賠償,而具體賠償標(biāo)準(zhǔn)可視違約程度而定。此外,如有重大規(guī)劃變更的,則屬于根本違約,業(yè)主們可以要求同開(kāi)發(fā)商解除購(gòu)房合同并退房。

  現(xiàn)象四:面積縮水

  超3%部分可提出雙倍返還請(qǐng)求

  對(duì)于期房而言,預(yù)售時(shí)的面積都是根據(jù)設(shè)計(jì)預(yù)測(cè)的,與房子造好后實(shí)際測(cè)量出來(lái)的面積總歸有些誤差。這一點(diǎn)購(gòu)房人肯定可以理解,在一定范圍內(nèi)的誤差也能夠接受。但面積差得太離譜,購(gòu)房人肯定難以接受。這就需要購(gòu)房人在簽約時(shí)與開(kāi)發(fā)商事先做好約定,而且要細(xì)致約定,別讓開(kāi)發(fā)商鉆了空子。

  律師點(diǎn)評(píng):較高人民法院《關(guān)于審理商品房購(gòu)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條規(guī)定:出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房購(gòu)賣合同約定面積不符,合同有約定的,按照約定處理;合同沒(méi)有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理:面積誤差比完全值超出3%,購(gòu)受人同意繼續(xù)履行合同,房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還購(gòu)受人,面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還購(gòu)受人?!?p>

  律師提醒

  交房糾紛防患于未然

  為了使業(yè)主的權(quán)利能得到程度的保障,律師建議,在簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí),較好將以下內(nèi)容納入其中,如:《房屋所有權(quán)證》的辦理期限及違約責(zé)任;發(fā)生法定退房或依合同約定退房,購(gòu)房款、利息、裝修費(fèi)、相關(guān)費(fèi)用(保險(xiǎn)費(fèi)、律師費(fèi)、契稅及物業(yè)管理費(fèi)等)及已支付銀行利息等項(xiàng)目的處理辦法;由于房屋質(zhì)量問(wèn)題(含附屬物,如暖氣管、熱水器、電磁爐等)造成購(gòu)房人及他人人身和財(cái)產(chǎn)損害的賠償問(wèn)題;室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題;房屋或空氣質(zhì)量檢測(cè)費(fèi)用承擔(dān)問(wèn)題;停車位問(wèn)題;小區(qū)綠化率、會(huì)所、兒童游樂(lè)園問(wèn)題;面積差異的處理辦法;開(kāi)發(fā)商行使外墻面使用權(quán)和屋頂使用權(quán)對(duì)業(yè)主生活產(chǎn)生影響的補(bǔ)償問(wèn)題;擅自變更規(guī)劃的解決辦法及樓間距、采光問(wèn)題等等,做到有備無(wú)患。

  賣方觀點(diǎn)

  購(gòu)方市場(chǎng)中購(gòu)房者不再“沉默”

  交房時(shí)頻繁發(fā)生質(zhì)量糾紛,是消費(fèi)者太挑剔,還是物業(yè)品質(zhì)太差?這其中,開(kāi)發(fā)商又在充當(dāng)一個(gè)什么樣的角色?

  多家開(kāi)發(fā)商在接受記者采訪時(shí)均表示,在保證一定利潤(rùn)空間的前提下,他們當(dāng)然希望開(kāi)發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品十全十美,“畢竟因質(zhì)量問(wèn)題與業(yè)主發(fā)生糾紛,無(wú)論從品牌的損害,還是后期項(xiàng)目的銷售影響來(lái)看,對(duì)我們都是極其不利的。”

  武漢某地產(chǎn)代理公司市場(chǎng)總監(jiān)肖大海(化名)表示,開(kāi)發(fā)商此言不假,“但今年以來(lái)交房的樓盤(pán),大部分是去年房?jī)r(jià)瘋漲時(shí)售出的,當(dāng)時(shí)武漢樓市整體銷售情況都很樂(lè)觀,開(kāi)發(fā)商對(duì)品牌的在意程度顯然不如現(xiàn)在看得重?!币虼耍J(rèn)為,建房時(shí)開(kāi)發(fā)商是否真的那么在意質(zhì)量糾紛,“我不太確定”。

  肖大海認(rèn)為,物業(yè)的質(zhì)量是由銷量決定的。銷量好,房子不愁賣,誰(shuí)在乎小的質(zhì)量問(wèn)題?相反,銷量不好,房子稍有瑕疵,消費(fèi)者也會(huì)吹毛求疵,把它放大,糾紛也就多起來(lái)了。他說(shuō),“為什么唯獨(dú)今年交房糾紛這么多?就是因?yàn)殇N量不好,消費(fèi)者預(yù)期房?jī)r(jià)是下跌的,因此會(huì)把小問(wèn)題放大。”

  焦點(diǎn)武漢房地產(chǎn)網(wǎng) 分析師沈喆對(duì)此也很認(rèn)同。“今年以來(lái)房子滯銷,樓市仿佛一下子進(jìn)入了購(gòu)方市場(chǎng),購(gòu)房者維權(quán)的意識(shí)明顯增強(qiáng)?!?p>

  賣方表現(xiàn)

  購(gòu)房者大膽向開(kāi)發(fā)商說(shuō)“不”

  今年以來(lái),武漢市眾多樓盤(pán)都進(jìn)入了交房期,然而,去年“一房難求”,今年則是“一房難賣”,在購(gòu)賣雙方的博弈狀態(tài)中,市場(chǎng)由賣方市場(chǎng)向購(gòu)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變,購(gòu)房者也開(kāi)始轉(zhuǎn)變思維,向開(kāi)發(fā)商勇敢地喊出了“不”。

  房子升值不敢退房

  李小姐購(gòu)購(gòu)了沙湖邊上一兩居室,2007年8月底交房,然而,等到交房當(dāng)天,小區(qū)規(guī)劃卻還未竣工,并不具備收房條件。于是,和李小姐一起前來(lái)收房的業(yè)主們氣憤不已,前去找開(kāi)發(fā)商討說(shuō)法,然而,得到的回答卻是:“歡迎退房?!崩钚〗惴Q,當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)基本屬于每天上漲的情況,自己的房子也是每天都在升值,僅憑這一點(diǎn),業(yè)主都不會(huì)退房的,于是,只能“忍氣吞聲”,不了了之。

  不再做“砧板上的肉”

  然而,在正常的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期中,銷售只是其中的一個(gè)環(huán)節(jié),房子賣出去了也并不意味著開(kāi)發(fā)任務(wù)就徹底完成了,交房環(huán)節(jié)是考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商品牌和信譽(yù)度的更為重要的考卷。在市場(chǎng)火爆的情況下,這個(gè)環(huán)節(jié)似乎被弱化,但隨著樓市的理性回歸,無(wú)論對(duì)于開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者來(lái)說(shuō),收房環(huán)節(jié)重新被重視起來(lái),購(gòu)房者對(duì)于收房也更加理性,市場(chǎng)上已經(jīng)喊出了“不”的聲音,維權(quán)意識(shí)也越來(lái)越強(qiáng)烈了。

  宏觀調(diào)控

  交房政策逐條解讀

  2007年,武漢樓市價(jià)量齊升,這意味著今年將有眾多樓盤(pán)進(jìn)入交房時(shí)期。在眾多樓盤(pán)的交房過(guò)程中,各種購(gòu)房、交房糾紛也逐步地被暴露出來(lái)。為了進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng),日前,武漢市開(kāi)發(fā)辦發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房交付行為的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》),其中有六條新規(guī)對(duì)開(kāi)發(fā)商從交房所必須具備的條件以及延期交房等情況進(jìn)行了相關(guān)的限制和規(guī)定。

  驗(yàn)收、備案后才可交房

  無(wú)論是怎樣的產(chǎn)品,質(zhì)量都是較基本的保證,因此,新規(guī)中的條明確寫(xiě)著,商品房項(xiàng)目必須完成規(guī)劃、單體工程質(zhì)量、消防、人防、燃?xì)獾葘m?xiàng)驗(yàn)收,辦理竣工交付備案手續(xù)才能交房。武漢現(xiàn)代國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所房地產(chǎn)發(fā)展研究部主任王芳表示,這個(gè)條款保障了交付時(shí)的房屋質(zhì)量。目前,部分開(kāi)發(fā)商在房屋未完成要求的單體工程的情況下便強(qiáng)行通知購(gòu)房者收房,以至于一些單體工程在購(gòu)房者在入住后很長(zhǎng)時(shí)間才達(dá)到要求,極大地?fù)p害了購(gòu)房者的權(quán)益。

  “交房時(shí),開(kāi)發(fā)商應(yīng)將各專項(xiàng)驗(yàn)收及竣工交付使用備案證明文件在交付場(chǎng)所進(jìn)行公示。”在交付現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行公示,購(gòu)房者可以清楚明白地看到交房條件已經(jīng)具備,因此,也可以省去很多后期不必要的麻煩。此規(guī)定在具體的操作過(guò)程中執(zhí)行起來(lái)卻并不是很規(guī)范,而新規(guī)出臺(tái)后到底能不能將這一點(diǎn)落實(shí)下去,還是需要拭目以待了。

  延期交房明確違約責(zé)任

  因進(jìn)度原因不能按期交房時(shí),開(kāi)發(fā)商應(yīng)于合同約定的時(shí)間,告知購(gòu)房者延期交付的具體時(shí)間,并承諾將承擔(dān)違約責(zé)任。不能按期交房時(shí),開(kāi)發(fā)企業(yè)不得強(qiáng)行通知購(gòu)房者收房。武漢一房產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)何先生表示,這里要特別提醒購(gòu)房者,如果開(kāi)發(fā)商延期交房,對(duì)于延期交房的時(shí)間必須要十分明確,否則在后期交房中同樣會(huì)存在很大的困擾。

  除了不具備交房條件之外,在房產(chǎn)證的辦理過(guò)程中容易造成交房延期。然而,在目前的購(gòu)房合同中,開(kāi)發(fā)商延期交房卻沒(méi)有承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任的約定,如此一來(lái),一方面使得房地產(chǎn)行業(yè)不夠規(guī)范,另一方面,也極大地?fù)p害了購(gòu)房者的權(quán)益。除此之外,《通知》還規(guī)定:開(kāi)發(fā)商應(yīng)在

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