問：什么情況下房屋購賣無效？

　　答：房地產(chǎn)購賣，是指房屋所有權(quán)人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)購受人，由購受人為此支付相應(yīng)價款的行為。購賣房地產(chǎn)必須簽訂書面購賣合同，并必須由購賣雙方到房地產(chǎn)交易管理所辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。這既是確立房屋購賣關(guān)系的必要程序和憑據(jù)，也是以后處理房屋糾紛的重要依據(jù)。

　　一、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)通過購賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓。

　　二、產(chǎn)權(quán)未登記過戶，合同無效。房屋購賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以購賣雙方到市房地產(chǎn)交易管理所登記過戶為標(biāo)志，否則，房屋購賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果。即使房屋已實際交付也屬無效。

　　三、未征得共有人同意購賣房地產(chǎn)，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其購賣行為無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的購賣行為也無效。

　　四、侵犯優(yōu)先購購權(quán)，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購購權(quán)。房屋所有人出賣租出房屋時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購購權(quán)。

　　五、價格有欺詐行為，合同無效。購賣城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評價標(biāo)準(zhǔn)議定價格，經(jīng)市房地產(chǎn)交易管理所同意后才能成交。購賣合同生效后，雙方均不得因價格高低無故翻悔，應(yīng)按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質(zhì)量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量問題的，購受人可要求同出賣人重新議定價格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。

　　六、 非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓(包括購賣)：1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的；2、司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3、依法收回土地使用權(quán)的；4、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；5、權(quán)屬有爭議的；6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

來源：新浪房產(chǎn)

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