對于一個購房者來說，了解和熟悉一個樓盤，很大程度上是來源于開發(fā)商所做的各種廣告宣傳。調(diào)查顯示，90％以上的購房者對樓盤的印象均來自于廣告。購房者如何透過花花綠綠的樓盤廣告，購到放心樓房，本報特請專業(yè)律師為您支招。

　　樓市虛假廣告泛濫

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)的廣告在商品房購賣中起到相當重要的作用。到房展會上一轉(zhuǎn)，隨便翻開哪一家樓盤的樓書，都會看到廣告中圖文并茂、印制精美的宣傳比比皆是：綠水、藍天、草地、智能化消費在廣告中隨處可見，再加某種美好的承諾，諸如“綠化率達到40％以上”、“全高端瓷磚”、“名貴典雅之云石”、“小學、中學、郵局、超市一應(yīng)俱全”等，令購房者“怦然心動”。正因為廣告的“穿透力”如此之強，才使得部分房地產(chǎn)開發(fā)商不惜花費巨資來為其樓盤做廣告，甚至做虛假廣告以吸引購房者。

　　虛假廣告何以“大行其道”

　　據(jù)中國消費者協(xié)會專家顧問、北京市律協(xié)消費者權(quán)益保護專業(yè)委員會主任邱寶昌介紹，房地產(chǎn)虛假廣告之所以能夠“大行其道”，與購房者不成熟以及開發(fā)商自我約束不夠有重要關(guān)系。較根本的原因是房地產(chǎn)本身的特點和房地產(chǎn)廣告所處的法律環(huán)境所決定的。從房地產(chǎn)本身來看，它具有建設(shè)周期長、涉及環(huán)節(jié)多、專業(yè)要求高、使用時間長和利潤豐厚等特點。征地、拆遷、使用權(quán)的取得、規(guī)劃、施工、驗收等諸多環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)沒有必然聯(lián)系，卻又缺一不可，開發(fā)商在某個環(huán)節(jié)做得不夠，購房者都難以發(fā)覺，其合法權(quán)益必然會受到極大的損害。

　　在專業(yè)要求方面，購房者想購到稱心滿意的“放心房”，但房地產(chǎn)自身的這些特點決定了其透明度很低，購房者與開發(fā)商之間信息極不對稱。尤其是在預(yù)售商品房購賣中，購房者在購房時根本無法確切地知道房屋的質(zhì)量和社區(qū)的環(huán)境等，更不能甄別廣告的真實與否，相反，只能根據(jù)廣告或開發(fā)商的自我陳述做出是否購購的決定，這種信息的不對稱就給開發(fā)商做虛假廣告留下很大的空間。

　　從法律角度看，房地產(chǎn)廣告的法律規(guī)范尚不健全，存在一定的法律漏洞。目前，我國調(diào)整房地產(chǎn)廣告的法律法規(guī)主要有《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》以及《商品房銷售管理辦法》。結(jié)合當前的司法實踐，這三部法律法規(guī)還存在著某些缺陷，在客觀上造成了對發(fā)布虛假廣告的房地產(chǎn)開發(fā)商的放縱，以及對購房者合法權(quán)益的保護不力，從而使房地產(chǎn)虛假廣告越發(fā)泛濫。

　　規(guī)范房地產(chǎn)廣告的法律措施

據(jù)介紹，要規(guī)范房地產(chǎn)廣告，必須制定和遵守相應(yīng)的法律制度。頭先，商品房銷售廣告必須真實、合法、科學、準確，不能欺騙和誤導(dǎo)購房者；商品房銷售廣告中明確，具體的內(nèi)容應(yīng)當成為合同的一部分，開發(fā)商發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料中所明示的事項，應(yīng)是合同法中的“要約”性質(zhì)，廣告中房屋價格、面積、戶型、裝修標準、小區(qū)綠化率、地理位置等明確的、有具體數(shù)字或品牌等相關(guān)信息且不會產(chǎn)生歧義的承諾，如小區(qū)綠化率不低于40％，所有房屋（或某層）每建筑平方米5000元等就是明示的內(nèi)容，當事人應(yīng)當在商品房購賣合同中約定，“應(yīng)當”在法律上屬于強制性規(guī)定，必須遵守，否則即屬于違法。

　　其次，建立房地產(chǎn)廣告事先審查、備案制度或保證制度。其實質(zhì)內(nèi)容審查應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等級、所售商品房“五證”是否齊全，房屋質(zhì)量是否有驗收合格證以及是否能夠達到廣告中所說的程度等。具體指開發(fā)商在發(fā)布售樓廣告之前，在由專門的機構(gòu)對其進行審查后，將廣告的內(nèi)容記錄在案，并承諾廣告內(nèi)容的真實性，否則，將承擔法律責任。相關(guān)部門還可以責成開發(fā)商或廣告發(fā)布者在發(fā)布廣告時，向購房者權(quán)益保護機構(gòu)以交納一定數(shù)額的保證金或出具書面保證書等方式，作為其所發(fā)布廣告真實合法性的承諾與保障，以便購房者在合法權(quán)益受到虛假廣告侵害時，能夠從消費者權(quán)益保護機構(gòu)得到經(jīng)濟賠償。這些制度操作簡單，對于開發(fā)商來說，有較強的約束力，對凈化房地產(chǎn)廣告市場會起到很好的作用。

吳海花
來源：生活時報

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