了解和準確把握以下幾個相關專業(yè)術(shù)語和法律概念，對于沒有購房經(jīng)驗的消費者十分必要。

　　什么是“要約”和“要約邀請”？

　　相關規(guī)定———

　　·要約

　　《中華人民共和國合同法》第 14條規(guī)定：“要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合下列規(guī)定： 1、內(nèi)容具體確定； 2、表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示的約束?！?

　　·要約邀請

　　《中華人民共和國合同法》第 15條規(guī)定：“要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約?！?

　　要約和要約邀請是常見的兩個法律術(shù)語，但其實業(yè)內(nèi)人士都不容易分清它們的界限和內(nèi)涵，外行就更弄不清了。對于購房消費者來說，如何理解商品房廣告中到底哪些內(nèi)容屬于要約、構(gòu)成合同條款的內(nèi)容，哪些內(nèi)容只是要約邀請、不構(gòu)成合同條款的內(nèi)容，有非常重要的意義！

　　要約和要約邀請的區(qū)別在于：
　　1、要約是當事人希望和他人訂立合同的意思表示，以訂立合同為直接目的要約邀請是希望對方向自己發(fā)出要約的意思表示。

　　2、要約大多數(shù)是針對特定的相對人的，往往采用對話和信函的方式；而要約邀請一般是針對不特定的相對人的，故往往通過電視、報刊等媒介手段。

　　3、要約的內(nèi)容必須具備一種使合同成立的主要條件，如明確的標的額、標的物數(shù)量、質(zhì)量、價款報酬、履行期限等；而要約邀請則不具備這些條件。

　　舉一個生活中常見的事例，幫助消費者理解抽象的理論：夏天，街邊賣冰棍的小販為了招攬顧客會叫賣，如果他吆喝“冰棍、清涼解暑的冰棍”，這就只是一個要約邀請，他是為了吸引人們來向他詢價；如果他吆喝“冰棍、紅豆冰棍，五毛一根”，這就可以構(gòu)成要約了。

　　一旦出現(xiàn)了購房糾紛，如果法院認定房屋銷售廣告屬于要約，消費者據(jù)其購購了房屋，其內(nèi)容就應該構(gòu)成房屋購賣合同的一個組成部分，如果開發(fā)商沒有實現(xiàn)廣告中的承諾，則應視為開發(fā)商違約；如果法院認定房屋銷售廣告屬于要約邀請，則廣告的內(nèi)容就不能當然地作為合同的一部分，僅能作為一種參考，并不具有約束力，如果開發(fā)商沒有實現(xiàn)銷售廣告中的承諾，即使消費者確實是因為相信廣告內(nèi)容而購購的房屋，也不能因此主張開發(fā)商的行為構(gòu)成違約。由此可見，廣告到底是要約邀請還是要約，對消費者而言至關重要。通常情況下，廣告被認為是一種要約邀請。但是在特定的情況下，廣告也可被視為要約，從而對廣告發(fā)布者具有約束力。

　　相關規(guī)定———

　　見較高人民法院《關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第 3條的規(guī)定

　　此“訂金”非彼“定金”？

　　目前，消費者購房往往都會和開發(fā)商先簽訂《認購協(xié)議》，在認購協(xié)議中，開發(fā)商一般要求購房人先付訂金，而一旦事后消費者沒有同開發(fā)商簽訂《商品房購賣合同》，或者是開發(fā)商有違約、隱瞞未實際取得《房地產(chǎn)預售許可證》的情況發(fā)生，就這筆訂金退與不退，往往會產(chǎn)生爭議。為了避免利益受損失，消費者頭先應該清楚法律有關“定金”的規(guī)定。

　　相關規(guī)定———

　　《中華人民共和國擔保法》第 89條規(guī)定：當事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。

　　《中華人民共和國合同法》第 115條規(guī)定：當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。

　　較高人民法院《關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第 4條：

　　出賣人通過認購、訂購、預計等方式向購受人收受定金作為訂立商品房購賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品購賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房購賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還購受人。

　　依據(jù)上述規(guī)定，如果《認購協(xié)議》中約定了定金，等到消費者與開發(fā)商簽訂《商品房購賣合同》后，該定金可以抵作購房款；但如果事后沒有能夠簽訂《商品房購賣合同》，定金的能否返還，應該區(qū)分不同情況，不能一概而論：

　　如果是由于消費者有過錯不能簽訂合同，比如消費者無正當理由反悔，不想購購所認購的商品房，此時依據(jù)法律規(guī)定，消費者無權(quán)要求返還定金；如果是由于開發(fā)商過錯不能簽訂合同，定金應該雙倍返還消費者；如果是雙方都沒有過錯的情況致使合同不能簽訂，開發(fā)商應該將定金返還消費者。

　　提醒消費者注意的是，我國法律規(guī)定，合同中定金的約定必須是明確的，如果認購協(xié)議中約定繳納的為“預付款”、“訂金”，并沒有明確是定金性質(zhì)，則不能適用法律有關定金的規(guī)定。消費者要注意認購協(xié)議中約定的究竟是“訂金”還是“定金”，要是拿不準，一定要在簽訂之前和開發(fā)商核實是否定金性質(zhì)，以免利益受到損失。如果《認購協(xié)議》中的“訂金”不具有“定金”性質(zhì)，雙方若沒有較終簽訂《商品房購賣合同》，當事人向法院主張定金權(quán)利的要求就不會得到支持。

　　和商品房有關的面積概念有哪些？

　　商品房面積直接關系著購房的價款總額，但是很多消費者對于購房時常見的幾個面積概念并不了解。在購房過程中，與消費者有關的商品房面積概念主要有以下幾個：商品房銷售面積、套內(nèi)建筑面積、套內(nèi)使用面積、公共建筑面積。

　　相關規(guī)定———

　　建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》

　　第3條商品房銷售以建筑面積為面積計算單位。

　　第5條商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購購的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應分攤的公用建筑面積之和。

　　第6條套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：

　　1、套（單元）內(nèi)的使用面積； 2、套內(nèi)墻體面積； 3、陽臺建筑面積。·《住宅設計規(guī)范》 3.5.2住宅設計技術(shù)經(jīng)濟指標計算，應符合下列規(guī)定：

　　1、各功能空間使用面積等于各功能使用空間墻體內(nèi)表面所圍合的水平投影面積之和；

　　2、套內(nèi)使用面積等于套內(nèi)各功能空間使用面積之和。

　　依據(jù)上述規(guī)定，幾個面積可以用以下的公式來表示：

　　商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分攤的公用建筑面積

　　套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積

　　明確了幾個面積概念的關系后，消費者往往還比較關心公用建筑面積究竟包括哪些，因為它較終要分攤到銷售面積里，消費者會關心它的分攤是否合理？是否有多分攤的現(xiàn)象？商品房公共建筑面積指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有、共同使用的建筑面積，它由以下兩部分組成：

　　1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積；

　　2、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。

　　公用建筑面積計算時，凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，都不應計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。

來源：每日新報　

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