市場怎樣才能維持繁榮

在高熱度的市場中，我們不能不為其背后存在的問題擔(dān)憂，人們一定還對(duì)１９９２年以后的房地產(chǎn)開發(fā)熱及隨后導(dǎo)致的嚴(yán)重后果記憶猶新。如果目前樓市上漲的趨勢得不到有效遏制，整個(gè)房地產(chǎn)市場可能會(huì)面臨嚴(yán)重的后果。

　　供求關(guān)系是決定樓價(jià)走勢的決定性因素。供大于求，樓價(jià)下跌；供小于求，樓價(jià)上漲。但目前的樓價(jià)并不能真實(shí)地反映供求關(guān)系。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，今年上半年商品房竣工面積基本與銷售面積持平，但開工面積大于銷售面積，再加上市場上的存量房屋，這就給房價(jià)下調(diào)留下了一定的空間。但商品房價(jià)位虛高是多方面的原因造成的，是一個(gè)綜合因素。但總的來說，商品房的價(jià)格較終決定于消費(fèi)者的購購力，如果消費(fèi)者的購購力達(dá)不到消費(fèi)商品房的程度，那么就不會(huì)產(chǎn)生現(xiàn)實(shí)的購購行為，也就不會(huì)發(fā)生在購購商品房上的消費(fèi)。消費(fèi)者收入過低和樓價(jià)過高，都會(huì)產(chǎn)生這一問題。目前消費(fèi)者收入的增長明顯低于房價(jià)的增長，這種趨勢的發(fā)展必將導(dǎo)致購得起房的人越來越少。沒有大多數(shù)基本能購得起房的人支持房地產(chǎn)市場，那這個(gè)市場只能繁榮一時(shí)，不可能維持長久繁榮。要維持房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，必須從法律、法規(guī)的制定完善、司法審判實(shí)踐、政府宏觀調(diào)控、政府主管機(jī)構(gòu)的嚴(yán)格監(jiān)管以及消費(fèi)者消費(fèi)心理的理性化等幾個(gè)方面來解決。

購房者別受概念誤導(dǎo)

　　冷靜觀察，不要受概念的誤導(dǎo)。為了建立起品牌效應(yīng)，適應(yīng)開發(fā)商的銷售策略和消費(fèi)者的需求，根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況的變化，各種各樣的有利于商品房銷售和誘發(fā)消費(fèi)者購購欲望的概念應(yīng)運(yùn)而生，像“奧運(yùn)商圈”、“綠色生態(tài)”、“入世”、“ＸＸｈｏｕｓｅ”、“人文”、“智能化”等等不勝枚舉。對(duì)這些概念，建議消費(fèi)者冷靜分析，想清楚你需要什么樣的房子，所謂的“概念”對(duì)您入住后有什么有利的地方并能每天都切身感受到這些概念的確給您的居住帶來了好處。還要想清楚某一個(gè)“概念”是否讓您多掏了錢，是否物有所值。

　　簽一份對(duì)自己有利的合同。目前開發(fā)商不愿意與消費(fèi)者簽補(bǔ)充協(xié)議，可供選擇的條款也是由開發(fā)商事先填好，一般不能更改。因?yàn)殚_發(fā)商不想受合同以外的任何約束。這種情況產(chǎn)生原因很多，主要是開發(fā)商的原因，但消費(fèi)者自身也有原因。就消費(fèi)者來說，對(duì)購購住房這一專業(yè)性很強(qiáng)的消費(fèi)行為缺乏足夠的認(rèn)識(shí)，又缺少主觀能力性，往往輕信銷售人員的介紹，輕易地付了定金，這樣就給以后正式合同的談判造成了被動(dòng)局面。當(dāng)雙方就補(bǔ)充協(xié)議達(dá)不成一致意見，分歧比較大時(shí)，開發(fā)商往往不讓步，他們會(huì)以“定金不退”的事先約定向購方施壓。在這種壓力下，購方往往就范。建議消費(fèi)者在交定金之前，在認(rèn)購書上說明，如果雙方將來就主合同或補(bǔ)充協(xié)議條款達(dá)不成一致意見，那么消費(fèi)者有權(quán)退回定金。這樣消費(fèi)者在簽約談判時(shí)就有了主動(dòng)權(quán)。如果認(rèn)為自己所提的要求不能被開發(fā)商接受，那么就可以通過匯總各方面的信息做出決策，是購還是不購這個(gè)項(xiàng)目的樓盤。

　　總之，在目前的房地產(chǎn)市場環(huán)境下，謹(jǐn)慎購購是較重要的決策，如果對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)或某一環(huán)節(jié)不滿意，那您不妨再等等。

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力行律師事務(wù)所　劉桂林　曹巖

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