案 情

１９９１年４月，北京市區(qū)某鄉(xiāng)農(nóng)民甲與鄰鄉(xiāng)農(nóng)民乙簽訂《協(xié)議書》，約定：乙將北房兩間、門樓一個賣與甲，房價１萬元，雙方簽字立據(jù)，不得反悔。甲隨后支付了房款１萬元，乙將兩間房屋及《鄉(xiāng)政府審核批給社員建房戶施工許可證》原件一并交與甲，雙方未辦理房屋過戶登記手續(xù)及宅基地權(quán)屬變更登記手續(xù)。１９９５年乙病故。２００４年８月，乙妻向海淀法院提起訴訟，請求法院判令甲、乙雙方簽訂的房屋購賣合同無效，理由是：乙當(dāng)年在原告不知情的情況下將房屋賣與甲，原告一直認(rèn)為該房屋只是借給甲使用。２００３年原告找到甲要求騰房，甲說房子是其購購的，但未向原告出示任何手續(xù)。原告認(rèn)為，甲乙雙方的房屋購賣行為未辦理相關(guān)手續(xù)，故請求法院判令購賣合同無效。

另據(jù)查，該地區(qū)因房地產(chǎn)開發(fā)原因即將面臨拆遷，被拆遷人可以獲得數(shù)十萬元的拆遷補償款。

判 決

區(qū)法院審理后認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定：集體所有的土地依照法律規(guī)定屬于農(nóng)村集體所有。依法改變土地的所有權(quán)或者使用權(quán)的，必須辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)，變更證書。農(nóng)村居民建住宅，使用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級人民政府批準(zhǔn)。甲與乙購賣房屋的行為，未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，雙方所簽訂的購賣房屋的協(xié)議書無效。依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五十八條款第（五）項的規(guī)定，判決：甲與乙１９９１年４月簽訂的購賣房屋的協(xié)議書無效。

解 析

筆者認(rèn)為，一審判決值得商榷，理由如下：

一、判定訴爭合同是否有效的依據(jù)應(yīng)當(dāng)是《合同法》，而非《民法通則》。

《民法通則》第五十八條規(guī)定了七種無效的民事行為，其中，款第（五）項規(guī)定：違反法律或者社會公共利益的民事行為無效。而《合同法》第五十二條第（五）項規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效，即把原來的民法通則五十八條違反法律作了進一步的解釋，盡可能縮小了無效合同的范圍，這正符合合同法所確立的鼓勵交易的原則。

根據(jù)較高人民法院《關(guān)于適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋（一）》第三條之規(guī)定：人民法院確認(rèn)合同效力時，對合同法實施以前成立的合同，適用當(dāng)時的法律合同無效而適用合同法合同有效的，則適用合同法。

由此可見，本案應(yīng)當(dāng)適用合同法來判定訴爭合同的效力。

二、訴爭合同并未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

頭先，一審法院根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，認(rèn)定甲與乙購賣房屋的行為未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，所以雙方所簽訂的房屋購賣協(xié)議無效。筆者認(rèn)為，一審法院沒有正確理解法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的含義，亦未正確、全面理解《土地管理法》有關(guān)規(guī)定的含義。

（一）《土地管理法》第１２條規(guī)定：依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)。但該法并未規(guī)定辦理變更登記手續(xù)后合同才生效。根據(jù)《＜合同法＞若干問題的解釋（一）》第九條規(guī)定：法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力。所以法院不能依《土地管理法》的上述規(guī)定認(rèn)定合同無效。事實上，目前，我國農(nóng)村宅基地和房屋辦理登記的比例很低，更談不上辦理變更登記了。

（二）《土地管理法》規(guī)定：農(nóng)村居民建住宅，使用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級人民政府批準(zhǔn)。筆者認(rèn)為，該規(guī)定是明確針對農(nóng)村居民新建住宅而言。法律只規(guī)定了農(nóng)民建住宅要由鄉(xiāng)政府批準(zhǔn)，而未規(guī)定農(nóng)村房屋購賣也要由政府批準(zhǔn)，所以法院不能任意對法律規(guī)定作擴大解釋，更不能依此認(rèn)定購賣行為無效。而且，《土地管理法》第６２條也規(guī)定：出賣、出租住房后再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。顯然，法律并未禁止農(nóng)村村民出租、出售宅基地上所建住宅，也未對出售行為設(shè)置任何限制，而僅僅規(guī)定出賣人出售住房后不能再申請宅基地。迄今為止，我國還沒有法律或行政法規(guī)對農(nóng)村房屋的購賣作出禁止性或限制性的規(guī)定。國務(wù)院辦公廳１９９９年發(fā)布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣的通知》規(guī)定：農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購購的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。這可能是先進對農(nóng)村房屋購賣進行限制的規(guī)定，但是該通知既非法律，亦非行政法規(guī)，更何況其限制的只是城市居民購購農(nóng)村房屋，根本沒有限制農(nóng)民之間購賣房屋的行為。

其次，除了一審判決中援引的《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定外，一些人主張合同無效的主要依據(jù)就是《土地管理法》中農(nóng)村集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)這一規(guī)定。筆者認(rèn)為，該條雖未明確規(guī)定適用農(nóng)村農(nóng)業(yè)用地，但是，從其立法精神來看，該條旨在加強土地用途管制，限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，保持農(nóng)用地的數(shù)量，確保農(nóng)民的生存之本和國家糧食安全，而宅基地本來就是建設(shè)用地，其主體變更沒有改變宅基地的性質(zhì)，更不會導(dǎo)致農(nóng)用地的減少，故將該條規(guī)定適用于宅基地是不妥的。

三、一審判決合同無效，是對誠實信用基本原則的背離，也與穩(wěn)定社會秩序的法律宗旨不相符。

本案訴爭的房屋購賣協(xié)議從１９９１年簽訂、履行至今已十三年之久。期間，兩家未對該房屋購賣行為產(chǎn)生過任何爭議。直至２００４年該村面臨拆遷，被拆遷人可能獲得幾十萬元的拆遷補償款，正是在這種利益驅(qū)使下，原告才訴至法院，主張當(dāng)年的購賣合同無效。

筆者認(rèn)為，、該房屋購賣協(xié)議的簽訂是甲、乙雙方當(dāng)事人意思自治的結(jié)果，并且已經(jīng)履行完畢，事隔十三年后原告因形勢的變化要求確認(rèn)合同無效，顯然有違誠實信用的基本原則，應(yīng)屬惡意抗辯。、盡管目前法律界對訴訟時效制度能否適用于確認(rèn)合同無效之訴尚有爭論，但從穩(wěn)定社會秩序和尊重交易公平的原則出發(fā)，如果允許相關(guān)主體無限期地隨時動搖既存的法律關(guān)系，對另一方是不公平的，這既有悖于合同無效制度的初衷和立法本意，也與穩(wěn)定社會秩序的法律宗旨不相符。

綜上所述，筆者認(rèn)為，一審法院的判決有失公允，有待商榷。

點 評

保護農(nóng)民的合法權(quán)益，既是各級的重要工作，也是司法機關(guān)的神圣職責(zé)。近年來，農(nóng)村的房地產(chǎn)市場日漸活躍，農(nóng)民往往將其在宅基地上所建房屋或者出租，或者出售他人。購購者中有的是本村村民，有的是外村村民，還有的是城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民。于是，類似本案的農(nóng)村房屋購賣糾紛也越來越多。但是，由于我國尚無明確的法律規(guī)定來規(guī)范農(nóng)村房屋購賣行為，涉及農(nóng)村宅基地和農(nóng)村房屋的規(guī)范性文件也比較雜亂，因此，在司法實踐中對這一法律問題理解各異，各地各級法院在審理類似案件中，判決結(jié)果也是千差萬別。

筆者認(rèn)為，一方面，從法律保護所有權(quán)的基本精神來看，限制農(nóng)民購賣房屋并非僅僅是對農(nóng)民利益的維護。所有權(quán)較核心的權(quán)能是處分權(quán)，限制農(nóng)民對其房屋的處分，本質(zhì)上就是限制農(nóng)民對其房屋享有的所有權(quán)。隨著我國市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，很多農(nóng)民開始走出村莊，到外面的世界開創(chuàng)事業(yè)，于是農(nóng)村出現(xiàn)越來越多的空閑房屋，如果一味加以限制，這些宅基地上的合法建筑將無法發(fā)揮其更大的財產(chǎn)價值，對農(nóng)民的利益當(dāng)然不利。合同法的立法宗旨是合同自由，當(dāng)事人意思自治，如果簡單限制農(nóng)村房屋購賣，也與合同自由的基本精神相悖。

另一方面，農(nóng)民對房屋所有權(quán)的行使，又受到其宅基地使用權(quán)的限制。依照《土地管理法》等法律、法規(guī)規(guī)定，宅基地使用權(quán)作為農(nóng)村居民的一種基于身份性質(zhì)的福利，不得隨意轉(zhuǎn)讓他人，特別是嚴(yán)格限制城市居民購購農(nóng)民宅基地。國務(wù)院剛剛發(fā)布的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)?煟玻埃埃搐牐玻負(fù)牛┮倉厴輳?禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。但法律并未對農(nóng)民之間轉(zhuǎn)讓房屋進行限制。實踐中，一些同志認(rèn)為宅基地只能轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員，實際上也沒有明確的法律依據(jù)。法律并未明確限制宅基地不能轉(zhuǎn)讓給本集體之外的農(nóng)民。為了妥善解決農(nóng)村房屋購賣合同的效力問題，避免因?qū)Ψ衫斫馍系姆制鐚?dǎo)致同案不同判現(xiàn)象的發(fā)生，較有效的方法還是應(yīng)以法律的形式對農(nóng)村宅基地以及農(nóng)村房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬和產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)作出明確規(guī)定。當(dāng)前，《物權(quán)法》草案正由全國人大進行審議，相信《物權(quán)法》的出臺，可以有效解決有關(guān)農(nóng)村房屋購賣合同的效力問題。?J

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