房改售房、集資建房的評估確權(quán)不僅涉及領(lǐng)域多，存在的問題也多，而且維系著千家萬戶的切身利益，關(guān)系到國家經(jīng)濟體制改革和社會穩(wěn)定的大業(yè)。雖然以往在各地開展推進公有住房的出售工作取得顯著成效，但涌現(xiàn)出的集資建房確權(quán)等一些問題的解決仍然不盡如人意，引發(fā)了許多社會問題。為此，筆者將多年來在房改售房、集資建房評估確權(quán)中碰到的幾個特殊問題提出來與大家一起探討。

（一）房改售房、集資建房確權(quán)是否要房地產(chǎn)中介機構(gòu)介入

一種觀點認為，出售公房集資房政策性強，政府每年都會組織土地、建設(shè)、房管、物價等部門測算出當年的房改成本價、市場價，制定出各種調(diào)節(jié)因素，且每幢房屋都有現(xiàn)成的竣工圖紙，單位技術(shù)人員自己會畫會算，只要經(jīng)過房改部門核準就可出售，房地產(chǎn)評估、測量中介機構(gòu)的介入是多余的，只會增加售、建房單位的經(jīng)濟負擔(dān)。

筆者認為，這種觀點不妥。頭先，它有悖于先評估、后出售的原則。其次，從房改實際情況看，公有住房，特別是集資建房，房屋建造成本上的個體差異較大，如果不分青紅皂白統(tǒng)一按當年的房改成本價出售，勢必造成老實人吃虧、效益差的單位吃虧的局面，從而引發(fā)不必要的社會矛盾。第三，影響房屋價格的地段、結(jié)構(gòu)、環(huán)境、質(zhì)量、功能、成新度等調(diào)節(jié)因素的確定，以及房屋銷售面積的計算專業(yè)性很強，不是誰都可以勝任的。因此，房地產(chǎn)中介機構(gòu)的介入是必需的。

（二）公有舊住房擴建后評估價如何確定

早期的舊公房面積都比較小，且功能不全，四層以下的相當一部分住宅不成套，沒有廚房、衛(wèi)生間，平面布局不合理。因此，有的由單位出資，有的由單位和個人共同出資對原住房進行改造。對自行擴建的部分，在繼續(xù)售房中只要擴建的公有住房原產(chǎn)權(quán)明晰，沒有違反城市規(guī)劃，且符合住宅小區(qū)內(nèi)舊房改造規(guī)劃要求，經(jīng)過一定的審批程序，作為房改問題應(yīng)給予認定確權(quán)，這有利于困難企業(yè)職工思想的穩(wěn)定，有利于公房的繼續(xù)出售。在售價的確定上，可以采取加權(quán)平均的辦法進行處理。

（三）繼續(xù)出售舊公房折舊后售價偏低

福建省政府《關(guān)于促進房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的實施意見》放寬了對低層非成套舊公房出售的限制，對能夠保證居住安全的非成套住房，可根據(jù)當?shù)貙嶋H情況向職工出售。這是從實際出發(fā)對低收入家庭，特別是對困難企業(yè)經(jīng)濟困難家庭解決住房問題的政策傾斜。由于低層或非成套的住房大多是上個世紀60年代末至80年代初投入使用的舊公房，如按政府公布售房當年的房改重置成本價和明文規(guī)定的房屋使用年限折舊后，售價明顯偏低，接近規(guī)定的較低限價。

一方面是政策規(guī)定十分透明；另一方面是折舊后售價偏離實際成本太多。筆者認為，繼續(xù)出售公有住房，既要考慮職工的經(jīng)濟承受能力及房改政策的銜接，也要考慮房屋售價的合理性，防止賤價出售。

（四）出售公房集資房雜物間層高低于2.2米是否計算售價

在出售公房、集資房時，單位和職工都認為雜物間不應(yīng)再收購房款，同時又覺得雜物間有大有小，不進行調(diào)節(jié)不合理。受共用建筑面積分攤規(guī)則的啟發(fā)，在房改房實際評估中，我們引入了底層雜物間搭配系數(shù)這個概念，搭配系數(shù)是指底層雜物間軸線總面積與該幢房層套內(nèi)總建筑面積的比率。設(shè)置搭配系數(shù)的目的，是調(diào)節(jié)住戶占有雜物間面積的大小。每戶套內(nèi)建筑面積乘以搭配系數(shù)，就是該戶可得的雜物間面積標準。實有雜物超過該戶雜物間面積標準的，按房改評估價的50%乘以超過標準部分的面積計算加價；反之，實有雜物小于可得雜物間標準的，按房改評估價的50%計算減價；在總體上底層雜物間加、減價代數(shù)和等于零，只是進行實際占有雜物間面積大小的調(diào)節(jié)。

（五）集資房雜物間高度大于2.2米應(yīng)如何計價

在集資房的確權(quán)評估中發(fā)現(xiàn)，有部分集資房其設(shè)計的底層雜物間高度與實際建筑高度不符，多在2.4米左右。根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986.1-2000）和建設(shè)部《關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》（建住房[2002]74號）規(guī)定，房屋層高（高度）在2.2米以上（含2.2米）的均應(yīng)計算建筑面積，這無可非議?，F(xiàn)在的問題頭先是，雜物間高度只超過10厘米～20厘米，且其雜物間的使用性質(zhì)沒有改變，按房屋評估價全額計價是否合理？其次是，若要算建筑面積，集資房銷售面積就大大超過住戶面積控制標準，這就意味著原本搭配系數(shù)分配的雜物間面積，要以房改市場價出資。為此，一些干部職工，特別是改制企業(yè)的下崗職工反應(yīng)十分強烈，多次上訪，有的甚至自己把雜物間地板挖掉墊高。為了妥善處理這個問題，避免矛盾激化，我們在房改政策和房改評估上進行了調(diào)整：一是規(guī)定凡底層超高，使用性質(zhì)沒有改變的雜物間，其建筑面積必須計入集資建房銷售建筑面積，但不計入房改控制面積標準；二是在堅持《房產(chǎn)測量規(guī)范》的前提下，對集資房屋不同高度的雜物間進行價格調(diào)節(jié)。

（六）集資房建造成本差異如何計價

筆者認為，對集資住宅超標裝修部分實行加價，而對未達標裝修的住宅就應(yīng)當考慮減價。在集資房確權(quán)評估中，具體的做法：一是以幢為單位，符合標準的裝修列入工程造價，超標裝修、設(shè)施、設(shè)備按項目列出價目清單，一律單獨計價，全部由集資戶自理；二是經(jīng)審定實際建安造價《以審計后的工程決算為準》確實低于竣工當年政府公布的房改成本價扣除地價部分的，其差額部分，在計算其占房改成本價的比例后，當作一項影響房地產(chǎn)價格的因素，在評估時進行調(diào)節(jié)核減；三是對一些裝修設(shè)施雖未達標，但由于多種原因，造成實際建安造價高于竣工當年政府公布的房改成本價扣除地價部分的，則視同達標，不再進行裝修核減。

（七）房改房共有共用建筑面積分攤計算上引發(fā)的問題

如果產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。這就是說，各住戶若能形成一致的共有面積分割協(xié)議，一幢樓是可以有兩個共用面積分攤系數(shù)的。文件依據(jù)有了，但關(guān)鍵是能否形成一致的意見，否則房管部門不予認可，而這一致往往很難做到。筆者認為，房改房與純粹的商品住房是有區(qū)別的，房改房在計價原則、優(yōu)惠折扣上多少反映出福利分房的成份；而商品房卻不同，是純粹的市場行為。因此，在共用分攤上難于取得一致時，可以通過職代會或單位出面，按少數(shù)服從多數(shù)的原則，形成分割文件實施操作。經(jīng)過協(xié)調(diào)，房改房管部門統(tǒng)一了意見，平息了矛盾。

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