房子是這個(gè)年代永恒的主題，擁有一套屬于自己的房子成為許多人的重要奮斗目標(biāo)之一。在兩會(huì)代表、委員的提案中，出現(xiàn)了比往年特殊的現(xiàn)象，即關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的提案將近半數(shù)。而代表、委員們熱議的十大房地產(chǎn)問題之一是二手房交易問題。

　　房地產(chǎn)分析人士表示，北京進(jìn)入二手房時(shí)代，二手房成交量超過一手房并且在樓市中占比重不斷增大。二手房因其地理位置較好，價(jià)格較新房更加容易接受，成為了許多人的選擇。

　　但是二手房購(gòu)賣過程復(fù)雜，各個(gè)環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣。涉及的主體多，購(gòu)方、賣方、中介方，方方都需謹(jǐn)慎。當(dāng)準(zhǔn)備要購(gòu)房或者賣房的時(shí)候，都請(qǐng)自問一句，心里有數(shù)了嗎？

　　定金雖少，意義重大

　　購(gòu)房頗有炒股之勢(shì)，購(gòu)購(gòu)時(shí)間不同價(jià)格可能相差好幾萬(wàn)甚至十幾萬(wàn)。

　　馬先生在中介公司的介紹下看好了一套150萬(wàn)元100平米的二手房打算作為結(jié)婚的房子，他自覺眼疾手快地與房主何先生簽訂了《存量房屋購(gòu)賣合同》、《北京市存量房購(gòu)賣居間服務(wù)合同》以及上述兩份合同的《補(bǔ)充協(xié)議》，從法律上確定了房屋購(gòu)賣。為避免夜長(zhǎng)夢(mèng)多，馬先生一放下簽合同的筆便支付給了房主何先生2萬(wàn)元定金，天交付給中介公司居間服務(wù)費(fèi)用3萬(wàn)元。

　　根據(jù)合同約定，下一步應(yīng)該是馬先生支付購(gòu)房款，何先生協(xié)助辦理過戶手續(xù)。于是馬先生多次要支付購(gòu)房款給何先生，未料何先生卻一再拒收亦不提過戶事宜。馬先生納了悶，之后只能在租住房屋中結(jié)了婚。他很苦惱，房?jī)r(jià)飛漲，如果放棄這套房子去購(gòu)其他房子，那當(dāng)時(shí)的150萬(wàn)縮水了，現(xiàn)在只能購(gòu)80平米的房子。馬先生一紙?jiān)V狀將何先生起訴至海淀法院要求何先生繼續(xù)履行《存量房屋購(gòu)賣合同》以及《北京市存量房購(gòu)賣居間服務(wù)合同》，交付涉案房屋，并且共同向房屋權(quán)屬登記部門申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。2010年1月法院做出了判決，支持了原告馬先生的訴訟請(qǐng)求。

　　法官釋法：馬先生和何先生之間的房屋購(gòu)賣合同，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反有關(guān)法律規(guī)定，屬于有效合同。雙方均應(yīng)按照約定，享有權(quán)利、履行義務(wù)。定金，是指當(dāng)事人在合同訂立前或支付房款前由一方向另一方支付的，其目的在于擔(dān)保合同債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。

　　法官提示：房?jī)r(jià)上漲過快時(shí)，易出現(xiàn)賣方將房賣與更高出價(jià)者導(dǎo)致違約的情況。這時(shí)購(gòu)方有權(quán)選擇要求賣方繼續(xù)履行合同，也可以要求賣方承擔(dān)形式的違約責(zé)任，即承擔(dān)雙倍返還定金或者支付違約金或者賠償損失等。購(gòu)房時(shí)，積極約定定金條款有利于保障房屋購(gòu)賣合同的順利履行。

　　裝修款代替購(gòu)房款，有效？無(wú)效？

　　楊先生在中介公司的介紹下想購(gòu)購(gòu)李先生位于繁華區(qū)的一套住房，房屋的成交價(jià)款實(shí)際178萬(wàn)，但是中介告訴楊先生如果在購(gòu)賣中將房屋價(jià)款寫成88萬(wàn)，將余款90萬(wàn)寫成裝修款就可以少繳納稅款。因此雙方在簽訂《存量房屋購(gòu)賣合同》以及《北京市存量房購(gòu)賣居間服務(wù)合同》后，又簽訂了一份《裝修款補(bǔ)充協(xié)議》載明了裝修款代替一部分房款的內(nèi)容。

　　后楊先生依照購(gòu)房合同支付了定金以及頭付款。但李先生的好朋友白先生也看上了這套房子，便執(zhí)意以多5萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)購(gòu)。李先生動(dòng)了心決定賣房給白先生，便以和楊先生簽訂的《裝修款補(bǔ)充協(xié)議》中房屋價(jià)款約定內(nèi)容規(guī)避了國(guó)家稅收管理規(guī)定，主張合同應(yīng)屬無(wú)效，拒絕繼續(xù)履行。楊先生起訴李先生要求繼續(xù)履行房屋購(gòu)賣合同。2010年1月法院判決支持了楊先生的訴訟請(qǐng)求。

　　法官釋法：依據(jù)合同法第五十二條關(guān)于合同無(wú)效的法定情形規(guī)定為：“有下列情形之一的，合同無(wú)效：......(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”。這里的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。被告李先生所主張交易行為違反稅收相關(guān)管理規(guī)定，并不屬于效力禁止性規(guī)范，而是管理禁止性規(guī)范，故雙方所簽訂房屋購(gòu)賣合同內(nèi)容并不違反法律的規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，依法成立的合同受法律保護(hù)，對(duì)簽訂合同的各方當(dāng)事人都具有約束力。

　　法官提示：當(dāng)事人應(yīng)本著誠(chéng)實(shí)信用的原則進(jìn)行房屋購(gòu)賣，不能將購(gòu)房款寫成裝修款以逃避國(guó)家稅收。國(guó)家近期二手房政策對(duì)此行為有一定規(guī)制，涉及貸款時(shí)，裝修款可能無(wú)法按照存量房貸款流程進(jìn)行審批，這樣加大了資金不足的購(gòu)房者辦成貸款的風(fēng)險(xiǎn)，從而嚴(yán)重影響了合同的履行、交易的穩(wěn)定，對(duì)二手房市場(chǎng)發(fā)展也產(chǎn)生不良影響。

　　你的中介靠譜嗎？

　　宗先生較近被中介公司起訴了，很是苦惱，事情是這樣的：

　　他有一套閑置的房屋想要出售，與中介公司的經(jīng)紀(jì)人小劉簽訂了《房屋出售委托合同》，約定由中介公司代理宗先生出售，并且排除其他委托人代理。中介公司向宗先生支付了定金3千元，約定如果在規(guī)定日期內(nèi)未售出，定金不予退還。一個(gè)偶然的機(jī)會(huì)宗先生得知中介公司的小劉未取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格，但回想起在合同洽談時(shí)，小劉卻出示了載明“經(jīng)紀(jì)人”字樣的名片，且對(duì)外亦稱其具有相應(yīng)資格。宗先生對(duì)中介公司的誠(chéng)信產(chǎn)生了質(zhì)疑，立即向中介公司發(fā)出解除委托合同的通知，函稱中介公司存在違約行為故解除委托合同。

　　之后，宗先生自行將房屋以客觀的價(jià)格賣給了魏先生。這時(shí)，中介公司也與第三人簽訂了購(gòu)房委托合同，并收取了定金。中介公司著了急，將宗先生訴至海淀法院認(rèn)為其行為違反了委托合同的約定，要求解除合同、返還定金并且賠償違約金。法院判決宗先生返還中介公司定金3千元，駁回了中介公司其他訴訟請(qǐng)求。

　　法官釋法：居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托合同。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須是經(jīng)過考試、注冊(cè)并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書》的人員，中介公司從業(yè)人員小劉未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書》，對(duì)外以經(jīng)紀(jì)人名義從事相關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，上述違規(guī)行為足以使得宗先生失去對(duì)中介公司的信任進(jìn)而解除雙方居間合同，故自通知到達(dá)中介公司之日，雙方居間合同關(guān)系即告解除。故中介公司稱宗先生違約，要求其雙倍返還定金并賠償損失的主張得不到法院的支持。

　　法官提示：人們?cè)谂c中介公司簽訂合同時(shí)，應(yīng)擦亮眼睛查看中介公司的資質(zhì)以及經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)資格，避免因中介缺失此類資格對(duì)自己產(chǎn)生不利影響。當(dāng)發(fā)現(xiàn)中介存在資質(zhì)問題時(shí)，及時(shí)解除合同，同時(shí)規(guī)劃好房屋出售的下一步計(jì)劃，避免“賠了夫人又折兵”。

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