進入4月份，北京二手房交易又現小陽春。由于地理位置較好，價格比新房更容易接受，二手房成為許多人置業(yè)的選擇。但是，二手房購賣過程復雜，涉及的主體多，購方、賣方、中介方，各方都需謹慎。海淀區(qū)法院法官結合審判實踐中集中出現的一些問題，為準備要購房或賣房的人"把脈"：

到手的房子要飛了嗎？

提示:定金雖少有利購賣合同履行

在很多人眼里，購房頗似炒股，購購時間不同，價格可能就會相差幾萬甚至十幾萬元。

小馬經房屋中介相中了一套開價150萬元、100平方米的二手房打算結婚用。他當即與房主何先生簽訂了房屋購賣合同以及補充協議。擔心夜長夢多，小馬簽完合同便給了房主2萬元定金，天又交給中介居間服務費用3萬元。根據合同約定，下一步應是小馬支付購房款，何先生協助辦理過戶手續(xù)?？墒?，小馬多次要把購房款給何先生，未料對方卻一再拒收亦只字不提過戶一事。眼見房價飛漲，當時的150萬元現在只能購80平方米的房子。見到手的房子要飛了，小馬將何先生訴至法院要求繼續(xù)履行合同。

庭審中，何先生以小馬僅付了2萬元定金為由，拒絕繼續(xù)履行合同。今年1月，法院判決支持了小馬的訴訟請求。

解析 小馬與房主何先生之間的房屋購賣合同，系雙方當事人真實意思表示，且不違反有關法律規(guī)定，屬于有效合同。小馬交的2萬元定金，是指當事人在合同訂立前或支付房款前由一方向另一方支付的，其目的在于擔保合同債權的實現，當小馬支付了全部房款后，定金應當抵作房款或者收回。

在房價上漲過快時，易出現賣方將房賣給更高出價者導致違約的情況。這時，購方有權選擇要求賣方繼續(xù)履行合同，也可以要求賣方承擔形式的違約責任，即承擔雙倍返還定金或者支付違約金或者賠償損失等。購房時，積極約定定金條款，有利于保障房屋購賣合同的順利履行。

裝修款能代替購房款？

提示:裝修款無法按存量房貸款

楊某在中介公司的介紹下想購購李先生位于繁華區(qū)的一套住房，房屋的成交價實際為178萬元。但中介告訴楊某，如果在合同中將房價寫成88萬元，余款90萬元寫成裝修款就可以少繳稅。因此雙方在簽訂房屋購賣合同后，又簽訂了一份補充協議，載明了用裝修款代替一部分房款的內容。后楊某依合同支付了房屋定金及頭付款。

誰知，李先生的好友白某也看上了這套房子，并執(zhí)意以多給5萬元的價格購下來。李先生動了心，便以和楊某簽訂的補充協議中對房屋價款約定的內容規(guī)避了國家稅收管理規(guī)定為由，認為合同應屬無效。楊某起訴到法院要求繼續(xù)履行房屋購賣合同，獲法院支持。

解析 依據合同法第五十二條，"有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；(三)以合法形式掩蓋非法目的；(四)損害社會公共利益；(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定"。其中第(五)項規(guī)定的"強制性規(guī)定"，是指效力性強制性規(guī)定。李先生所主張交易行為違反稅收相關管理規(guī)定，并不屬于效力禁止性規(guī)范，而是管理禁止性規(guī)范，故雙方所簽訂房屋購賣合同內容并不違反法律的規(guī)定，應屬合法有效。

同時，當事人應本著誠實信用的原則進行房屋購賣，不能將購房款寫成裝修款以逃避國家稅收。針對此類行為，國家近期對二手房的政策有一定規(guī)制，涉及貸款時，裝修款可能無法按照存量房貸款流程進行審批，這樣加大了資金不足的購房者獲得貸款的風險。

合同約定不明怎么辦？

提示:嚴查合同條款是否有沖突

趙先生與房主于2009年5月15日簽訂了房屋購賣合同后，按照合同約定當天將3萬元房屋定金交給房主，并寫下收條，次日又將房屋代理費及過戶費5萬元交付給中介公司。5月22日，趙先生將購房款221萬元籌齊存入銀行，同日告知中介公司可以與房主辦理房屋過戶手續(xù)了。但是房主卻以種種理由拒絕。后趙先生得知，原來房主已經將房屋賣與他人，故起訴要求房主雙倍返還定金6萬元并且賠償過戶代理費5萬元。

庭審中，房主辯稱是因為合同約定不明才導致無法履行。雙方對于交納房款與辦過戶手續(xù)的時間各執(zhí)一詞，就雙方所簽訂合同文本來看，對于購房款交納時間存在約定不明的情形，其中房屋購賣合同第四條約定購方在合同簽訂后的七個工作日內即2009年7月9日前支付全部購房款(包括已付定金)，但是補充條款又約定賣方應于2009年7月9日之前與購方辦理完過戶等相關手續(xù)。后法院判決房主雙倍返還趙先生購房定金6萬元，賠償過戶代理損失5萬元。

解析 根據合同法第六十一條之規(guī)定，"合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。"第六十二條第四項還規(guī)定，"履行期限不明確的，債務人可以隨時履行，債權人也可以隨時要求履行，但應當給對方必要的準備時間。"該條第五項為"履行方式不明確的，按照有利于實現合同目的的方式履行。"

按照一般的交易習慣，賣方不可能在尚未完全收到購房款之時將房屋過戶，反之亦然。因此如果沒有特別的約定或者約定不明確，應當推定雙方同時履行。

當事人在簽訂購賣合同以及補充協議時，應本著嚴謹的態(tài)度及時審查合同中各條款的約定是否沖突。當矛盾發(fā)生時，如果是條款本身約定的問題，那么對條款進行修改調整。如果條款沒有沖突，僅是雙方理解不同，應積極溝通，再次明確約定的履行方式、時間、地點。尤其是購方，更應引起重視，避免賣方將此作為不履行合同的借口，延誤了購房好時機。

你找的房屋中介靠譜嗎？

　 提示:發(fā)現中介資質有問題及時解約

宗先生較近被一家中介公司起訴了，很是苦惱。他有一套閑置房想出售，與中介經紀人小劉簽訂了《房屋出售委托合同》，約定由中介代理出售，排除其他委托人代理。中介公司向宗先生支付了定金3000元，約定如果在規(guī)定日期內未售出，定金不退。后來，宗先生偶然得知小劉未取得房地產經紀人資格，但在洽談時卻出示了載明"經紀人"字樣的名片，不由得對中介公司的誠信產生了質疑。他立即向中介公司發(fā)出解除委托合同的通知，后自行將房屋賣出。這時，中介公司也與第三人簽訂了購房委托合同并收了定金。中介公司以宗先生"一房二賣"訴至法院。法院判決宗先生返還中介公司定金3000元，駁回了中介公司其他訴訟請求。

解析 居間合同(又稱中介合同)是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，由委托人支付報酬的合同。委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。房地產經紀人必須是經過考試、注冊并取得《房地產經紀人資格證書》的人員，中介公司從業(yè)人員小劉未取得《房地產經紀人資格證書》，對外以經紀人名義從事相關房地產經紀業(yè)務，上述違規(guī)行為足以使得宗先生失去對于中介公司的信任進而解除雙方居間合同，故自通知到達中介公司之日，雙方居間合同關系即告解除。中介公司稱宗先生違約，要求其雙倍返還定金并賠償損失的主張得不到法院的支持。

購房人在與中介公司簽訂合同時，應仔細查看中介公司的資質以及經紀人的執(zhí)業(yè)資格，避免因中介缺失此類資格對自己產生不利影響。當發(fā)現中介存在資質問題時，及時解除合同，同時規(guī)劃好房屋出售的下一步計劃。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！