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明明白白購購二手房
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 463 次
李南:天氣越來越冷,但二手房的交易市場卻非?;鸨?,為什么現(xiàn)在大家都在關(guān)注二手房?
陳柳:資金方面是一個考慮,客戶手中的資金是有限的,當其準備在一個地段購房置業(yè)時,頭先要考慮的就是預算,與期房或新房相比,二手房的設(shè)施會比較完善,同時交通比較便利,沒有期房的一些風險,這些優(yōu)勢會讓投資者的目光從新房轉(zhuǎn)向二手房。
龔虎:此外,在同等區(qū)域的話,二手房一般都比新房便宜。因為很多開發(fā)商選擇開盤的時候,新房價格都會比周邊的二手房價格要略高一些,而二期比一期的價格還要高,以給購房者更多的信心。
李南:二手房是一個很市場化的市場,購家賣家都在博弈,價格會更真實和更靈活。對二手房有什么投資建議?
劉冬:就購賣雙方來說,開發(fā)商是比較強勢的群體,購房者與開發(fā)商談判的余地很小,而二手房雙方之間的回旋余地很大。但開發(fā)商的定價對周邊二手房影響也比較大,二手房業(yè)主會將其作為定價的一個基準。
龔虎:年關(guān)之前有些開發(fā)商已經(jīng)不怎么賣房了,因為很多房地產(chǎn)企業(yè)的上市公司需要產(chǎn)品來體現(xiàn)業(yè)績,今年的業(yè)績已經(jīng)完成了,需要留一些房子作為明年的業(yè)績,所以出現(xiàn)了捂盤惜售的現(xiàn)象。而新房的產(chǎn)權(quán)證辦理更需要一段時間,所以二手房的流動性強的特點就體現(xiàn)出來了。
李南:所以可以建議投資者,無論是需求還是投資,都可以關(guān)注二手房。那怎么來選擇稱心合意的二手房?
陳柳:購房置業(yè)對任何一個家庭來講都是一個巨大投資,購購二手房頭先要考慮周邊配套設(shè)施等信息,比如是否是一個成熟的社區(qū),周邊是否有幼兒園、學校以及養(yǎng)老院等,其次就是考察一下手中的現(xiàn)金流,看一下家庭個人收入以及家庭收入,在實際操作中,建議家庭收入的30%~40%以內(nèi)用于房貸支出,這樣不會影響生活質(zhì)量。
劉冬:購購二手房,一定要選擇一家比較好的經(jīng)紀公司。不同的公司提供的服務(wù)不一樣,包括經(jīng)紀人的專業(yè)知識以及專業(yè)程度也不一樣,較關(guān)鍵的一點是,大的經(jīng)紀公司其房源資源是很豐富的。
龔虎:購二手房看房只是購房過程中的步,購完房之后要簽署合同,還要給對方支付定金,中介公司后期還要幫購房者辦貸款,辦理過戶以及物業(yè)交割等。一系列的過程走下來,需要分為七八個步驟,大中介公司的服務(wù),是從頭至尾比較完善的,各個環(huán)節(jié)都會有把控,幫購房者規(guī)避風險,不正規(guī)的公司往往在簽訂合同收取傭金后,后續(xù)的服務(wù)內(nèi)容會萎縮。
李南:很多人在購房前都會上網(wǎng)先看看,有些合適的房源電話會記下來然后打過去,你們建議這樣做嗎?
劉冬:不建議去參考網(wǎng)上的價格,因為網(wǎng)上的房源真實性不高。建議購房者去實地查看,較好購賣雙方能夠直接接觸到,細節(jié)問題較好面談。
龔虎:購房者還要對物業(yè)進行考察。公共區(qū)域的衛(wèi)生打掃等都是靠物業(yè)公司進行,如果物業(yè)公司不好,對房子的價格也會有影響。
陳柳:對物業(yè)公司的考察較好也是實地走訪,看一看樓道、電梯間、綠化環(huán)境等等,早上去看看有沒有園林工人或者保潔工人起來打掃,此外門衛(wèi)的職守情況也可以看到,公共設(shè)施上多注重一些細節(jié)甚至垃圾箱。而相鄰的幾個社區(qū)還可以比較一下。
李南:有人購二手房是為了結(jié)婚,有人是為了改善住房條件,也有人是為了投資需求。對于不同的人群有哪些建議?
陳柳:對于30歲以內(nèi)的人來說,購房頭先考慮交通,以工作便利為條件,然后再考慮房價,基于這兩點,市區(qū)內(nèi)的房子都可以考慮。50歲以內(nèi)的人如果為了改善居住環(huán)境,需要注意周邊環(huán)境,比如治安、學校、醫(yī)院等配套設(shè)施。歲數(shù)再大一些的購房者需要考慮養(yǎng)老和安靜的環(huán)境等因素,包括一定要選擇一個產(chǎn)權(quán)清晰的房子,因為以后可能會涉及到遺產(chǎn)問題。
龔虎:40歲以后購房要考慮就醫(yī)方便,35歲以后的話,較主要考慮還是子女教育問題。
劉冬:如果考慮長遠投資比如以租養(yǎng)房,手中也有閑散資金,建議可以購一些地段好、戶型小的稀缺房源,類似這樣的房子租金和率可能更高。
李南:今年以來房價漲得很快,到底現(xiàn)在還要不要購房是很多人困惑的問題,而且如果購房,可能會損失其他一些投資的機會成本,你們的建議是什么?
陳柳:北京的房價其實一直都在漲,而且這個勢頭并沒有收緊的趨勢,如果購房者有剛性需求,或者想改善住房環(huán)境,在力所能及的范圍之內(nèi)可以購房。如果是用來投資,當房屋的成長率更安全地高于其他的投資產(chǎn)品的時候,購房就是比較合適的選擇。但無論是自主還是投資,量入為出較重要。
劉冬:個人購購套房的貸款利率較低,如果購一套100萬元的房產(chǎn),而手中有50萬元的話,建議拿出35萬元左右用于購房,房款余下部分選擇貸款。
李南:購二手房的時候,要注意哪些陷阱?
陳柳:我有一個朋友得到一個信息,說在北京什剎海附近有一個40平方米左右的房子出售,價格是40萬元,他覺得很劃算,就去現(xiàn)場看房,房子結(jié)構(gòu)和裝修也不錯,但在簽協(xié)議前看房產(chǎn)證的時候,才發(fā)現(xiàn)上面只寫著4平方米,事實是對方在院子里蓋了一個頂形成了一個大房子,這樣算下來,每平方米就是10萬元。
龔虎:房產(chǎn)證較重要,因為將來銀行貸款也是以房產(chǎn)證面積來算,還需要注意的票據(jù)是購房發(fā)票、公共維修基金發(fā)票等等,這是購房者過戶時交稅的憑證。購二手房還要注意房子在過戶之前,有沒有結(jié)清所有費用,像水、電、氣、上網(wǎng)、電話、物業(yè)、供暖等,這些也一定要看票據(jù),而且是近期結(jié)算票據(jù)。
劉冬:很多購房者很關(guān)注裝修,但我們建議客戶不要購太新尤其是未居住過的 ,原因是此類房可能是賣房者出于投資而購的,裝修也不會花很多心思,而且看房時要多注意細節(jié),比如水壓、供暖和供電等,甚至包括屋頂是否有水印等。
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