李南：天氣越來(lái)越冷，但二手房的交易市場(chǎng)卻非?；鸨瑸槭裁船F(xiàn)在大家都在關(guān)注二手房？

　　陳柳：資金方面是一個(gè)考慮，客戶(hù)手中的資金是有限的，當(dāng)其準(zhǔn)備在一個(gè)地段購(gòu)房置業(yè)時(shí)，頭先要考慮的就是預(yù)算，與期房或新房相比，二手房的設(shè)施會(huì)比較完善，同時(shí)交通比較便利，沒(méi)有期房的一些風(fēng)險(xiǎn)，這些優(yōu)勢(shì)會(huì)讓投資者的目光從新房轉(zhuǎn)向二手房。

　　龔虎：此外，在同等區(qū)域的話，二手房一般都比新房便宜。因?yàn)楹芏嚅_(kāi)發(fā)商選擇開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，新房?jī)r(jià)格都會(huì)比周邊的二手房?jī)r(jià)格要略高一些，而二期比一期的價(jià)格還要高，以給購(gòu)房者更多的信心。

　　李南：二手房是一個(gè)很市場(chǎng)化的市場(chǎng)，購(gòu)家賣(mài)家都在博弈，價(jià)格會(huì)更真實(shí)和更靈活。對(duì)二手房有什么投資建議？

　　劉冬：就購(gòu)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商是比較強(qiáng)勢(shì)的群體，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商談判的余地很小，而二手房雙方之間的回旋余地很大。但開(kāi)發(fā)商的定價(jià)對(duì)周邊二手房影響也比較大，二手房業(yè)主會(huì)將其作為定價(jià)的一個(gè)基準(zhǔn)。

　　龔虎：年關(guān)之前有些開(kāi)發(fā)商已經(jīng)不怎么賣(mài)房了，因?yàn)楹芏喾康禺a(chǎn)企業(yè)的上市公司需要產(chǎn)品來(lái)體現(xiàn)業(yè)績(jī)，今年的業(yè)績(jī)已經(jīng)完成了，需要留一些房子作為明年的業(yè)績(jī)，所以出現(xiàn)了捂盤(pán)惜售的現(xiàn)象。而新房的產(chǎn)權(quán)證辦理更需要一段時(shí)間，所以二手房的流動(dòng)性強(qiáng)的特點(diǎn)就體現(xiàn)出來(lái)了。

　　李南：所以可以建議投資者，無(wú)論是需求還是投資，都可以關(guān)注二手房。那怎么來(lái)選擇稱(chēng)心合意的二手房？

　　陳柳：購(gòu)房置業(yè)對(duì)任何一個(gè)家庭來(lái)講都是一個(gè)巨大投資，購(gòu)購(gòu)二手房頭先要考慮周邊配套設(shè)施等信息，比如是否是一個(gè)成熟的社區(qū)，周邊是否有幼兒園、學(xué)校以及養(yǎng)老院等，其次就是考察一下手中的現(xiàn)金流，看一下家庭個(gè)人收入以及家庭收入，在實(shí)際操作中，建議家庭收入的30%～40%以?xún)?nèi)用于房貸支出，這樣不會(huì)影響生活質(zhì)量。

　　劉冬：購(gòu)購(gòu)二手房，一定要選擇一家比較好的經(jīng)紀(jì)公司。不同的公司提供的服務(wù)不一樣，包括經(jīng)紀(jì)人的專(zhuān)業(yè)知識(shí)以及專(zhuān)業(yè)程度也不一樣，較關(guān)鍵的一點(diǎn)是，大的經(jīng)紀(jì)公司其房源資源是很豐富的。

　　龔虎：購(gòu)二手房看房只是購(gòu)房過(guò)程中的步，購(gòu)?fù)攴恐笠炇鸷贤?，還要給對(duì)方支付定金，中介公司后期還要幫購(gòu)房者辦貸款，辦理過(guò)戶(hù)以及物業(yè)交割等。一系列的過(guò)程走下來(lái)，需要分為七八個(gè)步驟，大中介公司的服務(wù)，是從頭至尾比較完善的，各個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)有把控，幫購(gòu)房者規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，不正規(guī)的公司往往在簽訂合同收取傭金后，后續(xù)的服務(wù)內(nèi)容會(huì)萎縮。

　　李南：很多人在購(gòu)房前都會(huì)上網(wǎng)先看看，有些合適的房源電話會(huì)記下來(lái)然后打過(guò)去，你們建議這樣做嗎？

　　劉冬：不建議去參考網(wǎng)上的價(jià)格，因?yàn)榫W(wǎng)上的房源真實(shí)性不高。建議購(gòu)房者去實(shí)地查看，較好購(gòu)賣(mài)雙方能夠直接接觸到，細(xì)節(jié)問(wèn)題較好面談。

　　龔虎：購(gòu)房者還要對(duì)物業(yè)進(jìn)行考察。公共區(qū)域的衛(wèi)生打掃等都是靠物業(yè)公司進(jìn)行，如果物業(yè)公司不好，對(duì)房子的價(jià)格也會(huì)有影響。

　　陳柳：對(duì)物業(yè)公司的考察較好也是實(shí)地走訪，看一看樓道、電梯間、綠化環(huán)境等等，早上去看看有沒(méi)有園林工人或者保潔工人起來(lái)打掃，此外門(mén)衛(wèi)的職守情況也可以看到，公共設(shè)施上多注重一些細(xì)節(jié)甚至垃圾箱。而相鄰的幾個(gè)社區(qū)還可以比較一下。

　　李南：有人購(gòu)二手房是為了結(jié)婚，有人是為了改善住房條件，也有人是為了投資需求。對(duì)于不同的人群有哪些建議？

　　陳柳：對(duì)于30歲以?xún)?nèi)的人來(lái)說(shuō)，購(gòu)房頭先考慮交通，以工作便利為條件，然后再考慮房?jī)r(jià)，基于這兩點(diǎn)，市區(qū)內(nèi)的房子都可以考慮。50歲以?xún)?nèi)的人如果為了改善居住環(huán)境，需要注意周邊環(huán)境，比如治安、學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施。歲數(shù)再大一些的購(gòu)房者需要考慮養(yǎng)老和安靜的環(huán)境等因素，包括一定要選擇一個(gè)產(chǎn)權(quán)清晰的房子，因?yàn)橐院罂赡軙?huì)涉及到遺產(chǎn)問(wèn)題。

　　龔虎：40歲以后購(gòu)房要考慮就醫(yī)方便，35歲以后的話，較主要考慮還是子女教育問(wèn)題。

　　劉冬：如果考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)投資比如以租養(yǎng)房，手中也有閑散資金，建議可以購(gòu)一些地段好、戶(hù)型小的稀缺房源，類(lèi)似這樣的房子租金和率可能更高。

　　李南：今年以來(lái)房?jī)r(jià)漲得很快，到底現(xiàn)在還要不要購(gòu)房是很多人困惑的問(wèn)題，而且如果購(gòu)房，可能會(huì)損失其他一些投資的機(jī)會(huì)成本，你們的建議是什么？

　　陳柳：北京的房?jī)r(jià)其實(shí)一直都在漲，而且這個(gè)勢(shì)頭并沒(méi)有收緊的趨勢(shì)，如果購(gòu)房者有剛性需求，或者想改善住房環(huán)境，在力所能及的范圍之內(nèi)可以購(gòu)房。如果是用來(lái)投資，當(dāng)房屋的成長(zhǎng)率更安全地高于其他的投資產(chǎn)品的時(shí)候，購(gòu)房就是比較合適的選擇。但無(wú)論是自主還是投資，量入為出較重要。

　　劉冬：個(gè)人購(gòu)購(gòu)套房的貸款利率較低，如果購(gòu)一套100萬(wàn)元的房產(chǎn)，而手中有50萬(wàn)元的話，建議拿出35萬(wàn)元左右用于購(gòu)房，房款余下部分選擇貸款。

　　李南：購(gòu)二手房的時(shí)候，要注意哪些陷阱？

　　陳柳：我有一個(gè)朋友得到一個(gè)信息，說(shuō)在北京什剎海附近有一個(gè)40平方米左右的房子出售，價(jià)格是40萬(wàn)元，他覺(jué)得很劃算，就去現(xiàn)場(chǎng)看房，房子結(jié)構(gòu)和裝修也不錯(cuò)，但在簽協(xié)議前看房產(chǎn)證的時(shí)候，才發(fā)現(xiàn)上面只寫(xiě)著4平方米，事實(shí)是對(duì)方在院子里蓋了一個(gè)頂形成了一個(gè)大房子，這樣算下來(lái)，每平方米就是10萬(wàn)元。

　　龔虎：房產(chǎn)證較重要，因?yàn)閷?lái)銀行貸款也是以房產(chǎn)證面積來(lái)算，還需要注意的票據(jù)是購(gòu)房發(fā)票、公共維修基金發(fā)票等等，這是購(gòu)房者過(guò)戶(hù)時(shí)交稅的憑證。購(gòu)二手房還要注意房子在過(guò)戶(hù)之前，有沒(méi)有結(jié)清所有費(fèi)用，像水、電、氣、上網(wǎng)、電話、物業(yè)、供暖等，這些也一定要看票據(jù)，而且是近期結(jié)算票據(jù)。

　　劉冬：很多購(gòu)房者很關(guān)注裝修，但我們建議客戶(hù)不要購(gòu)太新尤其是未居住過(guò)的 ，原因是此類(lèi)房可能是賣(mài)房者出于投資而購(gòu)的，裝修也不會(huì)花很多心思，而且看房時(shí)要多注意細(xì)節(jié)，比如水壓、供暖和供電等，甚至包括屋頂是否有水印等。

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