李先生是工薪一族，為了方便上班及出行，他把目光投向價(jià)格相對(duì)較低的二手房。經(jīng)過(guò)精挑細(xì)選，他選中了一套二手房，可是當(dāng)入住后，他又后悔了。自成為房奴后，他在單位也遭遇一些變化，致使他手頭總覺得相當(dāng)緊張，而且因?yàn)樗麤]有吃透二手房貸的有關(guān)政策，導(dǎo)致稅費(fèi)、利息都比別人要高。業(yè)內(nèi)人士了解后，認(rèn)為這是典型的沒有很好了解與吃透房貸政策，很多購(gòu)購(gòu)二手房的消費(fèi)者也存在相同困惑。 因此，記者請(qǐng)中國(guó)銀行祈福分行的劉經(jīng)理作解答。

　　選對(duì)貸款銀行

　　劉經(jīng)理分析說(shuō)，如何才能找到與自身狀況契合的合作銀行和房貸產(chǎn)品？房貸可操作點(diǎn)主要包括還款方式和利率品種的選擇兩方面。目前房貸還款有多種方式，一些銀行還在不斷推出房貸還款的組合品種，使用于不同的貸款者，只要挑選了與自己資金狀況的品種，其實(shí)就是較合適的。

　　二手房的購(gòu)購(gòu)要比一手房的金融政策靈活得多，因?yàn)槎址客恐薪榻榻B可靠的房源，而大多數(shù)的中介公司不僅僅是幫你找一套房這么簡(jiǎn)單，他會(huì)為你提供貸款、過(guò)戶等一條龍的服務(wù)。尤其是金融貸款，與中介公司合作的銀行往往不止一家，而是包括除了四大銀行之外的許多中小型銀行，而這些銀行的金融信貸政策會(huì)有更多的優(yōu)惠。有時(shí)四大銀行嚴(yán)格執(zhí)行了國(guó)家臨時(shí)出臺(tái)的金融規(guī)定，而中小銀行則會(huì)推遲執(zhí)行。目前，國(guó)十一風(fēng)聲正緊，四大銀行貸款也收緊，但四大銀行之外的銀行則不那么緊，有些銀行甚至可以保證二套房有相當(dāng)代理優(yōu)惠的信貸政策。

　　例如，如果你選擇二手房購(gòu)購(gòu)，無(wú)論是套還是老二套，中介可以幫你繞開四大銀行，找浦發(fā)銀行、廣發(fā)銀行等中小銀行，尋找到頭付二成、利率七折的房貸政策。這一點(diǎn)，對(duì)于新房就行不通了，因?yàn)樾路康拈_發(fā)商，往往只與一家銀行合作，缺小選性。

　　劉經(jīng)理總結(jié)，貸款購(gòu)購(gòu)新房時(shí)，只能選擇與開發(fā)商所銷售的項(xiàng)目有貸款合作的銀行，也就是說(shuō)，貸款銀行已經(jīng)確定不能更改；而二手房貸款則不同，可以選擇不同的銀行、不同的房貸產(chǎn)品。

　　選對(duì)還款方式

　　劉經(jīng)理分析說(shuō)，李先生的壓力增加的原因之一，在于他不該選擇等額本金還款的方式。收入固定且未來(lái)預(yù)期較好，可選擇月供，其中，等額本息月還款額固定，便于理財(cái)；等額本金初期還款較多，但可減少利息及后期壓力，各銀行都可選擇；對(duì)于收入固定且收入較高的購(gòu)房者，選擇雙周供還款方式更合適，因?yàn)殡p周供相當(dāng)于一年償還13個(gè)月的月供，還款壓力較大，但可節(jié)省時(shí)間及利息。

　　對(duì)于收入不固定的購(gòu)房者，建議選擇還款自由行、等額遞增、寬限期還款這三種方式，比如在貸款初期收入較少，但預(yù)期未來(lái)收入增加，可選擇等額遞增還款法。

　　選對(duì)中介公司

　　劉經(jīng)理分析說(shuō)，在購(gòu)房的人中，大部分是外地年輕夫妻，大部分都是次購(gòu)房，從李先生的購(gòu)房經(jīng)歷來(lái)看，就知道沒什么經(jīng)驗(yàn)。根本不知道應(yīng)該關(guān)注房屋的哪處，只是被中介和房主牽著鼻子走。他舉例說(shuō)，因?yàn)榧偃缬幸惶追孔邮悄媳毕虻?，所以中介就?huì)選擇上午陽(yáng)光較充足的時(shí)候帶人去看房，這時(shí)陽(yáng)光灑滿整個(gè)房間，作為購(gòu)購(gòu)者當(dāng)然會(huì)很滿意。

　　事實(shí)證明，揚(yáng)長(zhǎng)避短的道理，不是每個(gè)購(gòu)房者都關(guān)注的。例如，這個(gè)房子市值11000元/平方米，如果你是賣方，他會(huì)告訴你，這個(gè)房子市值9500元/平方米，倘若你是購(gòu)方，他會(huì)告訴你，這個(gè)房子市值12500元/平方米。這樣一來(lái)，如果11000元/平方米成交，雙方都能接受，他自己可以在其中大賺傭金。所以，無(wú)論你是購(gòu)方還是賣方，都要以互換的身份去中介尋價(jià)，然后再估價(jià)自己購(gòu)或賣的房子究竟值多少錢。

　　記者去年12月碰到的一則案例，也說(shuō)明了這個(gè)道理。紀(jì)先生在番禺南國(guó)奧園的房子準(zhǔn)備出手，因?yàn)橼s上較后的政策優(yōu)惠，賣房市場(chǎng)很好。消息剛放在網(wǎng)上，就有中介和個(gè)人找上門來(lái)?，F(xiàn)在，該套房的二手房已漲到11000元/平方米，這個(gè)價(jià)格在半年前，紀(jì)先生是不敢想的。而現(xiàn)在，已有不少中介公司想代理該套房子，保證不低于11000元/平方米的價(jià)格賣出去。這樣的中介，算是比較可靠的中介，因?yàn)槟銓?duì)市場(chǎng)的判斷不會(huì)那么準(zhǔn)確。

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