房產(chǎn)中介建議：與掛牌備案結(jié)合，完善預(yù)告登記細(xì)則

東方早報(bào)記者 朱楠 實(shí)習(xí)生 錢世超

8月4日發(fā)布的《上海市房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定》，有望抑制二手房市場(chǎng)房東方隨意跳價(jià)的現(xiàn)象，為眾多二手房中介公司所關(guān)注。不少業(yè)內(nèi)人士告訴早報(bào)記者，要抑制跳價(jià)，得完善細(xì)則將預(yù)告登記前置到掛牌備案和購(gòu)賣備案之間。

其實(shí)，預(yù)告登記制度在二手房領(lǐng)域早已存在。漢宇地產(chǎn)訴訟部經(jīng)理吳俊介紹說。早在2008年《物權(quán)法》實(shí)施之后，部分二手房客戶就要求進(jìn)行二手房購(gòu)賣的預(yù)告登記。但當(dāng)時(shí)各個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)交易未有二手房預(yù)告登記的實(shí)施細(xì)則，所以這種要求并未引起重視，特別是購(gòu)購(gòu)方單方提出預(yù)告登記的，交易會(huì)以雙方?jīng)]有達(dá)成協(xié)議為由拒絕。之后在《上海市房地產(chǎn)購(gòu)賣合同示范文本》2009版中，第六條較后一款賦予了購(gòu)賣雙方進(jìn)行預(yù)告登記的權(quán)利，即只要購(gòu)賣雙方簽署了購(gòu)賣格式合同，就可以雙方或者單方做預(yù)告登記，防止房東跳價(jià)。

但是在實(shí)際操作中，賣方(房東)一般在收取定金后簽署購(gòu)賣合同之前跳價(jià)。吳俊認(rèn)為，房東簽署完定金協(xié)議后跳價(jià)可按照定金罰則的辦法進(jìn)行約束，但房東在簽署定金協(xié)議或購(gòu)賣合同之前的跳價(jià)行為至今尚無法防范。

目前，《技術(shù)規(guī)定》還無法確定是否能夠?qū)㈩A(yù)告登記這一過程放在客戶付定金之前。當(dāng)然，即使將預(yù)告登記前置也會(huì)碰到問題。比如說：房地產(chǎn)交易確定購(gòu)賣雙方預(yù)告登記意向的依據(jù)是什么？購(gòu)家單方面不購(gòu)購(gòu)又不肯配合撤銷預(yù)告登記時(shí)如何操作？這些操作細(xì)則尚存的問題都會(huì)為二手房預(yù)告登記能否設(shè)置在簽署購(gòu)賣合同前造成障礙。

吳俊認(rèn)為，目前較有可能的還是在簽署購(gòu)賣格式合同后，購(gòu)賣雙方或購(gòu)購(gòu)方憑購(gòu)賣合同示范文本到交易進(jìn)行預(yù)告登記。如果將嚴(yán)格的掛牌房源網(wǎng)上備案與預(yù)告登記制度相結(jié)合，或許可以讓房東在簽署購(gòu)賣合同前的跳價(jià)行為有所收斂。當(dāng)然，如果能將預(yù)告登記前置到掛牌備案和購(gòu)賣備案之間的階段，這樣更能徹底杜絕因房東跳價(jià)而產(chǎn)生的糾紛，提高上海二手房的流轉(zhuǎn)速度和效率。

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