沒(méi)購(gòu)房前，吳小姐聽(tīng)說(shuō)過(guò)二手房購(gòu)賣里有種大小合同，幫助購(gòu)賣雙方做低房?jī)r(jià)。購(gòu)了房之后，吳小姐深切體會(huì)到，二手房做低房?jī)r(jià)之多，多到自己正常交易的房子被交易部門認(rèn)為房?jī)r(jià)過(guò)高而拒之。

卡住理由：房?jī)r(jià)太高

6月份，吳小姐購(gòu)了一套周浦的二手房，6月初簽的合同58.45平方米共56萬(wàn)元。一個(gè)月后，吳小姐約了上家去過(guò)戶，結(jié)果被通知，合同價(jià)高于同類成交房源，貸款審批通不過(guò)。如果想要繼續(xù)交易，中介公司必須提供以往成交的房?jī)r(jià)相同的3套案例，或者吳小姐與上家協(xié)議重定房?jī)r(jià)。吳小姐納悶，為什么正常交易的房子會(huì)被認(rèn)為房?jī)r(jià)過(guò)高？中介才向吳小姐道出緣由。周浦地區(qū)二手房做低房?jī)r(jià)現(xiàn)象很普遍，6月初，吳小姐購(gòu)的這個(gè)房型被做低后房?jī)r(jià)只有42萬(wàn)元。兩個(gè)房?jī)r(jià)差達(dá)到20％以上。所以，當(dāng)這套56萬(wàn)元的單子審時(shí)，相關(guān)部門理所當(dāng)然地認(rèn)為，房?jī)r(jià)過(guò)高，有故意做高房?jī)r(jià)多貸款嫌疑。

二手房做低房?jī)r(jià)泛濫

這種現(xiàn)象在全市范圍普遍存在。徐家匯體育館附近某樓盤4－6月共成交8套房子，交易顯示的成交價(jià)為2.2萬(wàn)元/平方米，而實(shí)際上在中介公司掛牌的毛坯房單價(jià)也至少在2.6萬(wàn)元－3萬(wàn)元/平方米之間， 則在3萬(wàn)元以上。某中介業(yè)務(wù)員透露，只要購(gòu)賣雙方任何一方提出做低房?jī)r(jià)的要求，業(yè)務(wù)員都會(huì)盡力促成。畢竟不會(huì)為了這個(gè)要求而損失一套交易的機(jī)會(huì)，尤其是在房齡較短的樓盤中，這種現(xiàn)象比較多。因?yàn)橥顿Y客轉(zhuǎn)手承擔(dān)的稅收比較多，需要降低利差增大利潤(rùn)。反之，老樓盤中較少。

做低房?jī)r(jià)肥了誰(shuí)

據(jù)記者了解，做低交易價(jià)已經(jīng)成為現(xiàn)在二手房交易中較常用的避稅手段，而且能得到購(gòu)賣雙方的認(rèn)可。雙方簽訂 大小兩份合同，一份是按真實(shí)價(jià)格簽的購(gòu)賣合同，作為購(gòu)賣雙方交易的憑證，不對(duì)外公示；另一份則是專門提交給房地產(chǎn)部門的購(gòu)賣合同，交易價(jià)格低于真實(shí)成交價(jià)，從而減少稅費(fèi)。

這樣一來(lái)，購(gòu)方可以省契稅。如果所交易房產(chǎn)臨界于普通房和非普通房，適當(dāng)做低一點(diǎn)房?jī)r(jià)，以達(dá)到契稅由非普通的3％到普通的1.5％。若按130萬(wàn)元的總價(jià)做低30萬(wàn)元為例，購(gòu)方契稅可省30萬(wàn)元3％=9000元。

賣方可以省個(gè)調(diào)稅和營(yíng)業(yè)稅。不滿2年的房子，賣方如果做低房?jī)r(jià)30萬(wàn)元，相當(dāng)于省下30萬(wàn)元5.5％=16500元（營(yíng)業(yè)稅）及30萬(wàn)元20％=60000元（個(gè)調(diào)稅），合計(jì)72500元。

建議：合同采取聯(lián)單發(fā)票形式

去年6月，全市各交易陸續(xù)引進(jìn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，強(qiáng)制進(jìn)行二手房?jī)r(jià)格評(píng)估。明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的成交房源則可能被退件，并由該評(píng)估公司對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估。評(píng)估公司主要參照的是歷史成交價(jià)格，加上各修正數(shù)據(jù)后，得出自己的基準(zhǔn)價(jià)。目的是遏制做低房?jī)r(jià)規(guī)避稅收。

由于近一年二手房經(jīng)歷降價(jià)和漲價(jià)兩個(gè)波段，而評(píng)估公司的詢價(jià)不可能做到一對(duì)一精細(xì)評(píng)估，加上市場(chǎng)上絕大多數(shù)交易采取 做低房?jī)r(jià)的方式，評(píng)估公司的基準(zhǔn)價(jià)顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了市場(chǎng)價(jià)。這就形成了一個(gè)漏洞，比如一套100平方米的房子，成交價(jià)為50萬(wàn)元，評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)可能只有32萬(wàn)元左右。一位業(yè)內(nèi)人士分析。顯然，評(píng)估環(huán)節(jié)參考的是虛假價(jià)格，其二手房評(píng)估作用就形同虛設(shè)。

對(duì)于普遍的大小合同現(xiàn)象，有關(guān)人士建議，購(gòu)賣合同也應(yīng)借鑒發(fā)票聯(lián)單形式，一改如今隨便打印的局面。每一套交易房源只有一個(gè)合同編號(hào)，一式幾分的件合同分為上、中、下聯(lián)。只要輸入合同編號(hào)，就可以查看到上、中、下聯(lián)的每個(gè)價(jià)格是否一致，從而堵住做低房?jī)r(jià)的漏洞。

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