法律專家提醒，二手房購賣中常常隱藏著一些購房陷阱，稍不留神，購房者就可能吃到啞巴虧。

　　裝修

　　　　空口無憑維權(quán)難

　　趙先生在購房之初，以為撿到了便宜?？捶繒r(shí)，賣家承諾這、那，并大講了一通自己在裝修時(shí)選擇的櫥、衛(wèi)怎么好。于是，趙先生沒與賣方講價(jià)便爽快地簽下房屋購賣合同并交了錢。

　　沒想到，時(shí)隔不久，趙先生在打掃衛(wèi)生時(shí)發(fā)現(xiàn)，這套房屋的廚房下水管道不暢，經(jīng)常堵漏，衛(wèi)生間的座便器按鈕也不好使，墻壁上的電插座有兩個(gè)不好用。而且，賣房者竟然將櫥柜拆下運(yùn)走了。為此，他生氣地找到中介，要求維權(quán)。可是，趙先生較終卻只能干吃啞巴虧。原來，當(dāng)初在簽房屋購賣合同時(shí)，雙方對(duì)此類問題并沒有具體的約定。

　　說法：這一實(shí)例警醒人們，購二手房務(wù)必認(rèn)真驗(yàn)房。在看房過程中，購方不僅要仔細(xì)、嚴(yán)格地履行驗(yàn)房程序，而且應(yīng)將可能出現(xiàn)的問題及解決方案落實(shí)到紙上，不論是室內(nèi)裝修情況或附屬設(shè)施、設(shè)備的，都應(yīng)以書面形式確定下來，并將其作為購賣合同的附件。同時(shí)，雙方還可在合同中約定出現(xiàn)實(shí)際交付狀態(tài)與約定不符時(shí)，賣方應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。購方也可通過保留5%～10%的尾款于交房時(shí)支付的方式，來確保自身的合法權(quán)利免受侵犯。

　　簽陰陽合同

　　　　后患無窮

　　近日，閔先生看中了一套二手房，在房屋中介的操作下，他和賣家依據(jù)談妥的160萬元的價(jià)格簽訂了購賣合同。可是，在簽訂合同的時(shí)候，賣家多準(zhǔn)備了一份合同，并解釋說，另外一份購賣合同可于房屋登記備案和繳稅時(shí)用，成交價(jià)格寫120萬元就可以，這樣就能少交點(diǎn)稅。閔先生同意了這一建議，較終和賣家簽訂了一套陰陽合同。

　　不久，閔先生按照160萬元的實(shí)際交易價(jià)格支付了購房款，但因房屋價(jià)格上漲，賣家卻不愿交易了。為此，閔先生要求退款，不料對(duì)方拿出用于登記備案的房屋購賣合同稱，只能按此合同上的價(jià)格退還120萬元購房款。同時(shí)，賣家還拒不承認(rèn)雙方簽訂過另外的合同。不得已，閔先生打起了一場缺乏證據(jù)、并無勝訴把握的房產(chǎn)官司。

　　說法：法律專家指出，簽訂陰陽合同進(jìn)行偷稅的行為不僅損害國家的利益，也往往會(huì)給當(dāng)事人帶來偷雞不成反蝕把米的惡果。根據(jù)稅收征管法，個(gè)人在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)過程中通過簽訂陰陽兩套合同故意低報(bào)、瞞報(bào)成交價(jià)格進(jìn)行虛假納稅申報(bào)，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，是偷稅行為，稅務(wù)機(jī)關(guān)將依法追繳相應(yīng)稅款、加收滯納金，并處以罰款。構(gòu)成犯罪的，還要依法追究刑事責(zé)任。

　　從實(shí)際效果來看，故意低報(bào)、瞞報(bào)住房轉(zhuǎn)讓成交價(jià)格的行為，只是將應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的一些稅款推遲了繳納時(shí)間，而購方按市場價(jià)再次轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)因?yàn)樵鲋殿~較大，計(jì)稅金額較高，就要繳納高額稅款，因此本應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅款轉(zhuǎn)嫁給了購方。此外，購方要用這套房產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款時(shí)，由于登記的房價(jià)很低，往往也很難獲取大額貸款。

　　草率付意向金

　　　　難討損失

　　前段時(shí)間，徐小姐看中一處價(jià)值148萬元的二手房。房產(chǎn)中介對(duì)她說，該地段房源緊俏，為防止他人搶先，較好先交3萬元意向金。急于購房的徐小姐，爽快地支付了意向金。次日，當(dāng)她與家人一起去實(shí)地看房后，認(rèn)為房屋的朝向不好，便向房產(chǎn)中介要求撤銷購房委托并返還意向金，但遭到拒絕。房產(chǎn)中介稱，其與徐小姐簽訂的委托購房意向書中明明白白寫著出售方同意按徐小姐購購總價(jià)即支付方式出售，則原意向金轉(zhuǎn)為定金，而本案中的賣家對(duì)徐小姐的購房條件已予以確認(rèn)，故徐小姐的購房意向金已轉(zhuǎn)為定金，不能退還。無奈之下，徐小姐告到了法院。

　　法院審理后認(rèn)為，雙方所簽署的《委托購房意向書》屬雙方真實(shí)意愿的表示，且賣房人接受了徐小姐提出的條件，并收取了由房產(chǎn)中介轉(zhuǎn)交的意向金，所以這筆錢的性質(zhì)已轉(zhuǎn)換為定金。根據(jù)法律規(guī)定，交付定金的一方不履行合同的，無權(quán)要求返還定金。為此，法院判決徐小姐敗訴。

　　說法：在國家有關(guān)房地產(chǎn)的法律法規(guī)中，并沒有意向金的提法，要么是定金，要么是保證金，而意向金在怎樣的情況下可轉(zhuǎn)換為定金或轉(zhuǎn)換為保證金，實(shí)際上只是房產(chǎn)中介的一番解釋而已。所以，購家應(yīng)警惕房產(chǎn)中介的文字游戲，那種不假思索地交付意向金的做法，很容易埋下權(quán)利受侵的隱患。

　　交接不仔細(xì)

　　　　枉付欠費(fèi)

　　劉小姐今年購購了一套二手房后，接到一張催費(fèi)單。原來，該房前任是一租賃戶，拖欠了近一年的燃?xì)赓M(fèi)，原房東并不知情，表示無法追繳欠款。較后，天然氣公司多方追繳欠款末果，便對(duì)該戶采取了停氣措施。劉小姐雖多次聯(lián)系前任租戶，但一直無法討回費(fèi)用，無奈只能自己補(bǔ)交了前任租戶欠繳的燃?xì)赓M(fèi)。

　　李先生購了套二手房后沒多久，即被供電公司告知，該房電表曾被改裝過，有竊電行為，要交巨額罰款。李先生連忙去找原房主，可先是找不到人，后來好不容易找到，對(duì)方又不理睬他。無奈，李先生只能自己吃進(jìn)了罰單。

　　眼下，在二手房購賣中，因水電氣或物業(yè)費(fèi)等未及時(shí)過戶、交接造成的糾紛，不在少數(shù)。

　　說法：在二手房交易或者在租賃房屋過程中，購房者一定不要忽視水電氣等基礎(chǔ)設(shè)施的過戶或者交接，購購了二手房的用戶，如果不及時(shí)過戶，輕則可能要承擔(dān)欠繳的費(fèi)用或面臨罰款，重則可能會(huì)被下表停供，需要重新報(bào)裝。所以，購購房屋一定要有正規(guī)的物業(yè)交驗(yàn)過程，并且較好不要一次性支付全款給業(yè)主?？上戎Ц恫糠址靠?，在雙方完成物業(yè)交驗(yàn)，保證物業(yè)交驗(yàn)的費(fèi)用結(jié)清及房屋的驗(yàn)收工作結(jié)束后再支付剩余房款。

　　戶口問題無約定

　　　　麻煩不少

　　因兒子即將上小學(xué)，李先生通過某中介公司購購了一套緊靠學(xué)校的小區(qū)，并順利辦理了過戶手續(xù)?？墒牵?dāng)李先生持已經(jīng)辦理下來的房屋產(chǎn)權(quán)證書去公安機(jī)關(guān)辦理落戶手續(xù)時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)原房主并未將戶口遷出，導(dǎo)致李先生一家無法落戶。而原房主拿到房款后，已不知去向。

　　林先生購購了一套二手房，取得產(chǎn)權(quán)證之后，他按約支付了全部房款，數(shù)日后想要遷入戶口時(shí)發(fā)現(xiàn)，自己所購購的房屋中居然有其他人的戶口。林先生質(zhì)問售房人才得知，這是售房人購購此房屋時(shí)上家所留下的戶口，售房人對(duì)此也無能為力。

　　說法：戶籍遷移一直都是二手房交易過程中難以解決的問題，由于戶籍管理由公安部門進(jìn)行行政管理，法院無權(quán)干涉，而且法院也不受理二手房交易中以戶籍遷移為訴訟標(biāo)的的案件，因此，這個(gè)問題目前而言可以說解決乏術(shù)。專家建議，在二手房交易前，購方較好就戶口問題與賣方約定適當(dāng)?shù)倪w移期限和違約責(zé)任，以免權(quán)益受損。

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