“轉(zhuǎn)按揭”叫停，賣方有抵押、購(gòu)方要貸款，擔(dān)保公司或經(jīng)紀(jì)公司先墊資———

　　去年底，王先生看中一套二手房準(zhǔn)備購(gòu)下來(lái)。由于賣方還有不少銀行貸款沒(méi)有還清，而王先生又不能一次性付款，也要銀行貸款；因此就需要“轉(zhuǎn)按揭”，也就是將賣方的貸款轉(zhuǎn)移到王先生名下。恰恰就在去年底今年初銀行叫停了“轉(zhuǎn)按揭”，使這筆二手房交易陷入困境中。據(jù)了解，類似的情況在去年底及今年初大量出現(xiàn)，也是導(dǎo)致二手房交易量下降的重要原因之一。

　　“轉(zhuǎn)按揭”叫停后，賣方有抵押、購(gòu)方要貸款情況下，有什么辦法來(lái)完成交易呢？據(jù)記者了解，除了購(gòu)賣雙方自行籌資外，擔(dān)保公司、經(jīng)紀(jì)公司先墊資，還清業(yè)主貸款余額，解除房產(chǎn)抵押，再進(jìn)行購(gòu)方貸款等后期操作，也就是“墊資”交易方式正在興起。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在目前從緊的貨幣政策下，二手房“墊資”交易將在今年大行其道。

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)分析，擔(dān)保公司或經(jīng)紀(jì)公司墊資的方式則多出了資料核實(shí)、內(nèi)部財(cái)務(wù)申請(qǐng)等流程，這兩種方式只是資金來(lái)源不一樣，還款后的流程是一致的，主要分以下六步：

　　六步完成墊資交易

　　步，簽訂購(gòu)賣合同，購(gòu)賣雙方達(dá)成交易意向，并簽署購(gòu)賣合同。同時(shí)，購(gòu)賣雙方約定墊資資金的來(lái)源以及墊資服務(wù)費(fèi)由誰(shuí)支付。

　　步，備件。購(gòu)賣雙方簽訂購(gòu)賣合同后，如果是擔(dān)保公司或經(jīng)紀(jì)公司墊資，需要購(gòu)賣雙方把購(gòu)賣合同、借款合同、雙方的身份證明等材料備齊，交由經(jīng)辦人員辦理。如果是賣方自行籌款，則直接由賣方約銀行進(jìn)行提前還款就可以了；如果是購(gòu)方籌款，擔(dān)保公司或經(jīng)紀(jì)公司在中間承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，那么購(gòu)賣雙方及擔(dān)保公司或經(jīng)紀(jì)公司三方簽署擔(dān)保協(xié)議，還款后就可以直接進(jìn)入以下第五步的解押環(huán)節(jié)。

　　第三步，核實(shí)。經(jīng)辦人員在收齊資料后，到銀行核實(shí)賣方貸款的余額，然后在房地局核實(shí)房產(chǎn)抵押情況。這個(gè)過(guò)程根據(jù)銀行及房地局的查詢速度決定，一般三個(gè)工作日左右即可完成。

　　第四步，還款。在核實(shí)完后，由擔(dān)保公司或經(jīng)紀(jì)公司內(nèi)部進(jìn)行墊資申請(qǐng)、審批等手續(xù)，并與業(yè)主原貸款銀行約定提前還款的時(shí)間；歲末年初由于提前還款較多，因此預(yù)約時(shí)間往往比較長(zhǎng)，比如工行、建行等房貸大戶，還款一般需要提前一個(gè)月預(yù)約，屆時(shí)直接到銀行柜臺(tái)或按預(yù)定存入資金即可。這個(gè)過(guò)程大概需要一個(gè)月。當(dāng)然，各個(gè)銀行甚至各個(gè)支行網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)定可能都有所不同，所以這個(gè)環(huán)節(jié)的時(shí)間具有一定的彈性。

　　第五步，解押。還清貸款后，銀行會(huì)出示貸款結(jié)清證明，賣方與 人員攜此證明到房地局進(jìn)行解押，各個(gè)房地局解押的時(shí)間不一，如海淀區(qū)，一般當(dāng)天就可以完成解押，朝陽(yáng)區(qū)則分手工解押及網(wǎng)上申請(qǐng)兩種。手工解押的一般當(dāng)天可完成，主要針對(duì)07年以前的貸款，07年后的貸款抵押則需要網(wǎng)上申請(qǐng)，一般需要10天左右才能解押。根據(jù)不同區(qū)縣房地局情況，這個(gè)過(guò)程需要1-30天左右?？傮w來(lái)看，“墊資”整個(gè)過(guò)程需要1-2個(gè)月時(shí)間；具體還要看銀行、房地局的時(shí)效。

　　第六步，后期購(gòu)方貸款、物業(yè)交割。解除房產(chǎn)的原抵押后，購(gòu)方就可以進(jìn)行貸款了，隨后的流程便是銀行貸款審批、物業(yè)交割等，直至整個(gè)交易的完結(jié)。

　　費(fèi)用方面，如果是購(gòu)方籌款還清業(yè)主的貸款，擔(dān)保公司或經(jīng)紀(jì)公司需要承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，擔(dān)保服務(wù)費(fèi)可由購(gòu)賣雙方協(xié)商由誰(shuí)來(lái)出；如果是經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行墊資，以鏈家地產(chǎn)為例，服務(wù)費(fèi)為3500元，墊資額超過(guò)25萬(wàn)，加收超出部分的2%。比如業(yè)主未還清的貸款為28萬(wàn)元，那么墊資費(fèi)為4100元（3500+600）。

來(lái)源： 北京青年報(bào)

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