隨著銀行業(yè)務(wù)的不斷拓展，以房地產(chǎn)為主的信貸業(yè)務(wù)也不斷加強、不斷深入，形式也越來越多樣化，從房地產(chǎn)的抵押貸款，到二級市場的個人購房按揭，再到三級市場的二手樓按揭，層出不窮，花樣不斷，以求適應(yīng)市場的需要，適應(yīng)廣大消費者的需求，激活房地產(chǎn)市場，刺激經(jīng)濟的發(fā)展。而在這些目的下的房地產(chǎn)評估，二手樓按揭的房地產(chǎn)價格評估有其特性：房地產(chǎn)的評估價格與二手樓的成交價格幾乎是在同一時點對房地產(chǎn)價值的反映。這樣評估價格與成交價格就有了相互比較。因此在我們做出的二手樓按揭的評估報告中，常常會遇到從銀行、客戶、中介機構(gòu)等提出的這樣的問題：為什么報告中的評估價格與二手樓實際的成交價格往往不相同？要么是評估價格高于成交價格，要么是成交價格高于評估價格，到底哪一個價格是合理的，哪一個價格更符合實際情況呢？應(yīng)如何看待二手樓按揭的評估價格呢？

　　要回答這些問題，我們頭先應(yīng)從房地產(chǎn)的理論價格、成交價格及評估價格這三個概念談起。

　　房地產(chǎn)的理論價格是指將該房地產(chǎn)放到合理的市場上進行交易時，它應(yīng)該而且能夠?qū)崿F(xiàn)的價格，實際上就是理想的公平市價。嚴格地說，它是在一定的經(jīng)濟學(xué)假設(shè)條件下的房地產(chǎn)價格。這些假設(shè)條件歸納起來有：①房地產(chǎn)交易有公開的市場；②交易對象具備市場性質(zhì)；③交易雙方均具充分信息；④交易雙方不受任何壓力；⑤交易雙方均是理性的經(jīng)濟行為；⑥有適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易；⑦有正常合理的付款方式。

　　房地產(chǎn)的成交價格是房地產(chǎn)交易雙方的實際成交價格。它是已經(jīng)完成了的事實，是在具體的市場交易情況下，交易雙方經(jīng)過反復(fù)的談判過程形成的，這種價格通常由于現(xiàn)實中許多復(fù)雜因素而顯得不可捉摸。實際交易中，即使排除了特殊的交易情況，交易雙方也很難滿足經(jīng)濟學(xué)中較基本的兩個假設(shè)：交易雙方均屬理性經(jīng)濟人和交易信息對交易雙方都是對稱的。例如一樁房地產(chǎn)交易，賣者和購者的交易過程如下：

　　賣者和購者對價格的期望顯然不同，賣者的期望界于80萬元和60萬元之間，購者的期望界于75萬元和55萬元之間，那么，可能的交易區(qū)間就是60萬元—75萬元，即較后成交的價格必然落入這一個范圍，至于是72萬元還是68萬元較后成交，則取決于時間、供求關(guān)系的變化及交易雙方的心態(tài)、偏好、素質(zhì)的不同和對交易信息掌握的程度，也有一個復(fù)雜的心理、談判藝術(shù)過程。

　　評估價格則是估價人員根據(jù)科學(xué)的估價原則，按照嚴格的估價程序，在對當(dāng)時當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場各種信息的總體把握基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)客觀合理價格作出的一種估計、推測或判斷。它是模擬市場的價格形成過程、運用房地產(chǎn)估價的理論、方法、技巧將房地產(chǎn)理論價格顯現(xiàn)出來，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗的結(jié)合。因此，評估價格(結(jié)果)往往受估價者的經(jīng)驗、知識和所掌握信息(資料)的程度與運用信息(資料)能力等諸方面的影響。

　　理論價格、成交價格和評估價格盡管不同，但三者之間存在著本質(zhì)的聯(lián)系：

　　成交價格和評估價格都繞著理論價格波動，波動的幅度時大時小，但一般不會有太大的距離。究其原因，我們認為，理論價格是理想市場狀態(tài)下房地產(chǎn)的價值，成交價格和評估價格則是房地產(chǎn)價值的不同表現(xiàn)形式，它們之間的關(guān)系相當(dāng)于商品價值與價格的關(guān)系，而價格總是圍繞價值上下波動是價值規(guī)律的外在表現(xiàn)。由上圖還可以看出，評估價格曲線與成交價格曲線也有交點，并且當(dāng)這個交點沒有落在理論價格曲線上時，說明評估價格與成交價格也有相同的時候，但這不是就說明評估價格是較合理、真實、較符合實際情況的評估價格。因此，我們看待評估價格是否真實、合理，不一定就是看評估價格與成交價格是否相同。只有評估價格曲線與理論價格曲線的交點即評估價格與理論價格一致時，才是較合理、較真實、較符合實際情況的評估價格，是我們每個評估人員共同追求的理想目標(biāo)。要達到這樣的目標(biāo)，需要我們評估人員加強自身的專業(yè)素質(zhì)學(xué)習(xí)和訓(xùn)練，努力提高業(yè)務(wù)水平，評估物業(yè)時，盡可能多的搜集和掌握與物業(yè)有關(guān)的信息(資料)，并提高運用信息(資料)的能力，使評估價格更接近理論價格，保證評估價格的科學(xué)性和權(quán)威性，同時，要科學(xué)地正確地認識評估價格、成交價格和理論價格的關(guān)系，耐心地向客戶作出解釋和咨詢，進一步完善中介機構(gòu)的服務(wù)職能。

來源：威海房地產(chǎn)網(wǎng)

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