業(yè)內(nèi)建議，結(jié)合近期周邊區(qū)域同類樓盤成交價粗略估價；專業(yè)估價費用約為總房款的3‰－5‰ 。

　　剛剛過去的2004年，二手房交易量比2003年增長了80%以上，全年度總計接近4萬套。二手房越來越成為房產(chǎn)市場的熱點。但仍有大多數(shù)業(yè)主對二手房市場不了解，賣房時價格報高了怕賣不出去，價格報低了又怕自己吃虧。下面就以讀者李先生的二居室評估為例，教你 如何為房屋估個價格。

　　案例：李先生的這套房子是位于紅蓮中里的65平方米的兩居室，建筑年代為1993年，樓層為5/6，東西朝向，暖氣和燃?xì)饩校胀ㄑb修。鏈家市場總監(jiān)宮萍建議，把估價對象與近期成交的周邊區(qū)域類似房產(chǎn)進(jìn)行比較，在價格上適當(dāng)修正，便可估算出房屋的大概市價。

　　位置、年代、樓層對價格影響較大

　　鏈家提供的參考案例是宣武區(qū)廣外三義東里一套55平方米的兩居室，建筑年代為1987年，樓層為5/5，南北朝向，有暖氣、煤氣及普通裝修，近期以4800元/平方米成交。

　　宮萍表示，鏈家對大量成交的二手房案例進(jìn)行分析后認(rèn)為，需要修正的主要因素有房屋位置、建筑年代、樓層、朝向、裝修、供暖及燃?xì)獾确矫?。修正百分?jǐn)?shù)如下：①房屋位置：0-3%.同一小區(qū)，修正系數(shù)為0.如果房屋有更好的位置、交通、購物休閑環(huán)境等，可選取1-3%的修正；②建筑年代相對折舊：按每年2%計算；③樓層：一層為-2%，二層為0，三、四層為2%，五層為1%，頂層為-2%；高層：一層為-3%；二為-2%，三層為-1%，四、五層為0，六層及六層以上為1%，頂層為-3%；④朝向：以兩個窗口朝向為準(zhǔn)，如果窗口多于兩個，選較好的兩個。東向為0%，南向為+2%，西向為-1%，北向-2%.⑤裝修：精裝修3年以內(nèi)的為+3%，3年以上的為0%.⑥暖氣和燃?xì)猓河信瘹夂腿細(xì)鉃?%，單氣為-2%.套用上述公式，李先生的住宅各項修正百分?jǐn)?shù)如下：房屋位置為-3%（比三義東里的位置差），建筑年代的相對折舊為：6（與案例的房齡之差）×2%=12%，朝向為-1%，樓層為1%-（-2%）=3%，其他修正系數(shù)為0，總的修正百分?jǐn)?shù)為：-3%+12%+（-1%）+3%=11%.因此，李先生的房屋價格約為：4800（案例成交價）×（1+11%）=5328元/平米。

　　不建議用成本法，專業(yè)估價過于復(fù)雜

　　另外，業(yè)主還可以用成本法，即在當(dāng)初房價基礎(chǔ)上扣除折舊。但由于涉及到房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費、土地取得成本等，過于深奧，所以不建議業(yè)主使用。

　　北京市金利安房地產(chǎn)咨詢評估有限責(zé)任公司董事長、估價師陳力則告訴記者，影響二手房市價的因素很多，物業(yè)類型、結(jié)構(gòu)、朝向、室內(nèi)凈高、開間跨度、建造年代、權(quán)屬、地段、房型、采光、廚衛(wèi)大小、建筑質(zhì)量、外部設(shè)施、小區(qū)容積率、區(qū)域規(guī)劃等都得考慮。評估師要運用很多知識進(jìn)行核算才能得出比較客觀的評估價。簡單計算的價格只能針對某一固定區(qū)域的某類房產(chǎn)，要得出更為準(zhǔn)確的評估結(jié)果還需求助專業(yè)評估師，一般費用在評估總值的5‰左右。

　　辦按揭需到銀行指定評估公司估價

　　記者咨詢了多家評估機構(gòu)得知，如果購購二手房需按揭貸款，則必須到銀行指定的評估公司對該房屋進(jìn)行評估，由于銀行要適當(dāng)?shù)毓懒繉淼娘L(fēng)險，所以評估的價格不一定會同市場價格一樣，有時甚至與成交價格相差甚遠(yuǎn)。評估費用根據(jù)評估公司和銀行簽訂的協(xié)議而定，一般收費標(biāo)準(zhǔn)是評估總值的3‰－5‰。

　　捷徑

　　指導(dǎo)價略滯后但可參考

　　一般來說，北京市建委都會發(fā)布部分二手房的上市指導(dǎo)價格。但是北京的二手房市場類型太多，市場很復(fù)雜且有很強的時效性。

　　鏈家專業(yè)人士提醒業(yè)主，指導(dǎo)價格很多時候都有滯后性，可以把指導(dǎo)價格作為參考，但不要盲從，而要根據(jù)市場較新變化，結(jié)合多種因素進(jìn)行估價。

　　向中介打探成交價或上網(wǎng)評估

　　北京康正宏基房地產(chǎn)評估有限公司一位未透露姓名的評估師告訴記者，業(yè)主想要知道大概市場價格的時候不必找專業(yè)評估機構(gòu)做評估，5‰的標(biāo)準(zhǔn)收取費用相對較高。事實上做按揭貸款時才真正需要做專業(yè)評估，以便順利獲得貸款。

　　評估師建議業(yè)主以購家身份向各中介公司咨詢自家房產(chǎn)周邊的價格，這樣就能得到較為真實的房屋價格，做到心里有點底。

　　另外，焦點房地產(chǎn)網(wǎng)和新浪房產(chǎn)網(wǎng)都推出在線免費評估系統(tǒng)，業(yè)主也可以上網(wǎng)為自己的房屋估個價。

　　 5年后裝修估價為零

　　不少二手房賣家感言，一般的同類型房屋，裝修得越好越吃虧。如何在房價內(nèi)計算裝修價格才算合理呢？

　　專業(yè)人士建議，頭先判斷材料價格和人工費必須依據(jù)當(dāng)前的價格，因為建材的價格波動性很大。也可以按照二手房的現(xiàn)有裝修水平，多到幾家裝修公司詢問目前裝修的價格。其次，按照市場慣例，裝修折舊一般按5年制計算，折舊方法按年10％，年20％的遞進(jìn)方法計算。超過5年的裝修，價格基本可忽略不計。

記者敖虹
來源：新京報

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