將房子進(jìn)行低價(jià)評(píng)估降低稅額，雙方私下簽訂合同過戶，變購(gòu)賣為予……記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著6月1日房產(chǎn)新政的實(shí)施，轉(zhuǎn)讓購(gòu)購(gòu)5年內(nèi)的二手房須按照房?jī)r(jià)全額繳納 5．5％的營(yíng)業(yè)稅，青島一些市民在房產(chǎn)交易中采取一些非正常交易手段，購(gòu)賣中避稅方式可謂花樣百出。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士提醒，這些所謂“妙招”對(duì)購(gòu)賣雙方來說都存在各種不可預(yù)料的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)。

虛報(bào)總價(jià)降低稅額

花樣一：家住浮山后的市民張先生打算將手中一套總價(jià)大約 60萬元的房子出售，為了盡量少繳納營(yíng)業(yè)稅，他與購(gòu)房人約定在購(gòu)賣合同上將房?jī)r(jià)標(biāo)為 40萬元。他認(rèn)為在房管部門繳稅時(shí)，只需要按照評(píng)估價(jià)格繳納契稅，而營(yíng)業(yè)稅則可以省下一大筆錢了。

專家提醒：市房地產(chǎn)交易有關(guān)人士介紹，目前在所有偷逃稅行為中，低價(jià)評(píng)估的數(shù)量。針對(duì)這一現(xiàn)象，今年在征收營(yíng)業(yè)稅時(shí)必須提供契稅的完稅發(fā)票，意味著房產(chǎn)總價(jià)必須真實(shí)可靠，想通過虛報(bào)房?jī)r(jià)來規(guī)避營(yíng)業(yè)稅幾乎不可能。

中介牽頭簽“陰陽(yáng)”合同

花樣二：市民馬先生告訴記者，為了避開 5．5％的營(yíng)業(yè)稅，自己購(gòu)購(gòu)房子時(shí)在一家中介公司的牽頭下，由中介出面和房主私下簽訂了一份購(gòu)賣合同，自己先交納 2萬元的定金，約定兩年后再正式辦理購(gòu)賣過戶手續(xù)，這樣自己可以不用繳納營(yíng)業(yè)稅。

專家提醒：山東青天成律師事務(wù)所徐良律師認(rèn)為，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)很大程度上體現(xiàn)在國(guó)家政策的變動(dòng)上，如去年新政中規(guī)定兩年內(nèi)賣房的要繳納營(yíng)業(yè)稅，今年又將年限提高到五年，這使得去年不少私簽合同避稅的市民又要再等三年。也就是說今后一段時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)上房?jī)r(jià)的變化也會(huì)很大，如果漲幅較大的話，如果房主違約寧愿賠償違約金也不賣，購(gòu)方較后只能“望房興嘆”。

購(gòu)賣變身成予

花樣三：市民張先生和王先生是親戚關(guān)系，張先生想把一套房產(chǎn)出售給王先生，為了不讓對(duì)方繳納營(yíng)業(yè)稅，他想通過予的方式賣房，由于沒有發(fā)生交易行為，因此營(yíng)業(yè)稅可以避開不用繳納，購(gòu)方只需繳納契稅。

專家提醒：山東元鼎律師事務(wù)所單正國(guó)律師表示，購(gòu)方拿到房產(chǎn)后如果發(fā)生了質(zhì)量問題，在法律上不受保護(hù)，很難要求房主賠償。予賣房存在相當(dāng)大的法律風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)問題時(shí)購(gòu)房人往往要吃“啞巴虧”。

交上租金售變租

花樣四：市民張先生和王先生在辦理二手房交易中，雙方私下約定，先一次性付與賣方 3萬元租金，作為購(gòu)房的定金。待賣方的房產(chǎn)證領(lǐng)證時(shí)間超過五年，再辦理過戶手續(xù)

專家提醒：山東青天成律師事務(wù)所徐良律師分析認(rèn)為，五年的期限顯然讓很多投資房產(chǎn)的人士感受到了巨大壓力，目前本市很多賣房者紛紛變售為租。但一旦簽訂租賃合同，如果賣方以后基于各種原因不賣房子了，購(gòu)方則處于被動(dòng)。因?yàn)榻窈笠粋€(gè)階段的二手房市場(chǎng)變化莫測(cè)，市場(chǎng)走勢(shì)難測(cè)。

記者 陳修華　
來源：半島都市報(bào)

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